Агентский договор на поиск арендатора: Полное руководство для собственника

Сдать квартиру — это не просто найти жильца. Это поиск надежного человека, который будет беречь ваше имущество и платить вовремя. Ошибка на этом этапе может стоить времени, денег и нервов, превратив пассивный доход в постоянную головную боль. Чтобы обезопасить себя и делегировать процесс профессионалам, собственники заключают агентский договор. Это не просто формальность, а ваш главный юридический щит в работе с риэлтором.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, разберем по косточкам структуру идеального агентского договора. Вы узнаете, на какие пункты обратить особое внимание, чтобы сотрудничество с агентом было прозрачным и выгодным, и как правильно составить договор с риэлтором, чтобы защитить свои интересы.

Что такое агентский договор и чем он отличается от договора оказания услуг?

На первый взгляд, эти документы похожи, но юридическая суть у них разная. Понимание этого отличия — первый шаг к защите ваших прав.

Агентский договор — это соглашение, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершить по поручению другой стороны (принципала, т.е. вас, собственника) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

Ключевое отличие заключается в результате:

Договор оказания услуг: Исполнитель просто выполняет определенную работу (например, делает фото, размещает объявления). Его цель — сам процесс.
Агентский договор: Агент не просто работает, он достигает конкретного юридического результата — находит нанимателя и заключает от вашего имени (или содействует заключению) договор найма. Это более высокий уровень ответственности и нацеленность на конечный итог.

Почему для собственника это важно? Агентский договор дает больше гарантий и четче определяет конечную цель — заселение проверенного и надежного жильца, а не просто организацию показов.

Ключевые разделы агентского договора: чек-лист для проверки

Хороший договор — подробный договор. Он не оставляет места для двойных толкований. Давайте пройдемся по обязательным разделам, которые должны быть в вашем документе.

1. Преамбула и Стороны договора

Здесь указывается, кто есть кто: Принципал (вы, собственник) и Агент (компания, ИП или самозанятый риэлтор).

Экспертный совет: Убедитесь, что реквизиты агента указаны полностью: ФИО/наименование, ИНН, ОГРН/ОГРНИП, юридический адрес. Не поленитесь проверить эти данные на официальном сайте ФНС. Это простой шаг, который защитит вас от мошенников.

2. Предмет договора — самая важная часть

Это сердце вашего соглашения. Формулировка должна быть максимально конкретной.

Плохо: «Агент обязуется найти арендатора».
Хорошо: «Агент обязуется совершить от имени и за счет Принципала комплекс действий по поиску нанимателя и последующему заключению с ним договора найма жилого помещения, расположенного по адресу […], на условиях, согласованных с Принципалом».

Важно: В предмете или приложениях к договору должны быть четко зафиксированы существенные условия агентского договора: точный адрес объекта, его характеристики (площадь, кадастровый номер) и желаемые параметры аренды (стоимость, срок, требования к составу жильцов, можно ли с животными и т.д.).

3. Права и обязанности Агента (Что вы вправе требовать)

Этот раздел описывает конкретные услуги риэлтора по поиску арендатора. Убедитесь, что в списке есть: как советуют эксперты из ButlerSPB

Проведение профессиональной фото- и видеосъемки объекта.
Разработка и проведение маркетинговой кампании (размещение объявлений на ключевых площадках: Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость и др.).
Организация и проведение показов квартиры потенциальным нанимателям.
Проверка кандидатов: анализ документов, подтверждение платежеспособности, сбор рекомендаций. (Кстати, у нас в блоге есть подробная статья о том, как мы в ButlerSPB проверяем будущих жильцов).
Подготовка проекта договора найма, его согласование с вами (Принципалом).
Присутствие и содействие при подписании договора найма и составлении акта приема-передачи имущества.
Предоставление отчета Агента о проделанной работе.

4. Права и обязанности Принципала (Ваши обязательства)

Ваша зона ответственности тоже должна быть ясна:

Предоставить агенту доступ в квартиру для показов и съемок.
Передать необходимые документы, подтверждающие право собственности.
Не сдавать квартиру самостоятельно или через других агентов (если вы выбрали эксклюзивный договор).
Своевременно рассмотреть предложенных кандидатов.
Принять отчет Агента и оплатить вознаграждение в установленный срок.

5. Размер и порядок выплаты вознаграждения Агента

Обычно вознаграждение агента по аренде составляет 50% или 100% от одной месячной арендной платы.

Ключевой момент: Четко пропишите, когда наступает обязательство по оплате.

Правильно: «Вознаграждение выплачивается Принципалом в течение [N] дней с момента подписания договора найма между Принципалом и найденным Агентом нанимателем».
Опасно: «Оплата производится после первого показа» или «после нахождения подходящего кандидата».

Кто платит? По закону и логике, за услугу платит тот, кто ее заказывает. В данном случае — вы, собственник (Принципал). Схемы, где комиссию платит арендатор, являются перекладыванием расходов и могут отпугнуть качественных кандидатов.

6. Срок действия договора и условия расторжения

Обычно договор заключается на конкретный срок (например, 1-2 месяца) с возможностью пролонгации. Обязательно пропишите условия досрочного расторжения по инициативе любой из сторон и возможные компенсации (например, если вы передумали сдавать квартиру, когда агент уже нашел жильца и потратил ресурсы на рекламу).

7. Отчет Агента

Это не формальность, а документ, который юридически подтверждает, что агент выполнил свои обязательства. В отчете перечисляются все совершенные действия: размещение рекламы, количество показов, информация о найденном нанимателе. Подписание отчета является основанием для выплаты вознаграждения.

8. Ответственность сторон

В этом разделе прописываются штрафные санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Например, ответственность агента за предоставление недостоверных сведений о кандидате или ответственность собственника за срыв сделки по его вине.

Эксклюзивный или неэксклюзивный договор: что выбрать?

Это стратегический выбор, от которого зависит мотивация агента и скорость сдачи вашей квартиры.

Эксклюзивный договор	Неэксклюзивный договор
Как работает: Вы сотрудничаете только с одним агентством.	Как работает: Вы можете обратиться к нескольким агентам одновременно.
Плюсы: ✅ Максимальная мотивация агента. Он уверен, что получит вознаграждение, и вкладывает все ресурсы в рекламу и продвижение. ✅ Отсутствие хаоса. Нет путаницы с разными ценами и фото в объявлениях, что повышает доверие к объекту. ✅ Более тщательный отбор кандидатов, а не гонка “кто первый привел”.	Плюсы: ✅ Кажущаяся свобода выбора и возможность “охватить” больше риэлторов.
Минусы: 🚫 Нельзя работать с другими специалистами в период действия договора.	Минусы: 🚫 Низкая мотивация каждого агента. Никто не хочет вкладываться в рекламу, рискуя, что клиента “уведет” конкурент. 🚫 Путаница для арендаторов (разные объявления, цены, контакты). 🚫 Риск получить не лучшего, а просто самого быстрого кандидата.

Рекомендация ButlerSPB: Мы убеждены, что для достижения наилучшего результата — сдачи квартиры быстро, выгодно и надежному жильцу — подходит только эксклюзивный формат сотрудничества. Это позволяет нам полностью сфокусироваться на объекте, применить весь наш опыт и маркетинговые ресурсы для привлечения лучших кандидатов на рынке.

Частые ошибки и риски для собственника: на что обратить внимание

Размытый предмет договора. Последствие: агент может считать работу выполненной, просто показав квартиру паре человек, а не заселив жильца.
Нечеткий момент оплаты. Последствие: с вас могут потребовать комиссию до того, как договор найма подписан и получен обеспечительный платеж.
Отсутствие ответственности агента. Последствие: если сделка сорвется по вине риэлтора, вы не сможете потребовать компенсацию.
Устный договор. Последствие: полное отсутствие юридической защиты. Всегда помните: договоренности на словах не имеют силы в суде.

Сдаете квартиру? Доверьте это профессионалам ButlerSPB

Составление и контроль агентского договора требует внимания к деталям и юридических знаний. Но есть способ проще и надежнее.

Команда ButlerSPB берет на себя весь цикл работы: от профессиональной фотосъемки и маркетинга до юридически выверенного оформления отношений с нанимателем. Мы работаем по прозрачному договору, где детально прописаны наши обязательства и защищены ваши интересы.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию, и мы расскажем, как сдать вашу квартиру в Петербурге на лучших условиях.

[Получить консультацию]

Хотите увидеть пример грамотного документа? Скачайте наш образец агентского договора на аренду квартиры с комментариями эксперта.

[Скачать шаблон]

FAQ: Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1: Что делать, если я сам нашел арендатора во время действия эксклюзивного договора?

Ответ: Это зависит от условий вашего договора. Чаще всего, если договор эксклюзивный, вы все равно будете обязаны выплатить агенту вознаграждение, так как он уже вложил время и деньги в маркетинг вашего объекта. Это честная плата за проделанную работу.

Вопрос 2: Кто должен платить комиссию агенту: я или арендатор?

Ответ: Платит всегда заказчик услуги. Если вы наняли агента для поиска жильца, то заказчиком являетесь вы. Профессиональные и этичные агентства всегда работают по такой схеме.

Вопрос 3: Может ли агент подписывать договор найма за меня?

Ответ: Да, может, но только при наличии у него нотариально заверенной доверенности от вас. В доверенности должны быть четко прописаны полномочия: право подписывать договор найма на определенных условиях, получать обеспечительный платеж и т.д.

Вопрос 4: Гарантирует ли агентский договор, что арендатор будет платить вовремя?

Ответ: Не совсем. Задача агента по такому договору — найти и проверить нанимателя на момент заключения сделки. Агент не несет ответственности за поведение жильца в будущем. Для контроля своевременности оплат, решения бытовых вопросов и оперативного реагирования на проблемы существует другая услуга — доверительное управление недвижимостью, которую также предоставляет ButlerSPB.

Заключение

Агентский договор — это не ограничение, а ваш инструмент контроля и безопасности при работе с риэлтором. Внимательное отношение к его содержанию, четкое определение прав, обязанностей и, главное, результата — залог успешной и спокойной сдачи недвижимости в аренду.

А если вы хотите полностью избавить себя от этих хлопот, доверьте поиск арендатора и последующее управление вашей недвижимостью команде ButlerSPB. Мы работаем, вы получаете доход.

[Узнать больше о наших услугах]

Агентский договор на поиск арендатора: что он должен включать