Наш Блог-сателлит
Что такое REIT-фонды и стоит ли в них инвестировать в России?

Что такое REIT-фонды и стоит ли в них инвестировать в России?

Опубликовано: 23.07.2025


Что такое REIT-фонды и стоит ли в них инвестировать в России

Каждый инвестор мечтает о пассивном доходе от недвижимости, но высокий порог входа, сложности с управлением и риски отпугивают многих. В мире для решения этой проблемы давно придумали REIT-фонды — по сути, способ коллективно инвестировать в квадратные метры, не покупая квартиру или офис целиком.

Но что это за инструмент на самом деле? Доступен ли он в России? Какие есть альтернативы и что в итоге выгоднее для частного инвестора? В этой статье эксперты ButlerSPB разберут все по полочкам, чтобы вы могли принять взвешенное решение.

Что такое REIT-фонд (Real Estate Investment Trust)?

Если объяснять простыми словами, REIT — это как паевой инвестиционный фонд (ПИФ), только вместо акций и облигаций он владеет портфелем реальных объектов недвижимости. Это могут быть торговые и офисные центры, склады, отели, медицинские учреждения и даже жилые комплексы.

Ключевой принцип работы REIT прост:

  1. Фонд привлекает деньги инвесторов, продавая им свои акции (паи) на бирже.
  2. На эти средства он покупает, строит и профессионально управляет объектами недвижимости.
  3. Доход от аренды и продажи этих объектов составляет прибыль фонда.
  4. По закону (в большинстве стран) REIT обязан распределять не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли среди инвесторов в виде дивидендов.

Таким образом, инвестор зарабатывает дважды: на регулярных дивидендных выплатах и на росте стоимости самих акций фонда, которые отражают увеличение ценности его активов.


> **Как работает REIT: простая схема** > * **Шаг 1:** Тысячи инвесторов покупают акции фонда на бирже. > * **Шаг 2:** Фонд аккумулирует капитал и вкладывает его в десятки объектов недвижимости. > * **Шаг 3:** Профессиональная команда управляет этими объектами и собирает арендные платежи. > * **Шаг 4:** Фонд выплачивает почти всю полученную прибыль инвесторам в виде дивидендов.

Преимущества и риски инвестиций в REIT: взгляд инвестора

Как и любой финансовый инструмент, REIT-фонды имеют свои сильные и слабые стороны. Важно оценить их объективно.

Ключевые преимущества REIT

  • Низкий порог входа. Чтобы стать совладельцем портфеля премиальной недвижимости, достаточно купить одну акцию фонда. Ее цена может начинаться от нескольких десятков долларов.
  • Высокая ликвидность. В отличие от квартиры, которую можно продавать месяцами, акции REIT торгуются на бирже. Их можно купить или продать за несколько секунд в любой рабочий день.
  • Мгновенная диверсификация. Одна акция дает вам долю сразу в десятках или сотнях объектов разного типа (офисы, склады, ритейл) и в разных локациях. Это кардинально снижает риски, связанные с одним конкретным зданием или районом.
  • Пассивный доход. Вы получаете регулярные дивиденды, не занимаясь поиском арендаторов, ремонтом, оплатой счетов и решением бытовых проблем.
  • Профессиональное управление. Вашими активами управляет команда экспертов, цель которой — максимизировать доходность объектов.

Очевидные недостатки и риски

  • Рыночный риск. Акции REIT торгуются на фондовой бирже, поэтому их цена зависит не только от состояния рынка недвижимости, но и от общих настроений на рынке акций. В периоды паники они могут дешеветь вместе со всеми.
  • Чувствительность к процентным ставкам. REIT-фонды часто используют заемные средства для покупки новых объектов. Когда центральные банки повышают ключевые ставки, стоимость обслуживания долга растет, что может снижать прибыль и дивиденды.
  • Отсутствие контроля. Вы не можете повлиять на то, какие объекты фонд покупает или продает, по какой цене сдает их в аренду. Вы полностью доверяете решения управляющей команде.
  • Налоговые сложности (для россиян). При получении дивидендов от иностранных REIT придется разбираться с налогообложением. Часто налог удерживается и в стране регистрации фонда, и в России. Чтобы избежать двойного налога, нужно заполнять специальные формы (например, W-8BEN для США) и подавать декларацию 3-НДФЛ.
  • Валютный риск. Инвестиции в зарубежные REIT происходят в долларах, евро или других валютах. Колебания курса могут как увеличить, так и уменьшить вашу рублевую доходность.

REIT-фонды в России: реалии и доступные аналоги

А теперь главный вопрос: можно ли купить REIT в России? Прямой ответ — нет. В российском законодательстве нет такой формы юридического лица, как Real Estate Investment Trust.

Однако на российском рынке существует свой аналог — ЗПИФн (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости). Это фонд, который также аккумулирует деньги инвесторов (пайщиков) и вкладывает их в объекты недвижимости, девелоперские проекты или ипотечные ценные бумаги.

Что такое ЗПИФ недвижимости и чем он отличается от REIT?

Несмотря на схожую идею, между американским REIT и российским ЗПИФн есть принципиальные различия, которые важно понимать инвестору.

КритерийАмериканский REITРоссийский ЗПИФн
ЛиквидностьВысокая. Акции свободно торгуются на бирже в течение всего дня.Низкая. Это закрытый фонд, паи можно продать только при его расформировании (через 3-15 лет) или на вторичном рынке, если найдется покупатель. Некоторые ЗПИФы торгуются на бирже, но объемы торгов там обычно невелики.
ДивидендыОбязательная выплата не менее 90% прибыли.Выплата дохода не гарантирована. Управляющая компания (УК) может принять решение реинвестировать всю прибыль в новые проекты.
ПрозрачностьВысокая. Фонды обязаны регулярно публиковать детальную финансовую отчетность по строгим стандартам.Зависит от УК. Уровень прозрачности и детализации отчетов может быть ниже, чем у публичных REIT.
ДоступностьШирокий выбор фондов на любой вкус через иностранных брокеров.Ограниченное количество фондов, доступных на российском рынке через УК или Мосбиржу.
НалогиСложно. Требуется подача формы W-8BEN и самостоятельная уплата НДФЛ в России.Просто. Налог (13% или 15%) удержит и перечислит в бюджет ваш брокер или управляющая компания.

Как российскому инвестору вложиться в фонды недвижимости?

Итак, у инвестора из РФ есть два основных пути для вложений в коллективную недвижимость.

Вариант 1: Покупка иностранных REIT

  • Кому подходит: В первую очередь квалифицированным инвесторам, которые готовы к работе с иностранными активами.
  • Как сделать: Либо через зарубежного брокера (например, Interactive Brokers), либо через российского брокера, который предоставляет доступ к международным площадкам (СПб Биржа). Обратите внимание, что из-за санкционных рисков второй вариант стал менее надежным.
  • Что помнить: Вам понадобится статус «квалифицированного инвестора», чтобы иметь доступ к большинству инструментов. Обязательно подпишите форму W-8BEN, чтобы снизить налог на дивиденды у источника с 30% до 10% (для активов из США). Учитывайте валютные риски и необходимость самостоятельно декларировать доход.

Вариант 2: Покупка паев российских ЗПИФн

  • Кому подходит: Любым инвесторам, включая неквалифицированных, кто предпочитает работать в российской юрисдикции и не хочет заниматься сложным налогообложением.
  • Как сделать: Приобрести паи можно напрямую через управляющую компанию (УК) или, если паи торгуются, на Московской бирже через любого российского брокера.
  • Что помнить: Внимательно изучайте правила и инвестиционную декларацию конкретного фонда. Обращайте внимание на размер комиссий УК (они могут «съедать» значительную часть прибыли), стратегию фонда и, самое главное, на условия выхода из инвестиций. Вы должны быть готовы «заморозить» деньги на несколько лет.

Что выбрать: ЗПИФ, REIT или прямая покупка недвижимости?

Каждый из подходов имеет право на жизнь. Чтобы вам было проще определиться, мы свели ключевые параметры в одну таблицу.

ПараметрREIT / ЗПИФПрямая покупка объекта
Порог входаНизкий (от ~$10-100)Высокий (стоимость объекта)
КонтрольНулевой. Вы не влияете на управление.Полный. Вы сами решаете, что делать с активом.
ЛиквидностьВысокая (REIT) / Низкая (ЗПИФ)Низкая. Продажа может занять месяцы.
ДиверсификацияМаксимальная. Десятки объектов в портфеле.Минимальная. Обычно 1-2 объекта.
УправлениеНе требуется.Требует времени и экспертизы (эту задачу решает доверительное управление).
Потенц. доходностьСредняя (дивиденды + рост цены пая).Высокая (аренда + рост стоимости актива).
Кредитное плечоНет. Вы не можете купить паи в ипотеку.Да. Возможность использовать ипотеку для кратного увеличения капитала.

Экспертный комментарий от ButlerSPB:

REIT-фонды и ЗПИФы — это достойные инструменты, особенно для тех, кто хочет диверсифицировать свой портфель или сделать первый шаг в мир инвестиций в недвижимость с небольшой суммой.

Однако они лишают инвестора двух главных преимуществ, которые дает недвижимость: полного контроля над активом и возможности использовать ипотечное плечо. Вы не можете сделать в своей доле фонда ремонт, чтобы повысить арендную плату, или продать ее на пике цены, если фонд этого не делает.

На наш взгляд, оптимальная стратегия для инвестора, нацеленного на максимальный результат, — это сочетание плюсов обоих подходов. Прямая покупка ликвидного объекта с привлечением профессиональной управляющей компании (как ButlerSPB) позволяет получить полный контроль и потенциально более высокую доходность, как при прямом владении, но при этом обеспечить себе полную пассивность, как при инвестициях в фонды.

Выводы: так стоит ли игра свеч?

Давайте подведем итог.

  • REIT — это прекрасный, ликвидный и прозрачный инструмент для инвестиций в мировую недвижимость, но для российского инвестора он сопряжен с налоговыми, валютными и инфраструктурными сложностями.
  • ЗПИФн — это доступный российский аналог, но с существенными недостатками в виде низкой ликвидности, отсутствия гарантий выплаты дохода и меньшей прозрачности.
  • Выбор в конечном счете зависит от ваших целей, размера капитала, терпимости к риску и готовности разбираться в нюансах.

Надеемся, наш гид помог вам разобраться в мире фондов недвижимости.

Если же вы рассматриваете прямые инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга и хотите получить полный контроль над активом, но без головной боли с управлением – свяжитесь с нами для бесплатной консультации. Эксперты ButlerSPB помогут подобрать объект с максимальным инвестиционным потенциалом и возьмут на себя все заботы по его обслуживанию и сдаче в аренду.


FAQ: Часто задаваемые вопросы подробности на этой странице

1. Можно ли купить иностранные REIT на ИИС? Нет. На индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) можно покупать только финансовые инструменты, которые торгуются на российских биржах. Большинство иностранных REIT к ним не относятся.

2. Какой минимальный срок инвестиций в ЗПИФ недвижимости? Поскольку фонды закрытые, срок инвестиций обычно равен сроку существования фонда. Чаще всего это от 3-5 до 10-15 лет. Досрочный выход из паев затруднен.

3. Что выгоднее: REIT или дивидендные акции обычных компаний? Это инструменты для разных целей. REITы дают прямую привязку к сектору недвижимости и стабильный денежный поток от аренды. Дивидендные акции других секторов (IT, нефть, финансы) зависят от иных экономических циклов. Грамотный инвестор может сочетать и то, и другое для лучшей диверсификации.

4. Нужно ли платить налоги с дивидендов российских ЗПИФ? Да. Если ЗПИФ выплачивает промежуточный доход, он облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы, превышающей 5 млн рублей в год). Как правило, налог за вас удержит и перечислит в бюджет управляющая компания или брокер.


Читайте также