Наш Блог-сателлит
Доходные апартаменты: инвестиции в будущее

Доходные апартаменты: инвестиции в будущее

Опубликовано: 25.07.2025


Доходные апартаменты в 2024: Полное руководство для инвестора от ButlerSPB

Ищете надежный инструмент для создания пассивного дохода, который будет работать на вас 24/7? В мире нестабильной экономики инвестиции в недвижимость остаются островком стабильности, а доходные апартаменты — его самой перспективной частью.

Рост популярности апартаментов как инвестиционного инструмента породил и массу вопросов: в чем их отличие от квартиры? Как не прогадать с локацией и застройщиком? И самое главное — как рассчитать реальную, а не рекламную доходность?

Мы в ButlerSPB управляем десятками таких объектов в Санкт-Петербурге и знаем этот рынок изнутри. В этой статье мы делимся нашим практическим опытом и проведем вас по всему пути: от выбора ликвидного объекта до получения первой прибыли. Вы узнаете, как отличить выгодное предложение от маркетинговой уловки, какие риски существуют и как профессиональное управление превращает недвижимость в настоящий автономный бизнес.

Что такое доходные апартаменты и чем они отличаются от квартиры?

Начнем с основ. Доходные апартаменты — это коммерческая недвижимость, которая юридически не относится к жилому фонду, но предназначена для временного проживания и приобретена с главной целью: получение прибыли от сдачи в аренду.

Для инвестора ключевое значение имеют именно юридические и экономические различия между апартаментами и классической квартирой. Для наглядности мы свели их в таблицу.

КритерийАпартаментыКвартира
Юридический статусКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимость
Прописка (регистрация)Только временная регистрация на срок до 5 летПостоянная прописка без ограничений
Стоимость покупкиВ среднем на 15-20% ниже в той же локацииРыночная цена жилого фонда
Коммунальные платежиВыше (тарифы для коммерческих помещений)Ниже (льготные тарифы для населения)
Налог на имуществоВыше (0,5–2% от кадастровой стоимости)Ниже (0,1–0,3% от кадастровой стоимости)
ИнфраструктураНет обязательств по школам/садам, но часто есть свой ресепшен, фитнес, кафеОбязательное наличие социальной инфраструктуры

Вывод блока: Для постоянной жизни с семьей — квартира остается стандартом. Но если ваша цель — инвестиции и создание пассивного дохода, апартаменты часто оказываются значительно выгоднее. Давайте разберемся, почему.

Преимущества апартаментов как инвестиционного инструмента

Почему опытные инвесторы все чаще вкладывают деньги именно в апартаменты? Причин несколько, и каждая из них влияет на итоговую прибыль.

  • Более низкий порог входа. Разница в цене в 15-20% по сравнению с квартирой аналогичной площади и локации означает, что вам нужен меньший стартовый капитал. Это напрямую влияет на скорость окупаемости инвестиций.

  • Высокая доходность. За счет более низкой стоимости покупки и стабильно высокого спроса со стороны туристов, командировочных и студентов, годовая доходность апартаментов может превышать доходность от сдачи квартиры на 2-4 процентных пункта.

  • Готовый бизнес «под ключ». Большинство современных апарт-комплексов изначально спроектированы под сдачу. Часто они продаются с полной чистовой отделкой, мебелью и техникой. Это избавляет инвестора от головной боли с ремонтом и позволяет начать получать доход сразу после получения ключей.

  • Профессиональное управление. Главное преимущество для занятых людей. Вы можете полностью передать все заботы — от поиска арендаторов и заселения до уборки и мелкого ремонта — управляющей компании. Ваш актив работает, вы получаете деньги на счет.

  • Гибкость использования. Вы можете сдавать апартаменты посуточно в высокий сезон, переходить на долгосрочную аренду в низкий, а также использовать их для собственных нужд во время поездок в город.

Пошаговый гид: Как выбрать ликвидный апартамент для инвестиций

Выбор объекта — самый ответственный этап, от которого зависит 90% успеха. Мы в ButlerSPB при подборе объектов для наших клиентов всегда анализируем десятки параметров. Вот ключевые из них.

Шаг 1: Локация, локация и еще раз локация

Это нерушимое правило недвижимости. Для доходных апартаментов оно еще важнее.

  • Транспортная доступность: Пешая доступность до станции метро — обязательное условие ликвидности. Близость к крупным транспортным развязкам и аэропорту — огромный плюс.
  • Близость к туристическим центрам: Для посуточной аренды критически важна близость к главным достопримечательностям, музеям, театрам и популярным ресторанам.
  • Близость к бизнес-центрам: Если вы ориентируетесь на среднесрочную аренду для командировочных, выбирайте локации рядом с деловыми кварталами и выставочными комплексами.

Пример от ButlerSPB: Наш опыт показывает, что в Петербурге наибольшим и круглогодичным спросом пользуются апартаменты в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Московском районах. Именно здесь сосредоточены и туристические потоки, и деловая активность.

Шаг 2: Анализ проекта и застройщика

Изучите не только сам объект, но и того, кто его строит.

  • Репутация девелопера: Проверьте историю застройщика, его сданные объекты и отзывы.
  • Концепция апарт-отеля: Уточните, какой это тип комплекса. Сервисный (с ресепшен, уборкой, охраной) всегда более привлекателен для арендаторов, чем несервисный. Наличие собственной УК от застройщика может быть как плюсом (единый стандарт), так и минусом (негибкие условия, завышенные тарифы).

Шаг 3: Выбор планировки и отделки

Здесь важна не площадь, а функциональность.

  • Оптимальный метраж: Самые ликвидные и быстро окупаемые форматы — это студии и компактные евродвушки площадью 25-40 м². Они востребованы у большинства арендаторов и требуют меньших вложений.
  • Отделка «под ключ»: Выбирайте варианты с качественной, нейтральной отделкой и полной меблировкой. Это экономит от 3 до 6 месяцев вашего времени и сотни тысяч рублей на ремонте, позволяя запустить объект в работу немедленно.

Шаг 4: Программы доходности от застройщика

Многие застройщики предлагают собственные программы управления с «гарантированным доходом». Отнеситесь к ним с осторожностью. Часто под гарантированным доходом скрывается ставка ниже рыночной, а все риски и дополнительные расходы все равно ложатся на вас. Всегда сравнивайте такие предложения с условиями независимых управляющих компаний.

Считаем деньги: Как рассчитать реальную доходность апартаментов

Забудьте о рекламных обещаниях в 20% годовых. Давайте посчитаем реальные цифры на основе прозрачной формулы.

Формула расчета годовой доходности: ((Средняя ставка аренды * 12 месяцев * Коэффициент загрузки) - Годовые расходы) / Стоимость покупки * 100%

Теперь разберем каждую составляющую на конкретном примере.

Вводные данные:

  • Апартамент-студия в Московском районе СПб.
  • Стоимость покупки с отделкой и мебелью: 7 000 000 руб.

1. Доходы:

  • Средняя ставка посуточной аренды: 4 000 руб./сутки.
  • Реалистичный коэффициент загрузки (а не 100%): 80% или 24 дня в месяц.
  • Годовой доход: 4 000 руб. * 24 дня * 12 мес. = 1 152 000 руб.

2. Расходы (самый важный пункт!):

  • Коммунальные платежи: ~6 000 руб./мес. = 72 000 руб./год.
  • Налог на имущество: 0,5% от кадастровой стоимости (возьмем ее равной цене покупки) = 35 000 руб./год.
  • Комиссия управляющей компании: В среднем 20% от оборота = 1 152 000 * 0,20 = 230 400 руб./год.
  • Налог на доход (УСН “Доходы”): 6% от оборота = 1 152 000 * 0,06 = 69 120 руб./год.
  • Амортизация и мелкий ремонт: Заложим ~20 000 руб./год.
  • Итого годовые расходы: 72 000 + 35 000 + 230 400 + 69 120 + 20 000 = 426 520 руб.

3. Считаем чистую прибыль и доходность:

  • Чистая годовая прибыль: 1 152 000 (доходы) - 426 520 (расходы) = 725 480 руб.
  • Реальная годовая доходность: 725 480 / 7 000 000 * 100% = 10,36%

Это реальная, здоровая доходность для качественного объекта под профессиональным управлением, которая в 1.5-2 раза превышает доходность от сдачи обычной квартиры.

Главные риски инвестора и как их минимизировать с помощью УК

Инвестиции всегда сопряжены с рисками. Задача профессионала — не избегать их, а управлять ими.

  • Риск 1: Простой объекта (низкая загрузка).

    • Решение от УК: Мы используем профессиональный маркетинг на всех площадках (Ostrovok, Суточно.ру, корпоративные клиенты), применяем динамическое ценообразование, чтобы максимизировать загрузку и в высокий, и в низкий сезон.
  • Риск 2: Недобросовестные арендаторы и порча имущества.

    • Решение от УК: Мы проводим тщательную проверку гостей, работаем с депозитами, заключаем договоры и страхуем имущество. Регулярные инспекции и профессиональный клининг после каждого гостя сохраняют ваш актив в идеальном состоянии.
  • Риск 3: Юридические и налоговые сложности.

    • Решение от УК: Мы помогаем с правильным оформлением (ИП или самозанятость), берем на себя всю отчетность перед гостями и налоговой, обеспечивая полную юридическую чистоту вашего бизнеса.
  • Риск 4: Огромные временные затраты.

    • Решение от УК: Мы берем на себя 100% операционных задач: круглосуточное заселение, общение с гостями, решение бытовых проблем от замены лампочки до вызова сантехника. Вы получаете только отчет и деньги.

Почему доверительное управление с ButlerSPB — это выгодно?

Передача апартаментов в управление — это не расход, а инвестиция в стабильность и максимизацию вашей прибыли.

Ваши апартаменты работают — вы отдыхаете. узнайте больше о главном сайте ButlerSPB на официальном сайте ButlerSPB

Сотрудничая с ButlerSPB, вы получаете:

  • Глубокую экспертизу рынка СПб: Мы знаем, какие локации, комплексы и планировки действительно приносят доход, а какие — лишь красивая картинка.
  • Прозрачную отчетность: Вы получаете доступ в личный кабинет, где в режиме реального времени видите все бронирования, доходы и расходы по вашему объекту. Никаких скрытых комиссий.
  • Максимизацию вашей прибыли: Наша финансовая модель построена на проценте от вашего дохода. Поэтому мы напрямую заинтересованы в том, чтобы ваш объект сдавался как можно чаще и по самой выгодной цене.
  • Полный цикл сервиса: Мы можем подключиться на любом этапе — от помощи в выборе объекта и его хоумстейджинга (профессиональной подготовки к сдаче) до полного операционного управления.
  • Защиту ваших интересов: Мы — ваш личный представитель, который следит за сохранностью вашего актива и решает все вопросы, защищая вас от любых проблем.

«Передал свои апартаменты в управление ButlerSPB год назад и забыл о проблемах. Раньше пытался сдавать сам — это отнимало все выходные. Теперь я просто получаю ежемесячный отчет и стабильный доход, а загрузка стала даже выше, чем у меня получалось. Лучшее решение для занятого человека». — Андрей К., владелец апартаментов в ЖК “Docklands”.

Заключение и Призыв к действию

Доходные апартаменты — это высокоэффективный инвестиционный инструмент, который при грамотном подходе приносит стабильный пассивный доход, значительно превышающий банковские вклады и аренду квартир. Однако этот бизнес требует экспертизы, времени и полного погружения в детали.

Готовы превратить квадратные метры в стабильный источник дохода? Получите бесплатную консультацию от эксперта ButlerSPB. Мы проанализируем ваш потенциальный объект или поможем подобрать лучший вариант на рынке Санкт-Петербурга и рассчитаем его реальную доходность.

Получить бесплатный расчет доходности

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Можно ли прописаться в апартаментах?

Нет, получить постоянную регистрацию (прописку) в апартаментах нельзя, так как они относятся к коммерческой недвижимости. Однако можно оформить временную регистрацию по месту пребывания на срок до 5 лет с возможностью продления.

Какие налоги я буду платить с дохода от сдачи апартаментов?

Оптимальным вариантом является регистрация в качестве ИП на УСН “Доходы” со ставкой 6% или оформление самозанятости (НПД) со ставкой 4% (при работе с физлицами) или 6% (с юрлицами). Это значительно выгоднее, чем платить 13% НДФЛ как физическое лицо.

Что выгоднее для инвестиций: студия в апарт-отеле или однокомнатная квартира?

Как правило, студия в апарт-отеле оказывается выгоднее. При более низкой цене покупки она генерирует сопоставимый или даже более высокий арендный поток за счет посуточной сдачи и сервиса. В результате ее годовая доходность и скорость окупаемости выше.

Могу ли я сам жить в своих апартаментах, если передал их в управление?

Да, конечно. Вы как собственник можете забронировать апартаменты для личного пользования. Условия и количество “владельческих дней” обычно заранее прописываются в договоре с управляющей компанией. Мы в ButlerSPB всегда предлагаем гибкие условия для наших клиентов.


Читайте также