Налоги при доверительном управлении недвижимостью: полное руководство для собственника от ButlerSPB
Опубликовано: 22.07.2025
Налоги при доверительном управлении недвижимостью: Полное руководство для собственника в 2024 году
Доверительное управление: как получать доход с недвижимости и не бояться налоговой? доверительное управление квартирой - отличное решение
Передача квартиры в доверительное управление — отличное решение, чтобы получать пассивный доход без головной боли. Но как только речь заходит о налогах, у многих собственников возникают вопросы и тревоги: «Кто должен платить?», «Какой налог выбрать?», «Не придет ли мне штраф?».
Мы, команда ButlerSPB, управляем десятками объектов и каждый день помогаем нашим клиентам не только получать максимальный доход, но и выстраивать прозрачные и законные отношения с ФНС. В этой статье мы разложим все по полочкам и покажем, что налоги — это не страшно, а понятно и управляемо.
Из этой статьи вы узнаете:
- Кто на самом деле платит налоги: собственник или управляющая компания?
- Какие налоговые режимы доступны для собственника и какой из них выгоднее?
- Как ButlerSPB помогает с отчетностью и уплатой налогов?
- Ответы на самые частые вопросы о налогах и доверительном управлении.
Налогоплательщик — всегда собственник. Почему это важно понимать?
Это главный и первый пункт, который нужно усвоить. По закону Российской Федерации (в частности, ст. 1018 и ст. 1023 Гражданского Кодекса РФ), выгодоприобретателем, то есть лицом, получающим доход от сдачи недвижимости в аренду, является ее собственник. Следовательно, обязанность по расчету и уплате налогов с этого дохода лежит именно на вас.
Управляющая компания (УК) в этой схеме выступает вашим операционным партнером и помощником. Она ищет арендаторов, следит за состоянием объекта, решает бытовые вопросы, но не является вашим налоговым агентом. Это означает, что УК не может удержать и перечислить за вас НДФЛ, как это делает работодатель с вашей зарплатой.
Экспертный комментарий от ButlerSPB: Наша задача — не заплатить налог за вас, а сделать так, чтобы вы заплатили его правильно, вовремя и в минимально возможном размере. Мы берем на себя всю рутину: ведем учет доходов, готовим данные для отчетности и своевременно напоминаем о необходимости совершить платеж.
Три законных способа платить налог с аренды: НДФЛ, Самозанятость или ИП?
У вас, как у собственника, есть три основных пути для легализации дохода от аренды. Выбор зависит от размера дохода, типа недвижимости и вашего желания вникать в детали.
Вариант 1: Уплата НДФЛ как физическое лицо
Это самый простой, но и самый затратный способ.
- Ставка: 13% от суммы полученного дохода. Если ваш совокупный годовой доход превышает 5 млн рублей, то с суммы превышения ставка составит 15%. Для налоговых нерезидентов РФ ставка — 30%.
- Плюсы: Не требует никакой дополнительной регистрации. Достаточно раз в год подать декларацию 3-НДФЛ.
- Минусы: Самая высокая налоговая ставка. Невозможно уменьшить налоговую базу на сумму расходов (например, на вознаграждение УК, оплату ЖКУ или ремонт).
- Кому подходит: Собственникам с одним объектом, которые не хотят оформлять дополнительные статусы и готовы платить более высокий налог за простоту.
Вариант 2: Статус самозанятого (налог на профессиональный доход, НПД)
Это популярный и очень выгодный режим для владельцев жилой недвижимости.
- Ставка: 4%, если арендатор — физическое лицо. 6%, если арендатор — юридическое лицо или ИП.
- Плюсы: Очень низкая ставка, простейшая регистрация через приложение «Мой налог», нет обязательных страховых взносов и сложной отчетности (чек формируется в приложении).
- Минусы: Годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей. Важно: этот режим подходит только для сдачи в аренду жилых помещений (квартир, комнат, домов). Сдавать коммерческую недвижимость или апартаменты в статусе самозанятого нельзя.
- Кому подходит: Идеальный выбор для владельцев 1-3 квартир, чей годовой доход от аренды укладывается в установленный лимит.
Вариант 3: Регистрация в качестве ИП
Это самый гибкий вариант, который подходит для профессиональных инвесторов и владельцев коммерческой недвижимости.
- Ставка: Зависит от выбранной системы налогообложения:
- УСН «Доходы»: 6% со всей суммы поступлений.
- УСН «Доходы минус расходы»: 15% с разницы между доходами и подтвержденными расходами (сюда можно включить комиссию УК, затраты на ремонт, КУ и т.д.).
- Патент (ПСН): Фиксированная стоимость патента в год, которая не зависит от реального дохода (но ограничена лимитом). Часто это самый выгодный вариант для ИП, но его стоимость нужно рассчитывать для каждого региона и объекта отдельно.
- Плюсы: Гибкость в выборе налоговой ставки, возможность законно уменьшать налог за счет расходов, подходит для всех типов недвижимости (включая апартаменты и коммерцию), нет лимита в 2,4 млн.
- Минусы: Необходимость вести отчетность, а также уплата обязательных страховых взносов (около 49 500 руб. в 2024 году) даже при отсутствии дохода.
- Кому подходит: Инвесторам с портфелем из нескольких объектов, владельцам апартаментов и коммерческой недвижимости, а также тем, чей доход превышает лимит для самозанятых.
Сравнительная таблица налоговых режимов
Параметр | НДФЛ (Физлицо) | Самозанятость (НПД) | ИП (УСН/Патент) |
---|---|---|---|
Ставка | 13% (или 30% для нерезидентов) | 4% или 6% | 6%, 15% или стоимость патента |
Лимиты дохода | Нет | 2,4 млн ₽ в год | ~265 млн ₽ в год (УСН) |
Отчетность | Декларация 3-НДФЛ раз в год | Не требуется (только формирование чеков) | Декларация раз в год, книга учета |
Страховые взносы | Нет | Нет (добровольные) | Обязательные (фиксированные + 1% свыше 300к ₽) |
Плюсы | Простота | Низкая ставка, нет отчетности | Гибкость, учет расходов, для всех типов недвижимости |
Минусы | Высокая ставка | Лимит дохода, только для жилых помещений | Сложность, обязательные взносы |
Наша работа — ваш спокойный сон: как мы помогаем с налогами
Передача недвижимости в управление ButlerSPB — это не только избавление от рутины общения с арендаторами, но и снятие налоговой головной боли. Вот как мы это делаем:
- Консультация и выбор режима. Еще на старте работы мы анализируем вашу ситуацию (количество объектов, тип недвижимости, статус резидента) и помогаем выбрать самый выгодный и удобный для вас налоговый режим.
- Прозрачный учет доходов. В вашем личном кабинете в режиме реального времени отражаются все поступления от арендаторов. Вы всегда имеете под рукой точные цифры для расчета налога.
- Подготовка данных для отчетности. Мы предоставляем вам ежемесячные и годовые отчеты о доходах, на основании которых вы или ваш бухгалтер легко заполните декларацию. Для самозанятых мы можем помочь с формированием чеков в приложении «Мой налог».
- Своевременные напоминания. Мы знаем все сроки подачи деклараций и уплаты налогов. Мы заранее напомним вам о приближающейся дате, чтобы вы гарантированно избежали штрафов и пеней за просрочку.
Процесс уплаты налогов с ButlerSPB выглядит просто: вы получаете доход, мы предоставляем отчет, вы платите налог, получив от нас все необходимые данные и напоминания.
Отвечаем на популярные вопросы о налогах и ДУ
Нужно ли платить налог, если квартира простаивала и дохода не было?
Нет. Налог уплачивается только с фактически полученного дохода. Если в каком-то месяце квартира не сдавалась и вы не получали арендную плату, налоговая база за этот период равна нулю.
Что будет, если не платить налоги с аренды?
Уклонение от уплаты налогов — это правонарушение. Оно грозит начислением самого налога, штрафом в размере 20-40% от неуплаченной суммы и пенями за каждый день просрочки. При крупных суммах возможна и уголовная ответственность. Риск абсолютно не оправдан, особенно при наличии законных способов платить всего 4-6%.
Я нерезидент РФ. Как мне платить налоги?
Для нерезидентов (кто проводит в РФ менее 183 дней в году) стандартная ставка НДФЛ составляет 30%. Возможности применения статуса самозанятого или ИП на УСН для нерезидентов ограничены и требуют индивидуального рассмотрения. Мы помогаем разобраться и в таких сложных случаях.
Может ли управляющая компания быть моим налоговым агентом?
В стандартной схеме договора доверительного управления — нет. УК не удерживает и не перечисляет налог за собственника-физлицо или ИП. Обязанность по уплате полностью лежит на вас как на получателе дохода.
Учитывается ли вознаграждение УК в расходах при расчете налога?
Да, если вы выбрали режим ИП на УСН «Доходы минус расходы». В этом случае наше вознаграждение, а также другие документально подтвержденные затраты (например, на ремонт или покупку мебели) будут являться вашими прямыми расходами и уменьшать налогооблагаемую базу.
Сфокусируйтесь на доходе, а налоги доверьте экспертам
Как видите, уплата налогов при доверительном управлении — это четкий и понятный процесс, если подойти к вопросу грамотно. Главное — выбрать правильный налоговый режим и иметь рядом надежного партнера, который возьмет на себя всю операционную рутину и поможет с отчетностью.
Не хотите самостоятельно разбираться в ставках, декларациях и сроках?
Получите бесплатную консультацию от нашего специалиста. Мы рассчитаем потенциальный доход с вашего объекта, сравним налоговые режимы и подберем оптимальную схему работы именно для вашей ситуации.
[Получить бесплатную консультацию]