Агентский договор на управление недвижимостью: Разбираем по пунктам с экспертами ButlerSPB

Владение квартирой для сдачи в аренду — это актив, который должен приносить доход, а не головную боль. Но ночные звонки от жильцов, самостоятельный поиск арендаторов, контроль оплаты и решение бесконечных бытовых проблем отнимают драгоценное время и нервы. Именно для этого и существует цивилизованный инструмент — агентский договор на управление недвижимостью.

В этой статье команда ButlerSPB, профессионально управляющая десятками объектов в Санкт-Петербурге, подробно разберет, что это за документ, на какие пункты обратить особое внимание и как он защищает ваши интересы как собственника.

Что такое агентский договор на управление недвижимостью простыми словами?

Представьте, что управляющая компания — это ваш личный «дворецкий» для недвижимости. Вы (Принципал) даете ему поручение (например, «сдай мою квартиру надежным людям и следи за ней»), а он (Агент) выполняет это поручение от вашего имени и за ваше вознаграждение. Все действия агента юридически считаются вашими действиями.

Если говорить юридическим языком, то отношения сторон по такому договору регулируются главой 52 Гражданского кодекса РФ («Агентирование»). Это официальный и абсолютно законный способ передать рутинные задачи по управлению арендой профессионалам.

Агентский договор vs. Договор доверительного управления: Ключевое различие, которое должен знать каждый собственник

Это критически важный момент, в котором часто путаются даже юристы, не специализирующиеся на недвижимости. Неверный выбор типа договора может привести к серьезным юридическим сложностям. Мы в ButlerSPB используем именно агентскую модель, и вот почему она идеально подходит для сдачи недвижимости в аренду.

Критерий	Агентский договор (как у ButlerSPB)	Договор доверительного управления (Д.У.)
Кто действует	Агент действует от имени и за счет Принципала (вас).	Управляющий действует от своего имени, но в ваших интересах.
Право собственности	Остается полностью у вас без каких-либо обременений.	Имущество обособляется, в Росреестре ставится отметка о Д.У.
Сложность	Прост в заключении и исполнении, не требует гос. регистрации.	Сложная процедура, требует обязательной государственной регистрации.
Гибкость	Высокая. Легко прописать любые поручения, связанные с арендой.	Низкая. Строго регулируется законом, подходит для сложных активов.
Вывод для собственника	Идеально для сдачи квартиры/офиса в аренду.	Используется для управления бизнесом, ценными бумагами, предприятиями.

Итог: Для 99% задач по сдаче вашей квартиры, апартаментов или коммерческого помещения в аренду подходит именно агентский договор — он проще, гибче и не создает лишних юридических сложностей.

5 главных причин заключить агентский договор (или «За что вы на самом деле платите»)

Передавая квартиру в управление, вы платите не просто за «услугу». Вы покупаете ценнейшие ресурсы:

Экономия времени и нервов: Больше никаких звонков в неурочное время, самостоятельных показов квартиры десяткам людей и неприятных разговоров с жильцами. Мы берем все общение на себя.
Профессиональный поиск арендаторов: Мы не просто размещаем объявление. Мы проводим многоступенчатую проверку кандидатов, оцениваем их платежеспособность и адекватность, чтобы минимизировать риски для вас и вашего имущества.
Финансовая дисциплина: Наша система автоматически отслеживает поступление арендной платы и коммунальных платежей. Мы вежливо, но настойчиво напоминаем о сроках и не допускаем просрочек.
Юридическая защита: Мы заключаем с арендатором грамотно составленный договор аренды, который максимально защищает ваши права. В случае спорных ситуаций мы представляем ваши интересы.
Техническое обслуживание: Протекла труба? Перегорела проводка? Арендатору не нужно беспокоить вас. Он звонит нам, а мы оперативно направляем проверенного мастера для решения проблемы.

Ключевые разделы агентского договора, на которые нужно смотреть под лупой

Договор — это основа ваших отношений с управляющей компанией. В ButlerSPB мы придерживаемся принципа полной прозрачности. Давайте разберем, что обязательно должно быть в документе.

1. Предмет договора узнайте больше о странице контактов на официальном сайте ButlerSPB

Здесь должно быть максимально четко прописано, что именно вы поручаете агенту. Обратите внимание на полноту списка:

Полный адрес и характеристики объекта недвижимости.
Перечень конкретных действий агента: поиск арендатора, организация показов, заключение договора аренды от вашего имени, контроль за своевременной оплатой, прием и передача объекта по акту, взаимодействие с жильцами по бытовым вопросам и т.д.

Совет от ButlerSPB: Чем детальнее в предмете договора описаны поручения, тем меньше поводов для недопонимания в будущем. Общие фразы вроде «оказывать содействие в сдаче» — плохой знак.

2. Права и обязанности сторон

Этот раздел разграничивает зоны ответственности.

Обязанности Агента (ButlerSPB):

Искать арендаторов по согласованным с вами критериям (состав жильцов, наличие животных и т.д.).
Проводить профессиональную фотосъемку и маркетинговое продвижение объекта.
Заключать договор аренды от вашего имени на согласованных условиях.
Контролировать получение арендных платежей и перечислять их вам в установленный срок.
Регулярно и в понятной форме предоставлять отчеты о проделанной работе.
Следить за состоянием имущества и информировать вас о необходимости ремонта.

Обязанности Принципала (Собственника):

Предоставить агенту ключи и доступ к объекту.
Обеспечить исправность основного оборудования и коммуникаций в квартире на момент сдачи.
Своевременно выплачивать агентское вознаграждение.

3. Вознаграждение агента и порядок расчетов

Прозрачность в финансовых вопросах — ключ к доверию. Самая распространенная и честная модель — это процент от ежемесячного арендного платежа.

Как это работает в ButlerSPB: Мы работаем за согласованный процент от месячной арендной платы. Этот платеж удерживается нами из суммы, полученной от арендатора, а остаток перечисляется вам на карту. Такая схема мотивирует нас найти надежного арендатора на долгий срок и следить, чтобы квартира не простаивала, ведь наш доход напрямую зависит от вашего.

4. Отчет Агента — ваш главный инструмент контроля

Это документ, который подтверждает, что агент выполнил ваши поручения. В отчете должны быть четко указаны:

Сумма, полученная от арендатора.
Сумма удержанного агентского вознаграждения.
Перечень согласованных дополнительных расходов (например, оплата мелкого ремонта).
Итоговая сумма, переведенная вам.

Фишка ButlerSPB: Наши клиенты получают подробные отчеты и видят всю историю операций по своему объекту в личном кабинете на сайте 24/7. Это полный и прозрачный контроль над вашими финансами.

5. Ответственность сторон и риски

Важно понимать, за что отвечает управляющая компания.

Агент отвечает за качество подбора арендаторов, за сохранность переданных ему ключей, за своевременное перечисление вам денежных средств.
Агент не отвечает за скрытые дефекты в квартире (например, старая проводка), за действия третьих лиц (затопление соседями сверху) или за умышленные действия арендатора, повлекшие ущерб.

Как ButlerSPB минимизирует риски: Мы всегда рекомендуем собственникам страховать гражданскую ответственность и отделку квартиры. Кроме того, мы включаем в договор аренды с жильцом пункт об обязательном страховом депозите, который покрывает возможный мелкий ущерб имуществу.

Как не ошибиться с выбором управляющей компании: 3 «красных флага» в договоре

Выступая в роли вашего консультанта, мы хотим предостеречь от недобросовестных игроков рынка. Обязательно насторожитесь, если видите в договоре:

Размытые формулировки. Фразы «оказывать содействие», «прилагать усилия», «принимать меры» не несут юридической нагрузки. Требуйте конкретики: «найти арендатора в течение X дней», «перечислить средства в течение Y дней после получения».
Отсутствие четкого порядка отчетности. Если в договоре не прописано, как, когда и в какой форме вы будете получать отчеты, вы не сможете контролировать свои деньги.
Скрытые комиссии и штрафы для собственника. Внимательно читайте раздел об ответственности. В договоре не должно быть штрафов для вас за действия, которые от вас не зависят, или скрытых платежей.

Почему собственники в Санкт-Петербурге доверяют управление ButlerSPB?

После того, как мы разобрали теорию, позвольте кратко рассказать о нашем подходе на практике.

Прозрачный и понятный договор: Наш договор составлен юристами и отточен на сотнях сделок. Мы готовы разобрать с вами каждый его пункт до подписания, чтобы у вас не осталось никаких сомнений.
Комплексный подход «под ключ»: Мы берем на себя абсолютно всё: от профессиональной фотосъемки и рекламы объекта до контроля за показаниями счетчиков и организации клининга после выселения арендатора.
Глубокое знание рынка СПб: Мы работаем только в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы точно знаем, по какой цене реально сдать вашу квартиру завтра, а не через месяц, и в каком районе какие арендаторы востребованы.
Технологичность и удобство: Личный кабинет для собственника, онлайн-отчеты, электронный документооборот — мы ценим ваше время и делаем процесс управления максимально удобным.

Заключение

Агентский договор на управление недвижимостью — это не просто бумага, а ваш щит от рисков и ключ к настоящему пассивному доходу от аренды. Он превращает вашу собственность из источника забот в стабильно работающий актив. Главное — выбрать надежного партнера, чей договор будет работать на вас, а не против вас.

Хотите получить образец нашего агентского договора и бесплатную консультацию по оценке арендного потенциала вашей недвижимости? Оставьте заявку на нашем сайте, и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут.

Или узнайте больше о наших тарифах и услугах на соответствующей странице сайта.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Сколько стоят услуги по управлению недвижимостью?

Ответ: Стандартная практика на рынке Санкт-Петербурга, которой придерживаемся и мы, — это комиссия в размере от 8% до 15% от ежемесячного арендного платежа. Конкретный процент зависит от типа недвижимости и выбранного пакета услуг.

Вопрос: Кто платит за ремонт, если в квартире что-то сломалось?

Ответ: Это четко разграничивается. Капитальный ремонт (замена труб, проводки, котла) — ответственность собственника. Мелкий бытовой ремонт, возникший по вине арендатора, оплачивает арендатор (часто из средств страхового депозита). Если поломка произошла из-за естественного износа (например, сломался старый холодильник), то это зона ответственности собственника. Мы всегда согласовываем с вами любые траты, прежде чем производить их.

Вопрос: Что делать, если арендатор перестал платить?

Ответ: Это наша работа. Сначала мы проводим переговоры, выясняем причину и пытаемся решить вопрос мирно. Если это не помогает, мы инициируем процедуру расторжения договора и выселения в соответствии с законодательством и условиями договора аренды. Параллельно мы начинаем поиск нового, более надежного жильца, чтобы минимизировать ваш простой.

Вопрос: Могу ли я расторгнуть агентский договор досрочно?

Ответ: Да, конечно. В нашем договоре предусмотрена понятная процедура досрочного расторжения. Как правило, для этого необходимо уведомить нас за определенный срок (например, 30 дней), чтобы мы могли корректно завершить все дела с текущим арендатором.

Вопрос: Вы работаете с коммерческой недвижимостью?

Ответ: Да, мы управляем не только квартирами и апартаментами, но и небольшими коммерческими объектами — офисами, стрит-ритейлом. Подход и договор в целом схожи, но учитывают специфику коммерческой аренды.

Агентский договор на управление недвижимостью