Отлично, вот экспертная SEO-статья, написанная в точности по вашему плану от лица компании ButlerSPB.

ADR, RevPAR, Occupancy: Три кита максимальной прибыли в посуточной аренде. Разбираемся в терминах и формулах

Вы сдаете квартиру и получаете деньги в конце месяца. Но уверены ли вы, что получаете максимум? Как понять, можно ли было заработать больше, просто изменив цену на 500 рублей в определенные дни? Или, наоборот, стоило ли немного уступить в цене, чтобы избежать простоя на целую неделю?

Профессиональное управление недвижимостью — это не просто заселение гостей и качественная уборка. Это, в первую очередь, работа с цифрами. Если вы не анализируете ключевые показатели, вы управляете своим активом вслепую, полагаясь на интуицию. А интуиция в бизнесе часто приводит к упущенной выгоде.

Представьте, что у вашего арендного бизнеса есть приборная панель, как у автомобиля. На ней три главных индикатора: Occupancy (Загрузка), ADR (Средняя цена за ночь) и RevPAR (Доходность на доступный номер). Именно они показывают реальное “здоровье” вашего объекта.

В этой статье мы не просто дадим сухие определения из учебников по гостиничному делу. Мы на живых примерах покажем, как эти показатели работают вместе, какие ловушки скрываются за каждым из них, и как команда ButlerSPB использует эти данные для увеличения вашего дохода.

Occupancy (Загрузка) — Первый и самый очевидный показатель профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Это метрика, с которой интуитивно знакомы все собственники. Она отвечает на простой вопрос: “Насколько моя квартира была заполнена?”

Что такое Occupancy?

Occupancy (Загрузка) — это процент ночей, в которые ваш объект был забронирован, от общего числа ночей, доступных для бронирования за определенный период (например, месяц).

Как считать Occupancy: формула и пример

Формула до смешного проста:

Загрузка (%) = (Количество забронированных ночей / Общее количество доступных ночей) * 100%

Практический пример: Допустим, в июне 30 дней. Ваша квартира была доступна для бронирования все 30 дней. Гости проживали в ней 24 ночи.

Загрузка = (24 / 30) * 100% = 80%

Ваша загрузка в июне составила 80%. Неплохо! Но здесь кроется первая ловушка.

Почему 100% загрузка — не всегда хорошо?

Многие начинающие рантье считают 100% загрузку своей главной целью. Это ошибка. Если ваша квартира забронирована на месяц вперед по фиксированной цене, это почти всегда означает, что вы продали ее слишком дешево. Вы упустили возможность заработать больше на днях с высоким спросом (праздники, выходные, городские события).

Высокая загрузка приятна для эго, но не всегда для кошелька. Это плавно подводит нас ко второй важнейшей метрике.

ADR (Average Daily Rate) — Средняя цена за ночь

Этот показатель отвечает на вопрос: “По какой средней цене я продавал ночи в своей квартире?”

Что такое ADR?

ADR (Average Daily Rate) — это средний доход, полученный с одной забронированной ночи. По сути, это ваш “средний чек”. Эта метрика показывает реальную цену, по которой гости жили у вас, без учета ночей простоя.

Как считать ADR: формула и пример

Формула расчета ADR также проста:

ADR = Общий доход от бронирований / Количество забронированных ночей

Важно: в классическом расчете ADR используется “грязный” доход от проживания, без вычета комиссий площадок (вроде Островка или Суточно.ру) и стоимости дополнительных услуг.

Продолжение примера: За те 24 забронированные ночи в июне вы получили общий доход в размере 144 000 рублей.

ADR = 144 000 руб / 24 ночи = 6 000 руб.

Ваша средняя цена за ночь в июне составила 6 000 рублей.

Подводные камни высокого ADR

Обратная ситуация: можно установить очень высокую цену, например, 10 000 рублей за ночь. Получить всего пару бронирований за месяц и гордиться высоким ADR. Но что толку от высокого среднего чека, если большую часть времени квартира пустовала, а общая выручка оказалась низкой?

Как видите, гнаться только за загрузкой или только за ценой — проигрышная стратегия. Нужен баланс. И для его измерения существует королевская метрика.

Экспертный комментарий от ButlerSPB: “В нашей работе мы не гонимся слепо ни за 100% загрузкой, ни за заоблачным ADR. Наша цель — найти их идеальный баланс, который дает максимальный RevPAR. Это достигается за счет технологии динамического ценообразования, которая учитывает десятки факторов: от сезона и праздников до проведения ПМЭФ, концертов на Газпром Арене и даже прогноза погоды.”

RevPAR (Revenue Per Available Room) — Главный показатель эффективности

Если Occupancy и ADR — это педали газа и тормоза, то RevPAR — это спидометр, который показывает реальную скорость вашего заработка.

Что такое RevPAR?

RevPAR (Revenue Per Available Room) — это доход на каждую доступную для продажи ночь, вне зависимости от того, была она забронирована или нет. Это самый честный и комплексный показатель здоровья вашего арендного бизнеса, потому что он учитывает одновременно и загрузку, и среднюю цену.

Как считать RevPAR: две формулы и пример

Есть два способа рассчитать RevPAR, и оба приведут к одному результату.

Формула 1 (через общий доход): RevPAR = Общий доход от бронирований / Общее количество доступных ночей

Пример: 144 000 руб (ваш доход) / 30 (все доступные ночи в июне) = **4 800 руб.**

Формула 2 (через ADR и Occupancy): RevPAR = ADR * Occupancy

Пример: 6 000 руб (ваш ADR) * 80% (ваша Загрузка) = **4 800 руб.**

Вторая формула нагляднее всего показывает, как баланс цены и загрузки напрямую влияет на итоговый доход. Ваш RevPAR — это 4 800 рублей. Это значит, что каждый день июня, вне зависимости от того, жил кто-то в квартире или нет, она в среднем приносила вам 4 800 рублей. Именно ростом этого показателя и нужно управлять.

Почему RevPAR — король метрик? Сравнительный анализ

Давайте посмотрим на три разных стратегии управления одной и той же квартирой в течение месяца (30 дней) и увидим, какая принесет больше денег.

Стратегия управления	Загрузка (Occupancy)	Средняя цена (ADR)	Доходность (RevPAR)	Итоговый доход за месяц
1. “Погоня за загрузкой”	95% (28,5 ночей)	4 000 руб.	3 800 руб.	114 000 руб.
2. “Жадный собственник”	50% (15 ночей)	8 000 руб.	4 000 руб.	120 000 руб.
3. “Умный менеджмент (ButlerSPB)“	80% (24 ночи)	6 000 руб.	4 800 руб.	144 000 руб.

Вывод очевиден. Стратегия с самым высоким RevPAR принесла собственнику максимальный доход — на 30 000 рублей больше, чем при погоне за 95% загрузкой. Это наглядно демонстрирует ценность профессионального управления, основанного на данных.

Как ButlerSPB использует эти метрики для увеличения вашего дохода

Понимание формул — это только первый шаг. Настоящая работа начинается при управлении ими. Вот как мы в ButlerSPB превращаем эти цифры в ваши деньги:

Динамическое ценообразование. Мы не ставим одну цену на весь месяц. Наши аналитики и специальное ПО ежедневно корректируют стоимость ночи на всех площадках, основываясь на спросе, ценах конкурентов, мероприятиях в городе и десятках других параметров. Это позволяет нам “ловить” высокий ADR в пиковые даты и поддерживать высокую Occupancy в низкий сезон.
Грамотное управление календарем. Мы используем профессиональные инструменты, чтобы управлять “окнами” между бронированиями, устанавливать правила минимального срока проживания (minLOS), чтобы повысить ADR и снизить операционные издержки.
Прозрачная аналитика и отчетность. Каждый наш клиент получает доступ к личному кабинету, где в реальном времени видит все ключевые метрики: Occupancy, ADR и, конечно, RevPAR. Вы всегда знаете, насколько эффективно работает ваш актив.
Комплексная работа над ADR. Мы понимаем, что на среднюю цену влияет не только рынок. На нее влияют качество фотографий, продающее описание, безупречные отзывы, скорость ответов на запросы гостей. Наша команда занимается всеми этими аспектами, чтобы ваша квартира могла продаваться дороже конкурентов.

Заключение. От интуиции к системе

Теперь вы знаете “три кита”, на которых держится аналитика в посуточной аренде. Вы можете самостоятельно рассчитать эти показатели для своего объекта и понять, где находитесь сейчас.

Главная мысль, которую мы хотим донести: успешная посуточная аренда в конкурентном рынке Санкт-Петербурга — это не удача, а система, основанная на данных. Самостоятельное управление этими метриками требует ежедневного погружения, специальных программных инструментов и глубокой экспертизы рынка.

Хотите узнать, какой RevPAR может приносить ваша квартира под управлением профессионалов?

Оставьте заявку на бесплатный аудит доходности вашего объекта. Наши аналитики рассчитают потенциал вашей недвижимости на основе реальных рыночных данных и покажут, где вы, возможно, теряете деньги прямо сейчас.

[ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНЫЙ РАСЧЕТ ДОХОДНОСТИ]

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Что важнее: ADR или Occupancy?

Ни то, ни другое в отдельности. Важен их баланс, который и отражает главный показатель эффективности — RevPAR. Цель — максимизировать именно его.

Как сезонность влияет на эти показатели?

Сезонность влияет кардинально. Летом и в праздники растет спрос, что позволяет увеличивать ADR при сохранении высокой Occupancy. В низкий сезон стратегия меняется: мы можем незначительно снизить ADR, чтобы стимулировать спрос и не допустить сильного падения Occupancy. В обоих случаях мы управляем RevPAR.

Учитываются ли в ADR расходы на уборку и комиссии площадок?

В классической гостиничной формуле ADR — это “грязный” доход именно от стоимости проживания. Комиссии агрегаторов, налоги и расходы на уборку учитываются позже при расчете чистой прибыли (Net Operating Income).

С какой периодичностью нужно считать эти метрики?

Мы в ButlerSPB отслеживаем показатели в режиме реального времени и корректируем стратегию ежедневно. Для самостоятельного собственника мы рекомендуем проводить анализ как минимум раз в месяц, а также сравнивать показатели с аналогичным периодом прошлого года, чтобы оценить динамику.

Что такое ADR, RevPAR и Occupancy в посуточной аренде и как их считать