Бухгалтерский учет при доверительном управлении квартирой: Гид для собственника

Вы владеете инвестиционной квартирой в Санкт-Петербурге, но мысли о налогах, отчетах, декларациях и учете коммунальных платежей вызывают головную боль? Как правильно посчитать чистую прибыль, не ошибиться в расчетах и не нарваться на штрафы от налоговой? Эти вопросы волнуют каждого собственника.

Доверительное управление (ДУ) — это не только поиск жильцов и решение бытовых вопросов, но и грамотное финансовое ведение вашего объекта. В этой статье мы, команда ButlerSPB, простым языком разложим по полочкам всю бухгалтерию ДУ, чтобы вы видели, как формируется ваш доход, кто и какие налоги платит, и почему работать с нами — это прозрачно и безопасно.

Что такое доверительное управление (ДУ) с точки зрения финансов?

Если коротко, то по договору доверительного управления (согласно главе 53 ГК РФ) вы передаете нам вашу недвижимость для управления в ваших же интересах. В этой схеме есть три ключевых участника:

Учредитель управления: это Вы, собственник квартиры.
Доверительный управляющий: это мы, управляющая компания ButlerSPB.
Выгодоприобретатель: это тот, кто получает доход. Чаще всего это тоже Вы.

Важнейший тезис, который снимает главный страх: право собственности на квартиру полностью остается за вами. Мы как управляющий лишь временно владеем и пользуемся вашим имуществом для достижения главной цели — получения максимального дохода для вас. Ваша недвижимость юридически защищена.

Главный принцип: Разделение учета у Собственника и Управляющего

Чтобы понять логику бухгалтерии ДУ, нужно запомнить одно простое правило: учет ведется раздельно. Мы ведем свой учет, вы — свой. Это связано с тем, что по закону имущество, переданное в ДУ, должно учитываться у управляющего на отдельном балансе, обособленно от его собственного имущества.

Давайте представим это в виде простой таблицы:

Учет у Управляющего (ButlerSPB)	Учет у Собственника (у Вас)
Учитывает ВСЕ операции с вашей квартирой: поступление аренды, оплату КУ, расходы на ремонт и рекламу.	Учитывает только конечный финансовый результат — доход, который мы вам перечислили.
Ведет по вашему объекту отдельный, обособленный учет.	Не вникает в детали операционных расходов управляющего.
Выступает вашим налоговым агентом (если вы физлицо) или предоставляет детальный отчет для вашей самостоятельной уплаты налогов (если вы ИП).	На основании полученного дохода или нашего отчета уплачивает свой налог (НДФЛ или налог по УСН).

Такое разделение делает систему абсолютно прозрачной и понятной.

Учет у Доверительного управляющего: Как это делаем мы в ButlerSPB

Это наша зона ответственности, и мы подходим к ней с максимальной скрупулезностью. Наша задача — не просто сдать вашу квартиру, а обеспечить полный финансовый порядок и предоставить вам кристально чистую отчетность. Вот как это работает.

Отдельный учет

Для вашей квартиры мы ведем обособленный аналитический учет. Это значит, что все доходы и расходы по вашему объекту фиксируются отдельно и никогда не смешиваются с финансами других собственников или с собственными средствами нашей компании.

Учет доходов

Мы четко фиксируем все денежные поступления, связанные с вашей квартирой. В первую очередь это:

Арендная плата от жильца.
Обеспечительный платеж (депозит).

Все поступления отражаются в системе в день их фактического получения.

Учет расходов

Мы берем на себя оперативное управление расходами и их учет. Стандартный перечень включает:

Коммунальные платежи: как фиксированные, так и по счетчикам.
Расходы на мелкий ремонт и обслуживание: замена лампочки, починка смесителя и т.д.
Расходы на поиск арендатора: размещение объявлений на площадках.
Наше вознаграждение: комиссия ButlerSPB за управление.

Все расходы подтверждаются документально (чеками, актами) и отражаются в вашем отчете. как советуют эксперты из ButlerSPB

Прозрачная отчетность для собственника

Прозрачность — наш главный приоритет. Поэтому мы разработали понятный и детальный отчет доверительного управляющего.

Что входит в отчет? Вы увидите полную расшифровку за месяц: сколько получено от арендатора, сколько и за что оплачено (КУ, ремонт, реклама), каков размер нашего вознаграждения и, самое главное, — итоговая сумма к выплате вам.
Как часто? Ежемесячно, как часы.
В каком формате? Мы присылаем удобный PDF-отчет на вашу электронную почту. Вы всегда можете сверить цифры и задать любой вопрос вашему персональному менеджеру.

Ваши налоги и учет как Собственника (Учредителя управления)

Теперь о вашей части. Ваша главная задача — правильно задекларировать полученный от нас доход и уплатить с него налог. Здесь все зависит от вашего статуса, и мы помогаем на каждом этапе.

Вариант 1: Вы — физическое лицо

Это самый простой и популярный вариант.

Ставка налога: 13% НДФЛ с полученного дохода.
Ключевое преимущество работы с нами: ButlerSPB выступает в роли вашего налогового агента. Это значит, что мы самостоятельно рассчитаем, удержим и перечислим НДФЛ в бюджет. Вам на счет приходит уже “чистая” сумма, полностью очищенная от налогов. Мы также подаем все необходимые сведения в ФНС. Вам не нужно делать ничего.

Вариант 2: Вы — ИП на УСН 6% “Доходы”

Если вы ведете деятельность как индивидуальный предприниматель.

Ваш доход: согласно разъяснениям Минфина, вашим доходом для расчета налога будет являться вся сумма арендной платы, поступившая нам от арендатора (до вычета наших расходов и вознаграждения).
Ваша задача: на основании нашего детального отчета вы включаете эту полную сумму в свою Книгу учета доходов и расходов (КУДИР) и самостоятельно уплачиваете 6% налога. Мы предоставляем все цифры в готовом виде.

Вариант 3: Вы — ИП на УСН 15% “Доходы минус расходы”

Этот вариант сложнее в учете, но может быть выгоден.

Как работает: вы также учитываете в доходах всю сумму арендной платы. Но при этом можете уменьшить налоговую базу на сумму понесенных расходов, а именно — на наше вознаграждение и другие согласованные затраты (например, на ремонт).
Наша роль: мы предоставляем вам все необходимые подтверждающие документы (договор, отчеты, акты), на основании которых вы сможете учесть эти расходы.

Налог на имущество: кто платит?

Здесь ответ всегда один, и он очень простой: налог на имущество физических лиц всегда уплачивает собственник. Так как право собственности на квартиру к нам не переходит, обязанность по уплате этого налога остается за вами.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Что если потребуется крупный дорогостоящий ремонт? Как он учитывается?

Такие расходы всегда согласовываются с вами отдельно. Вы принимаете решение о необходимости и стоимости ремонта, перечисляете нам целевые средства, а мы организуем работы и включаем детальную информацию об этом в отчет с приложением всех чеков и актов.

Нужно ли мне открывать ИП, чтобы работать с вами?

Нет, не нужно. Мы успешно работаем как с ИП, так и с физическими лицами. Для физлиц мы сами выступаем налоговым агентом по НДФЛ, что максимально упрощает для вас весь процесс.

Что с НДС?

Сдача в аренду жилой недвижимости (квартир, апартаментов) по закону НДС не облагается. Поэтому ни вам, ни нам платить его не нужно. Если у вас коммерческая недвижимость — это отдельный разговор, и мы будем рады проконсультировать вас индивидуально.

Какие документы я получаю от ButlerSPB для своей отчетности?

Вы получаете полный комплект: договор доверительного управления, ежемесячные отчеты управляющего с детальной расшифровкой всех доходов и расходов, а также подтверждение выплаты вам дохода.

Заключение: Почему доверить бухучет ButlerSPB – это выгодно и безопасно

Как видите, бухгалтерский учет доверительного управления недвижимостью — это четко регламентированный и логичный процесс. Передавая нам свою квартиру, вы передаете не только повседневные заботы, но и риски, связанные с финансовым учетом.

Работая с ButlerSPB, вы получаете:

Экономию времени и нервов: Вы не тратите часы на расчеты коммуналки, сверку платежей и заполнение деклараций.
Снижение рисков: Мы следим за актуальными требованиями законодательства и гарантируем правильность расчетов и уплаты налогов (в части нашей ответственности как налогового агента).
Абсолютную прозрачность: Вы всегда точно знаете, как сформировался ваш доход, благодаря нашим детальным ежемесячным отчетам.
Максимальное удобство: Вы просто получаете чистый доход на карту и понятный отчет. Вся сложная и рутинная работа остается на нашей стороне.

Остались вопросы по учету и налогам для вашей недвижимости? Оставьте заявку, и наш специалист бесплатно проконсультирует вас, рассчитает потенциальный доход и покажет пример отчета. Это ни к чему вас не обязывает.

[Получить бесплатную консультацию]

Бухгалтерский учет при доверительном управлении недвижимостью: инструкция для собственника