Гибкие офисы: что это такое и как на них заработать инвестору
Опубликовано: 23.07.2025
Гибкие офисы: Полный гид для инвестора. Что это, как работает и сколько можно заработать?
Мир бизнеса уже не будет прежним. После глобальных изменений последних лет компании пересмотрели свой подход к работе, а классическая долгосрочная аренда офисов перестала отвечать требованиям новой реальности. Бизнес требует скорости, адаптивности и оптимизации расходов. По оценкам ведущих консалтинговых агентств, спрос на гибкие рабочие пространства растет экспоненциально.
Именно гибкие офисы стали ответом на этот новый запрос рынка. Это не просто модные коворкинги, а высокодоходный и устойчивый инвестиционный инструмент. В этой статье мы, команда ButlerSPB, разберем по косточкам, что такое гибкие офисы, почему они выгодны инвестору и как шаг за шагом запустить такой проект в Санкт-Петербурге.
Что такое гибкий офис? Разбираемся в форматах и терминах
Главное заблуждение — считать гибкий офис просто «офисом на час». На самом деле, это готовое рабочее пространство «под ключ», которое включает полный пакет услуг (профессиональный ресепшн, высокоскоростной интернет, клининг, оборудованная кухня с кофе) и гибкие условия договора — от одного месяца до нескольких лет. По сути, это формат «All-Inclusive для бизнеса».
Сервисный офис (Serviced Office)
Это основа формата. Сервисный офис представляет собой полностью меблированные и оборудованные изолированные кабинеты для команд разного размера. Основной фокус здесь — на приватности, комфорте и готовой инфраструктуре, которая позволяет компании-арендатору заехать и начать работать в тот же день, не неся капитальных затрат на ремонт и оснащение.
Коворкинг (Coworking)
Это общее открытое пространство с незакрепленными (hot desk) или закрепленными (fixed desk) рабочими местами. Коворкинги делают акцент на создании сообщества, нетворкинге и максимальной экономии для фрилансеров, стартапов и небольших команд.
Гибридные модели и Smart-офисы
Наиболее успешные современные проекты сочетают в себе оба формата: приватные сервисные офисы для команд и общие зоны коворкинга для индивидуальной работы и общения. Часто такие пространства дополняются «умными» технологиями (Smart-офисы): бронирование переговорных комнат через мобильное приложение, бесключевой доступ, системы аналитики использования пространства.
Параметр | Классический офис | Гибкий офис |
---|---|---|
Срок договора | 3-5 лет (долгосрочный) | От 1 месяца (гибкий) |
Вложения арендатора | Высокие (ремонт, мебель, техника) | Нулевые или минимальные |
Включенные услуги | Только «голые стены» | Все включено (интернет, клининг, ресепшн) |
Скорость заезда | 2-4 месяца | 1 день |
Почему это выгодно? Преимущества для арендатора и инвестора
Высокая инвестиционная привлекательность гибких офисов строится на их очевидной выгоде для конечного потребителя — бизнеса.
Выгоды для арендатора (почему есть спрос)
- Экономия: Арендатор не несет капитальных затрат (CAPEX) на ремонт, закупку мебели и оборудования. Все операционные расходы уже включены в один ежемесячный платеж.
- Гибкость: Можно быстро и без штрафов увеличить количество рабочих мест при росте команды или, наоборот, сократить занимаемую площадь в кризис.
- Скорость: Возможность заехать и начать полноценную работу буквально за 1 день.
- Сервис: Компании не нужно отвлекаться на административно-хозяйственные задачи — от заказа воды до настройки Wi-Fi. Этим занимается управляющая компания.
Выгоды для инвестора (почему нужно вкладывать)
- Повышенная доходность: За счет сервисной составляющей и краткосрочных договоров арендная ставка за квадратный метр в гибком формате на 30-70% выше, чем в классической аренде.
- Диверсификация рисков: Вместо одного крупного якорного арендатора у вас десятки мелких. Уход одной-двух компаний не обрушит денежный поток, в отличие от съезда единственного арендатора в классическом офисе.
- Высокая ликвидность: Тренд находится на пике, спрос со стороны бизнеса стабильно растет, что делает такой актив привлекательным для последующей продажи.
- Создание добавочной стоимости: Вы превращаете пустые «бетонные коробки» в готовый, востребованный и высокотехнологичный бизнес-продукт.
Как инвестировать в гибкие офисы: пошаговая инструкция от ButlerSPB
Создание успешного гибкого офиса — это не просто ремонт. Это запуск полноценного бизнеса. Вот ключевые этапы.
Шаг 1. Выбор инвестиционной стратегии
- Покупка и переоборудование: Самый распространенный путь. Вы покупаете классическое офисное помещение (в некоторых случаях — даже апартаменты большой площади) и с помощью профессионалов переформатируете его в гибкий офис.
- Покупка готового бизнеса: Приобретение уже работающего сервисного офиса или коворкинга. Требует тщательного аудита текущих финансовых показателей.
- Партнерство с оператором (модель ButlerSPB): Оптимальный вариант для большинства инвесторов. Вы являетесь собственником недвижимости, а мы, как профессиональная управляющая компания, берем на себя абсолютно все — от разработки концепции и ремонта до привлечения арендаторов и ежедневного операционного управления.
«Не знаете, какая стратегия подойдет вам? Оставьте заявку, и наши эксперты помогут выбрать оптимальный вариант для вашего бюджета и целей».
Шаг 2. Анализ локации и помещения
Не любое помещение подойдет. Ключевые критерии выбора:
- Транспортная доступность (близость к метро и основным магистралям).
- Деловое окружение, близость к бизнес-центрам.
- Наличие парковки.
- Целевая аудитория района (например, IT-кластеры на Петроградской стороне или креативные индустрии в центре).
Экспертный комментарий: «В Санкт-Петербурге мы видим высокий потенциал в локациях, сочетающих деловую активность и качественную городскую среду — это Московский, Петроградский и Центральный районы. Например, наш проект в районе станции метро «Московские ворота» показывает стабильную заполняемость 95% благодаря грамотно подобранной локации и концепции, нацеленной на IT-компании».
Шаг 3. Расчет экономики проекта: CAPEX и OPEX
- CAPEX (капитальные затраты): Стоимость создания продукта. Включает в себя проектирование, ремонт, закупку мебели, IT-инфраструктуры, декора и оборудования. В среднем по рынку Санкт-Петербурга это составляет от 30 000 до 60 000 руб. за м².
- OPEX (операционные расходы): Ежемесячные затраты на поддержание работы. Сюда входят коммунальные платежи, зарплата персонала (управляющий, администратор ресепшн), клининг, интернет, маркетинг, расходные материалы (кофе, бумага) и вознаграждение управляющей компании.
- Прогноз доходности:
(Кол-во рабочих мест × Средняя ставка аренды × % Загрузки) - OPEX = Чистая операционная прибыль
Примерный расчет для офиса 300 м² (около 45 рабочих мест):
Показатель | Сумма | Примечание |
---|---|---|
Выручка (при 90% загрузке) | 607 500 руб. | 40 мест × 15 000 руб./мес. |
Операционные расходы (OPEX) | - 250 000 руб. | Включая зарплаты, КУ, маркетинг и УК |
Чистая операционная прибыль (NOI) | 357 500 руб./мес. | До налогообложения |
Шаг 4. Управление — ключ к успеху
Гибкий офис — это не пассивный доход в чистом виде, если заниматься им самостоятельно. Это гостиничный бизнес: нужно постоянно заниматься маркетингом, работать с текущими арендаторами, управлять сообществом, решать технические и бытовые проблемы.
Решение: Передача объекта в управление профессиональному оператору. ButlerSPB берет на себя 100% операционной деятельности, превращая вашу активную работу в по-настоящему пассивный доход. Мы отвечаем за заполняемость, сервис, финансовые потоки и предоставляем вам прозрачную отчетность.
Риски инвестиций в гибкие офисы и как их минимизировать
Как и в любых инвестициях, здесь есть риски. Но при грамотном подходе они управляемы. подробности на этой странице
- Высокая конкуренция. На рынок выходит все больше игроков.
- Наше решение: Мы создаем уникальную концепцию и сильный бренд для каждого объекта, четко отстраиваясь от конкурентов и формируя лояльное сообщество резидентов.
- Зависимость от экономической ситуации. В кризис малый и средний бизнес первым сокращает расходы.
- Наше решение: Гибкость формата как раз и является антикризисным преимуществом. Вместо того чтобы расторгать долгосрочный договор, компании могут просто временно сократить число рабочих мест, оставаясь нашими клиентами. Профессиональный маркетинг обеспечивает постоянный приток новых арендаторов.
- Высокие операционные расходы. Поддержание сервиса на высоком уровне требует затрат.
- Наше решение: За счет опыта и масштаба мы управляем закупками и персоналом эффективнее, чем отдельный собственник. Мы оптимизируем расходы без потери качества, что напрямую увеличивает вашу прибыль.
Заключение: будущее за гибкостью, и на этом можно заработать
Гибкие офисы — это не временное явление, а фундаментальный сдвиг на рынке коммерческой недвижимости. Для инвестора это уникальная возможность войти в растущий сегмент и получать доходность, значительно превышающую показатели по классической аренде или жилой недвижимости. Главный секрет успеха — профессиональный подход к созданию продукта и его последующему управлению.
Хотите войти в тренд и создать свой высокодоходный гибкий офис? Команда ButlerSPB готова стать вашим надежным партнером. Мы поможем на всех этапах: от подбора помещения и расчета финансовой модели до полного операционного управления вашим объектом.