Что проверить в квартире после выезда арендаторов: полный чек-лист от ButlerSPB
Опубликовано: 22.07.2025
Приемка квартиры после выезда арендаторов: Полный чек-лист от экспертов ButlerSPB, который сэкономит вам деньги и нервы
Выезд арендаторов — момент истины для любого арендодателя. Радость от освобождения квартиры часто сменяется тревогой: в каком состоянии жилье? Все ли на месте? Не остались ли долги по коммунальным платежам? Непрофессиональный подход к приемке грозит серьезными рисками: скрытые поломки, которые «всплывут» при новых жильцах, неоплаченные счета, споры по возврату залога и, как следствие, финансовые потери и простой квартиры.
Как эксперты в доверительном управлении недвижимостью в Санкт-Петербурге, мы в ButlerSPB провели сотни таких процедур. На основе этого опыта мы составили пошаговое руководство, которое поможет вам провести приемку квартиры как профессионал, защитить свои инвестиции и сберечь нервы.
Готовимся к встрече: без этих 5 вещей приемку начинать нельзя
Системный подход начинается с подготовки. Приезжать на встречу с пустыми руками — значит заранее поставить себя в невыгодное положение. Убедитесь, что у вас при себе есть:
- Договор аренды. Ваш основной документ, где прописаны все права, обязанности и условия, включая ответственность за порчу имущества.
- Акт приема-передачи (опись имущества) с фотографиями, который вы подписывали при заселении. Это ваш главный аргумент в любых спорах. Без него доказать, что царапина на паркете или скол на плитке появились по вине жильца, практически невозможно.
- Смартфон с хорошей камерой и заряженным аккумулятором. Для детальной фото- и видеофиксации всех обнаруженных дефектов и показаний счетчиков.
- Блокнот и ручка (или заметки в телефоне) для ведения подробного списка замечаний.
- Фонарик. Незаменимый помощник, чтобы заглянуть в темные углы, проверить сантехнику под ванной, осмотреть внутренности шкафов и антресолей.
Микровставка от ButlerSPB: Наши менеджеры всегда выезжают на объект с полным пакетом документов и профессиональным инструментарием для объективной оценки состояния квартиры.
Детальный осмотр квартиры: Идем по комнатам и проверяем все до мелочей
Не торопитесь. Последовательный и методичный осмотр — ключ к успеху. Двигайтесь по квартире системно, от комнаты к комнате, уделяя внимание каждой детали. как советуют эксперты из ButlerSPB
1. Отделка: Стены, полы, потолки
Это первое, что бросается в глаза, и здесь часто скрываются неприятные сюрпризы.
- Стены: Ищите свежие царапины, потертости, сколы на углах. Внимательно осмотрите стены на предмет несанкционированных отверстий от гвоздей и дюбелей. Особое внимание — детским рисункам и жирным пятнам, особенно в зоне кухни и у выключателей.
- Полы (ламинат, паркет, плитка): Проверьте на наличие глубоких царапин от передвижения мебели, вздутия ламината от пролитой воды, сколов на керамогранитной плитке. Убедитесь в целостности плинтусов.
- Потолок: Осмотрите на предмет желтых пятен — следов протечек сверху. Если у вас натяжной потолок, проверьте его целостность.
2. Окна, двери и фурнитура
- Окна: Проверьте целостность стеклопакетов (нет ли трещин). Несколько раз откройте и закройте каждое окно во всех режимах, чтобы убедиться в исправности фурнитуры. Ручки должны поворачиваться плавно, без излишних усилий.
- Двери (входная и межкомнатные): Осмотрите дверные полотна на наличие вмятин и царапин. Проверьте работу всех замков, ручек и щеколд. Двери не должны скрипеть или провисать.
3. Кухня – зона повышенного риска
Кухня — самое эксплуатируемое место в квартире. Проверка здесь должна быть максимально тщательной.
- Бытовая техника: Не просто осмотрите, а включите и проверьте работоспособность каждого прибора.
- Холодильник: Убедитесь, что он морозит и не издает странных звуков.
- Плита/варочная панель: Включите поочередно все конфорки.
- Духовой шкаф: Проверьте нагрев, работу подсветки и таймера.
- Микроволновка: Поставьте в нее стакан с водой и включите на минуту.
- Посудомоечная машина: Запустите самый короткий цикл (например, «ополаскивание»).
- Вытяжка: Включите, проверьте тягу и работу подсветки.
- Сантехника: Откройте кран, проверьте напор горячей и холодной воды. Осмотрите смеситель и сифон под раковиной на предмет протечек (здесь вам пригодится фонарик).
- Мебель: Проверьте состояние кухонных фасадов (нет ли сколов, отслоения пленки), работу доводчиков на ящиках и дверцах. Осмотрите столешницу на предмет порезов от ножа, ожогов от горячей посуды и вздутий от влаги.
4. Санузел: Внимание к воде и вентиляции
- Сантехника: Проверьте работу сливного бачка унитаза. Осмотрите ванну, раковину и унитаз на предмет трещин и глубоких сколов. Убедитесь, что смесители в ванной и на раковине не протекают. Загляните под ванну, посветив фонариком, — ищите следы плесени и хронических протечек.
- Стиральная машина: Запустите короткий режим «полоскание» или «отжим», чтобы убедиться в ее работоспособности.
- Вентиляция: Приложите тонкий лист бумаги или салфетку к вентиляционной решетке — ее должно уверенно притягивать потоком воздуха.
- Плесень: Внимательно осмотрите межплиточные швы и силиконовые герметики в углах — черные точки говорят о наличии грибка.
5. Мебель и прочее имущество по описи
Достаньте тот самый акт приема-передачи, который вы подготовили, и сверяйтесь по списку.
- Проверьте наличие всей мебели, техники и предметов интерьера, указанных в описи.
- Осмотрите мягкую мебель (диваны, кресла) на наличие пятен, порезов, прожогов от сигарет. Поднимите подушки.
- Проверьте корпусную мебель (шкафы, комоды, столы): все ли полки на месте, работают ли ящики и дверцы, нет ли сколов.
6. Электрика и освещение
- Щелкните каждым выключателем в квартире, чтобы проверить работу всех ламп.
- С помощью зарядного устройства для телефона проверьте работоспособность каждой розетки.
- Осмотрите корпуса розеток и выключателей на предмет трещин и повреждений.
Не только стены: Проверяем документы и финансы
Осмотр квартиры — это только половина дела. Финальная часть приемки — урегулирование всех финансовых и документальных вопросов.
Снятие показаний счетчиков и проверка долгов по КУ
Это обязательный и один из самых важных шагов.
- Сфотографируйте показания всех счетчиков (электричество, холодная и горячая вода, газ) так, чтобы в кадр попал и серийный номер прибора, и сами цифры. Сделайте это вместе с арендатором, чтобы избежать споров.
- Попросите показать последние оплаченные квитанции за коммунальные услуги, интернет и т.д.
- Совет эксперта: Самый надежный способ — сделать совместный звонок в вашу УК, ТСЖ или в бухгалтерию для подтверждения отсутствия задолженности на текущую дату.
Возврат ключей
Пересчитайте все комплекты ключей от квартиры, домофона и почтового ящика, которые вы передавали арендатору. Уточните, не делал ли он дубликаты.
Нормальный износ vs. Ущерб: Как правильно удержать из залога?
Это самый тонкий момент, требующий объективности и юридической грамотности. Важно четко разделять эти понятия, чтобы законно удержать средства из залога.
- Нормальный (естественный) износ — это постепенное ухудшение состояния имущества в результате его добросовестного использования по назначению. За это вы не можете удерживать деньги.
- Примеры: незначительные потертости на полу в проходных местах, легкое выцветание обоев под воздействием солнца, мелкие, едва заметные царапинки на ручках дверей.
- Ущерб — это повреждение имущества, возникшее в результате небрежности, нарушения правил эксплуатации или умышленных действий арендатора. За это вы можете и должны удержать деньги.
- Примеры: сломанная ножка стула, разбитое стекло, прожженный сигаретой диван, большая дыра в стене от удара, неработающая из-за неправильного использования техника, стойкие жирные пятна на стене.
Как действовать: Всегда фиксируйте любой ущерб в финальном акте приема-передачи. Делайте подробные фотографии. Для обоснования суммы удержания идеально иметь чеки на ремонтные работы, услуги клининга или покупку нового имущества взамен испорченного.
Квартира принята. Что дальше?
После того как все осмотрено и зафиксировано, наступает финальный этап.
- Подписание акта возврата: Составьте и подпишите с арендатором итоговый акт возврата квартиры. В нем должны быть зафиксированы финальные показания счетчиков, перечень и состояние возвращаемого имущества, наличие или отсутствие претензий с обеих сторон и сумма (или отсутствие) удержаний из залога.
- Профессиональный клининг: Даже самые аккуратные жильцы не сделают уборку, которая подготовит квартиру к заселению новых людей. Генеральная уборка после выезда — это стандарт индустрии и залог успешной сдачи объекта в будущем.
- Мелкий ремонт: Устраните последствия «нормального износа» и мелкие недочеты, чтобы квартира выглядела свежей и привлекательной.
- Поиск новых жильцов: Запускайте новый цикл: фотосессия, размещение объявлений, показы, проверка кандидатов…
Устали от этих хлопот? Доверьте управление квартирой ButlerSPB
Процесс, описанный выше, отнимает массу времени, требует внимания к деталям и юридической подкованности. А ведь это лишь малая часть задач собственника. Компания ButlerSPB берет на себя все этапы: от профессиональной приемки квартиры и урегулирования споров до клининга, подготовки и быстрого поиска новых, надежных жильцов.
С нами вы получаете:
- ✅ Экономию вашего времени и нервов. Мы делаем все за вас.
- ✅ Гарантию юридически грамотного оформления всех документов.
- ✅ Минимизацию простоя квартиры между арендаторами.
- ✅ Надежную защиту ваших интересов в любых, даже самых спорных ситуациях.
Получите бесплатную консультацию по управлению вашей недвижимостью в Санкт-Петербурге! Оставьте заявку на нашем сайте или позвоните по номеру [номер телефона].
Заключение
Тщательная и системная приемка квартиры — это не придирки к арендатору, а грамотное управление своим активом. Этот процесс защищает вас от финансовых потерь, минимизирует конфликты и служит прочной основой для долгосрочных и успешных отношений с будущими жильцами. Помните, что вложения времени в качественную проверку сегодня — это сэкономленные деньги и спокойствие завтра.
Отвечаем на частые вопросы
Что делать, если арендатор не согласен с суммой ущерба?
В первую очередь, аргументируйте свою позицию на основе акта и фотографий, сделанных при заселении. Предложите найти компромисс. Если договориться не удается, вы имеете право удержать сумму, которую считаете обоснованной, зафиксировав разногласия в акте. Арендатор в этом случае может обратиться в суд. Грамотно составленные документы будут вашим главным козырем.
Можно ли удержать из залога стоимость генеральной уборки?
Да, можно, но только в одном случае: если такой пункт прямо прописан в вашем договоре аренды. Например: «При выезде Арендатор обязуется сдать квартиру в чистом виде или оплатить услуги профессионального клининга в размере ХХХХ рублей». Если такого пункта нет, удержание будет незаконным, так как легкое загрязнение может быть отнесено к естественному износу.
В какой срок я должен вернуть залог?
Срок возврата залога или его оставшейся части после удержаний также должен быть прописан в договоре. Обычно это от 3 до 10 банковских дней после подписания акта возврата. Если срок не указан, действуют разумные сроки, предусмотренные Гражданским кодексом.
Что такое «естественный износ» с юридической точки зрения?
В российском законодательстве нет четкого, исчерпывающего определения «естественного износа». Это оценочная категория. Судебная практика трактует его как «ухудшение состояния объекта аренды, наступившее в результате его нормального использования в соответствии с назначением в течение срока договора». Ключевые слова здесь — «нормальное использование». Разбитая раковина или прожженный диван под это определение никогда не попадут.