Наш Блог-сателлит
Гибкие офисы: что это такое и как на них заработать инвестору

Гибкие офисы: что это такое и как на них заработать инвестору

Опубликовано: 23.07.2025


Гибкие офисы: Полный гид для инвестора. Что это, как работает и сколько можно заработать?

Мир бизнеса уже не будет прежним. После глобальных изменений последних лет компании пересмотрели свой подход к работе, а классическая долгосрочная аренда офисов перестала отвечать требованиям новой реальности. Бизнес требует скорости, адаптивности и оптимизации расходов. По оценкам ведущих консалтинговых агентств, спрос на гибкие рабочие пространства растет экспоненциально.

Именно гибкие офисы стали ответом на этот новый запрос рынка. Это не просто модные коворкинги, а высокодоходный и устойчивый инвестиционный инструмент. В этой статье мы, команда ButlerSPB, разберем по косточкам, что такое гибкие офисы, почему они выгодны инвестору и как шаг за шагом запустить такой проект в Санкт-Петербурге.

Что такое гибкий офис? Разбираемся в форматах и терминах

Главное заблуждение — считать гибкий офис просто «офисом на час». На самом деле, это готовое рабочее пространство «под ключ», которое включает полный пакет услуг (профессиональный ресепшн, высокоскоростной интернет, клининг, оборудованная кухня с кофе) и гибкие условия договора — от одного месяца до нескольких лет. По сути, это формат «All-Inclusive для бизнеса».

Сервисный офис (Serviced Office)

Это основа формата. Сервисный офис представляет собой полностью меблированные и оборудованные изолированные кабинеты для команд разного размера. Основной фокус здесь — на приватности, комфорте и готовой инфраструктуре, которая позволяет компании-арендатору заехать и начать работать в тот же день, не неся капитальных затрат на ремонт и оснащение.

Коворкинг (Coworking)

Это общее открытое пространство с незакрепленными (hot desk) или закрепленными (fixed desk) рабочими местами. Коворкинги делают акцент на создании сообщества, нетворкинге и максимальной экономии для фрилансеров, стартапов и небольших команд.

Гибридные модели и Smart-офисы

Наиболее успешные современные проекты сочетают в себе оба формата: приватные сервисные офисы для команд и общие зоны коворкинга для индивидуальной работы и общения. Часто такие пространства дополняются «умными» технологиями (Smart-офисы): бронирование переговорных комнат через мобильное приложение, бесключевой доступ, системы аналитики использования пространства.

ПараметрКлассический офисГибкий офис
Срок договора3-5 лет (долгосрочный)От 1 месяца (гибкий)
Вложения арендатораВысокие (ремонт, мебель, техника)Нулевые или минимальные
Включенные услугиТолько «голые стены»Все включено (интернет, клининг, ресепшн)
Скорость заезда2-4 месяца1 день

Почему это выгодно? Преимущества для арендатора и инвестора

Высокая инвестиционная привлекательность гибких офисов строится на их очевидной выгоде для конечного потребителя — бизнеса.

Выгоды для арендатора (почему есть спрос)

  • Экономия: Арендатор не несет капитальных затрат (CAPEX) на ремонт, закупку мебели и оборудования. Все операционные расходы уже включены в один ежемесячный платеж.
  • Гибкость: Можно быстро и без штрафов увеличить количество рабочих мест при росте команды или, наоборот, сократить занимаемую площадь в кризис.
  • Скорость: Возможность заехать и начать полноценную работу буквально за 1 день.
  • Сервис: Компании не нужно отвлекаться на административно-хозяйственные задачи — от заказа воды до настройки Wi-Fi. Этим занимается управляющая компания.

Выгоды для инвестора (почему нужно вкладывать)

  • Повышенная доходность: За счет сервисной составляющей и краткосрочных договоров арендная ставка за квадратный метр в гибком формате на 30-70% выше, чем в классической аренде.
  • Диверсификация рисков: Вместо одного крупного якорного арендатора у вас десятки мелких. Уход одной-двух компаний не обрушит денежный поток, в отличие от съезда единственного арендатора в классическом офисе.
  • Высокая ликвидность: Тренд находится на пике, спрос со стороны бизнеса стабильно растет, что делает такой актив привлекательным для последующей продажи.
  • Создание добавочной стоимости: Вы превращаете пустые «бетонные коробки» в готовый, востребованный и высокотехнологичный бизнес-продукт.

Как инвестировать в гибкие офисы: пошаговая инструкция от ButlerSPB

Создание успешного гибкого офиса — это не просто ремонт. Это запуск полноценного бизнеса. Вот ключевые этапы.

Шаг 1. Выбор инвестиционной стратегии

  • Покупка и переоборудование: Самый распространенный путь. Вы покупаете классическое офисное помещение (в некоторых случаях — даже апартаменты большой площади) и с помощью профессионалов переформатируете его в гибкий офис.
  • Покупка готового бизнеса: Приобретение уже работающего сервисного офиса или коворкинга. Требует тщательного аудита текущих финансовых показателей.
  • Партнерство с оператором (модель ButlerSPB): Оптимальный вариант для большинства инвесторов. Вы являетесь собственником недвижимости, а мы, как профессиональная управляющая компания, берем на себя абсолютно все — от разработки концепции и ремонта до привлечения арендаторов и ежедневного операционного управления.

«Не знаете, какая стратегия подойдет вам? Оставьте заявку, и наши эксперты помогут выбрать оптимальный вариант для вашего бюджета и целей».

Шаг 2. Анализ локации и помещения

Не любое помещение подойдет. Ключевые критерии выбора:

  • Транспортная доступность (близость к метро и основным магистралям).
  • Деловое окружение, близость к бизнес-центрам.
  • Наличие парковки.
  • Целевая аудитория района (например, IT-кластеры на Петроградской стороне или креативные индустрии в центре).

Экспертный комментарий: «В Санкт-Петербурге мы видим высокий потенциал в локациях, сочетающих деловую активность и качественную городскую среду — это Московский, Петроградский и Центральный районы. Например, наш проект в районе станции метро «Московские ворота» показывает стабильную заполняемость 95% благодаря грамотно подобранной локации и концепции, нацеленной на IT-компании».

Шаг 3. Расчет экономики проекта: CAPEX и OPEX

  • CAPEX (капитальные затраты): Стоимость создания продукта. Включает в себя проектирование, ремонт, закупку мебели, IT-инфраструктуры, декора и оборудования. В среднем по рынку Санкт-Петербурга это составляет от 30 000 до 60 000 руб. за м².
  • OPEX (операционные расходы): Ежемесячные затраты на поддержание работы. Сюда входят коммунальные платежи, зарплата персонала (управляющий, администратор ресепшн), клининг, интернет, маркетинг, расходные материалы (кофе, бумага) и вознаграждение управляющей компании.
  • Прогноз доходности: (Кол-во рабочих мест × Средняя ставка аренды × % Загрузки) - OPEX = Чистая операционная прибыль

Примерный расчет для офиса 300 м² (около 45 рабочих мест):

ПоказательСуммаПримечание
Выручка (при 90% загрузке)607 500 руб.40 мест × 15 000 руб./мес.
Операционные расходы (OPEX)- 250 000 руб.Включая зарплаты, КУ, маркетинг и УК
Чистая операционная прибыль (NOI)357 500 руб./мес.До налогообложения

Шаг 4. Управление — ключ к успеху

Гибкий офис — это не пассивный доход в чистом виде, если заниматься им самостоятельно. Это гостиничный бизнес: нужно постоянно заниматься маркетингом, работать с текущими арендаторами, управлять сообществом, решать технические и бытовые проблемы.

Решение: Передача объекта в управление профессиональному оператору. ButlerSPB берет на себя 100% операционной деятельности, превращая вашу активную работу в по-настоящему пассивный доход. Мы отвечаем за заполняемость, сервис, финансовые потоки и предоставляем вам прозрачную отчетность.

Риски инвестиций в гибкие офисы и как их минимизировать

Как и в любых инвестициях, здесь есть риски. Но при грамотном подходе они управляемы. подробности на этой странице

  1. Высокая конкуренция. На рынок выходит все больше игроков.
    • Наше решение: Мы создаем уникальную концепцию и сильный бренд для каждого объекта, четко отстраиваясь от конкурентов и формируя лояльное сообщество резидентов.
  2. Зависимость от экономической ситуации. В кризис малый и средний бизнес первым сокращает расходы.
    • Наше решение: Гибкость формата как раз и является антикризисным преимуществом. Вместо того чтобы расторгать долгосрочный договор, компании могут просто временно сократить число рабочих мест, оставаясь нашими клиентами. Профессиональный маркетинг обеспечивает постоянный приток новых арендаторов.
  3. Высокие операционные расходы. Поддержание сервиса на высоком уровне требует затрат.
    • Наше решение: За счет опыта и масштаба мы управляем закупками и персоналом эффективнее, чем отдельный собственник. Мы оптимизируем расходы без потери качества, что напрямую увеличивает вашу прибыль.

Заключение: будущее за гибкостью, и на этом можно заработать

Гибкие офисы — это не временное явление, а фундаментальный сдвиг на рынке коммерческой недвижимости. Для инвестора это уникальная возможность войти в растущий сегмент и получать доходность, значительно превышающую показатели по классической аренде или жилой недвижимости. Главный секрет успеха — профессиональный подход к созданию продукта и его последующему управлению.

Хотите войти в тренд и создать свой высокодоходный гибкий офис? Команда ButlerSPB готова стать вашим надежным партнером. Мы поможем на всех этапах: от подбора помещения и расчета финансовой модели до полного операционного управления вашим объектом.

Получить бесплатную консультацию и расчет доходности


Читайте также