Ваша квартира в Петербурге может приносить больше. Рассказываем, как это доказать с помощью анализа рынка

Вы уверены, что ваша квартира в Санкт-Петербурге приносит максимальный доход? Большинство собственников отвечают утвердительно, пока не видят цифры реального рыночного потенциала своего объекта. Интуитивный подход к посуточной аренде часто приводит к упущенной выгоде.

Главные ошибки, которые совершают собственники при самостоятельной сдаче:

Устанавливают одну цену на весь сезон, игнорируя пики спроса и мертвые сезоны.
Ориентируются на цены соседних объявлений «на глазок», не зная, по какой цене эти квартиры реально сдаются.
Путают валовый доход («грязными») с чистой прибылью, забывая о множестве скрытых расходов.

Эта статья научит вас мыслить как профессиональный отельер. Мы разберем ключевые метрики, на основе которых анализируется доходность, и покажем, как команда ButlerSPB использует эти данные, чтобы выжимать максимум из каждого квадратного метра.

Почему «просто сдавать» — это терять деньги? Иллюзия простоты посуточной аренды

Краткосрочная аренда только на первый взгляд кажется простым бизнесом. На самом деле, она полна заблуждений, которые напрямую влияют на ваш кошелек.

Заблуждение №1: «Высокая цена = высокая прибыль»

Завышенная цена отпугивает потенциальных гостей и приводит к простоям. В итоге квартира, которая могла бы принести 100 000 ₽ при 90% загрузке, зарабатывает 70 000 ₽ при 50% загрузке. С другой стороны, слишком низкая цена обеспечит 100% бронирований, но вы просто «подарите» рынку часть возможной прибыли. Ключ к успеху — в балансе и гибкости.

Заблуждение №2: «Мой доход — это то, что пришло на карту от площадки»

Это самое опасное заблуждение. Из полученной от гостя суммы нужно вычесть:

Комиссии агрегаторов (Островок, Avito, Суточно.ру и др.).
Коммунальные платежи и интернет.
Расходы на уборку после каждого гостя.
Закупку расходников: шампуни, гели для душа, тапочки, чай, кофе.
Налоги (если вы работаете легально).
Амортизацию: мелкий ремонт, замену сломанной техники или изношенного текстиля.

Только после вычета всех этих трат вы увидите реальную чистую прибыль.

Заблуждение №3: «Рынок — это объявления на Авито»

Цены, которые вы видите в объявлениях — это цены предложения, а не реальных сделок. Ваш сосед мог выставить квартиру за 10 000 ₽ в сутки, но в итоге сдать ее за 5 000 ₽ после торга или простоев. Реальный рынок — это динамичная система, где цена зависит от сезона, дня недели, городских событий (концерты, выставки, ПМЭФ, Алые Паруса) и даже прогноза погоды.

Азбука отельера: Ключевые метрики для объективного анализа доходности

Чтобы объективно оценить эффективность сдачи квартиры, профессионалы используют три главных показателя из гостиничной индустрии. Давайте разберем их простыми словами.

Occupancy Rate (Загрузка)

Что это: Процент дней в месяце, когда ваша квартира была забронирована. Формула: (Количество занятых ночей / Общее количество ночей в месяце) * 100%.
Почему важно: Это базовый показатель востребованности вашего объекта. Однако высокая загрузка сама по себе не гарантирует максимальной прибыли. Можно сдать квартиру на 30 дней из 30 по очень низкой цене.

ADR (Average Daily Rate) — Средняя цена за ночь

Что это: Средняя стоимость одной ночи проживания за определенный период. Формула: Общий доход за период / Количество забронированных ночей.
Почему важно: ADR показывает, по какой реальной средней цене вы продавали свои сутки. Если этот показатель ниже, чем у конкурентов с похожими квартирами, значит, вы недооцениваете свой объект и теряете деньги.

RevPAR (Revenue Per Available Room) — Доход на доступный номер

Что это: Главный показатель эффективности в гостиничном бизнесе. Он объединяет в себе и цену, и загрузку. Формула: ADR * Occupancy.
Почему важно: RevPAR показывает, сколько денег в среднем приносила ваша квартира каждый день месяца, вне зависимости от того, была она занята или пустовала. Именно рост RevPAR является главной целью профессиональной управляющей компании, такой как ButlerSPB. Это и есть настоящий показатель здоровья вашего арендного бизнеса.

(Визуальный элемент: Здесь идеально подойдет инфографика, показывающая, как из ADR и Occupancy получается RevPAR, а из него, после вычета расходов, — чистая прибыль собственника).

Как ButlerSPB проводит анализ рынка и опережает его? Наша внутренняя кухня

Мы не просто сдаем квартиры — мы управляем доходностью. Наш подход основан на данных, технологиях и глубоком понимании рынка Санкт-Петербурга.

Шаг 1. Сбор данных и сегментация

Мы не сравниваем вашу квартиру “со всем Питером”. Для каждого объекта мы формируем кластер прямых конкурентов — квартир в той же локации, с аналогичной площадью, качеством ремонта и набором удобств. Для анализа мы используем данные с площадок бронирования, профессиональные аналитические сервисы и собственную статистику, накопленную за годы работы.

Шаг 2. Технология динамического ценообразования

Цена на вашу квартиру не может быть статичной. Наши алгоритмы и менеджеры по доходам корректируют ее несколько раз в день, реагируя на малейшие изменения спроса.

На даты проведения Петербургского экономического форума (ПМЭФ) цена может вырасти в 3-5 раз.
Внезапно появившееся «окно» в 1-2 дня между бронированиями мы продаем со скидкой для last-minute гостей.
Цены на выходные и праздники всегда выше, чем в будни.
На ранние бронирования за несколько месяцев вперед мы можем дать небольшую скидку, чтобы гарантировать загрузку.

Шаг 3. Управление загрузкой и ограничениями

Мы используем профессиональные инструменты, например, Minimum Length of Stay (минимальный срок проживания). На майские праздники или в Новый год мы ставим ограничение на бронирование от 3-х ночей. Это позволяет избежать коротких «невыгодных» заездов и максимизировать доход в самые прибыльные даты.

Практический кейс: Сравнение доходности 1-комнатной квартиры у метро «Маяковская»

Давайте на конкретных цифрах посмотрим, как это работает. Возьмем стандартную однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом площадью 35 кв.м. в центре Петербурга.

Метрика	Самостоятельное управление	Средний по рынку (конкуренты)	Управление с ButlerSPB
Средняя цена (ADR)	3 500 ₽ (фиксированная)	4 200 ₽	4 800 ₽ (за счет динамики)
Загрузка (Occupancy)	70% (21 ночь)	75% (22.5 ночи)	85% (25.5 ночей)
*Доход “грязными” (RevPAR30)**	73 500 ₽	94 500 ₽	122 400 ₽
Операционные расходы	~15 000 ₽	~16 000 ₽	~18 000 ₽ (больше уборок)
Комиссия УК	0 ₽	0 ₽	24 480 ₽ (20%)
Прибыль собственника	58 500 ₽	78 500 ₽	79 920 ₽

Вывод очевиден: Как видите, даже после выплаты комиссии ButlerSPB, итоговая прибыль собственника оказывается выше, чем при самостоятельной сдаче и даже выше средних показателей по рынку. Мы зарабатываем для вас, а не на вас.

Что еще, кроме цены, влияет на доходность (и с чем мы тоже работаем)

Успех в посуточной аренде — это комплексная работа. Цена — лишь один из факторов. Мы в ButlerSPB уделяем внимание каждой детали:

Профессиональный хоумстейджинг и фото

Правильная подготовка квартиры и «вкусные» фотографии — это 50% успеха. Они повышают кликабельность объявления и позволяют установить цену выше.

Идеальный рейтинг и работа с отзывами

Мы мгновенно реагируем на все отзывы, решаем проблемы гостей и поддерживаем рейтинг квартиры на самом высоком уровне, что напрямую влияет на количество бронирований.

Безупречная чистота и гостевой сервис

Наши горничные работают по строгим чек-листам, а служба поддержки всегда на связи с гостями. Идеальный сервис — залог повторных визитов и отличных оценок.

Оптимизация объявлений (SEO на площадках)

Мы знаем, как правильно составлять заголовки и описания, чтобы ваша квартира чаще появлялась в топе выдачи на всех площадках бронирования.

Подводя итог, можно сказать, что управление доходностью — это наука.

Прибыль нужно считать по профессиональным метрикам, где главный — RevPAR.
Сравнение с рынком «на глазок» — прямой путь к потере денег.
Технологии и аналитика всегда выигрывают у интуитивного подхода.

Компания ButlerSPB берет на себя всю сложность анализа и операционного управления, чтобы вы могли получать стабильный и максимальный доход от своей недвижимости, не тратя на это личное время.

Хотите узнать реальный потенциал вашей квартиры? Получите бесплатный экспресс-анализ доходности от нашего эксперта. Мы сравним ваш объект с прямыми конкурентами и покажем в цифрах, сколько он может приносить при профессиональном управлении. профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Получить бесплатный анализ

Остались вопросы? Позвоните нам по номеру +7 (XXX) XXX-XX-XX или напишите в Telegram, и мы подробно проконсультируем вас.