Стрит-ритейл в новостройках: как мертвые первые этажи превращаются в золотую жилу для инвесторов и бизнеса

Вы наверняка замечали, как на первых этажах новых жилых комплексов, еще вчера бывших стройплощадкой, сегодня кипит жизнь: открываются уютные кофейни, салоны красоты, аптеки и небольшие магазины. Это и есть стрит-ритейл — торговые и сервисные помещения со свободным входом с улицы. Для кого-то это удобство у дома, а для инвесторов и предпринимателей — один из самых перспективных форматов коммерческой недвижимости сегодня.

В этой статье эксперты ButlerSPB детально разберут, что представляет собой стрит-ритейл в новостройках, кому он подходит, как правильно выбрать объект и рассчитать его доходность.

Что такое стрит-ритейл и почему он так популярен сегодня?

Стрит-ритейл (street retail) — это коммерческие помещения, расположенные на первых этажaх зданий и имеющие отдельный вход непосредственно с улицы. В отличие от площадей в торговых центрах, они ориентированы в первую очередь на пешеходный трафик и жителей ближайших домов.

В последние годы этот формат переживает настоящий бум, и вот ключевые драйверы его роста:

Концепция “город в городе”: Современные застройщики больше не строят просто “коробки”. Они создают самодостаточную среду, где у жителей есть вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Коммерческие помещения на первых этажах — неотъемлемая часть этой концепции.
Спрос на удобство: Темп жизни растет, и люди все больше ценят свое время. Возможность купить свежий хлеб, выпить кофе, сходить на маникюр или забрать посылку, не выезжая за пределы своего квартала, — это стандарт комфортной жизни, за который готовы платить.
Изменение потребительских привычек: Мы наблюдаем рост локального патриотизма и спроса на нишевые, “крафтовые” проекты. Жители с большим удовольствием поддержат соседскую пекарню или авторское кафе, чем отправятся в безликий сетевой фуд-корт в ТЦ.

Кому подходит стрит-ритейл: портрет инвестора и предпринимателя

Этот формат недвижимости привлекает две основные категории клиентов, каждая со своими целями.

Для инвестора как советуют эксперты из ButlerSPB

Цели: Получение стабильного пассивного дохода от сдачи помещения в аренду, а также сохранение и преумножение капитала за счет роста стоимости актива.
Преимущества: Стрит-ритейл — это понятная бизнес-модель с высокой ликвидностью (при правильном выборе локации). Порог входа здесь ниже, чем при покупке крупных объектов вроде отдельно стоящих зданий, что делает его доступным для широкого круга инвесторов — от начинающих до тех, кто формирует крупный портфель недвижимости.
Типы инвесторов: Мы работаем как с клиентами, покупающими свое первое коммерческое помещение на 50 м², так и с опытными инвесторами, которые целенаправленно скупают ликвидные угловые площади в перспективных ЖК.

Для предпринимателя (владельца бизнеса)

Цели: Открытие нового бизнеса или расширение существующей сети в локации с гарантированным спросом.
Преимущества: Вы получаете прямой доступ к вашей целевой аудитории — жителям комплекса и всего района. Высокий пешеходный трафик и отличная видимость с улицы позволяют экономить на рекламе, ведь витрины работают сами за себя. Правильно выбранное место может быстро стать локальной “точкой притяжения”.
Какие бизнесы “выстреливают”:
- Продуктовые мини-маркеты (“у дома”);
- Аптеки;
- Кофейни, пекарни, кондитерские;
- Салоны красоты, парикмахерские и барбершопы;
- Пункты выдачи заказов (Ozon, Wildberries, Яндекс.Маркет);
- Детские развивающие центры и частные сады;
- Винные бутики и специализированные магазины;
- Зоомагазины и ветеринарные кабинеты.

Мнение эксперта ButlerSPB

Ведущий специалист по коммерческой недвижимости ButlerSPB:

“Главный секрет успеха в стрит-ритейле — это синергия. Правильно подобранный арендатор не просто платит аренду, он повышает привлекательность всего ЖК, что, в свою очередь, увеличивает стоимость и ликвидность самого помещения. Наша задача — найти именно такое идеальное сочетание для клиента.”

Плюсы и минусы инвестиций в стрит-ритейл на первых этажах

Как и любой инвестиционный инструмент, этот формат имеет свои сильные и слабые стороны.

Преимущества (Плюсы)

Высокий и стабильный спрос: Услуги первой необходимости, которые чаще всего размещаются в стрит-ритейле, востребованы всегда, даже в кризис.
Гарантированный трафик: Жители нового ЖК — это ваша первая и самая лояльная аудитория, которая формируется автоматически.
Визуальная доступность: Фасад и витрины, выходящие на улицу, работают как круглосуточная бесплатная реклама.
Автономность: Вы не зависите от правил и часов работы торгового центра, маркетинговых сборов и решений его управляющей компании.
Долгосрочные арендаторы: Сетевые ритейлеры (аптеки, продуктовые магазины) и успешные локальные проекты часто заключают договоры аренды на 5-10 лет, обеспечивая вам стабильный денежный поток.

Риски и недостатки (Минусы)

Зависимость от заселения ЖК: В самом начале, пока дом не заселен полностью, трафик может быть ниже ожидаемого. Этот период простоя или пониженной ставки нужно закладывать в финансовую модель.
Высокая конкуренция: В крупных ЖК на первых этажах может быть много коммерческих помещений, и есть риск, что по соседству откроется прямой конкурент.
Ограничения по типу деятельности: Не в каждом помещении можно открыть ресторан из-за требований к вентиляции или шумный развлекательный центр из-за близости квартир.
Высокая цена ошибки: Неверно оцененная локация, неправильная планировка или недостаточная техническая оснащенность могут привести к долгому простою объекта и финансовым потерям.

Ключевые критерии выбора ликвидного объекта: чек-лист от ButlerSPB

Успех инвестиции на 90% зависит от правильного выбора объекта. Мы в ButlerSPB анализируем каждый объект по десяткам параметров. Вот самые главные из них.

1. Локация и трафик

Мы анализируем не просто район, а конкретные пешеходные потоки. Важно, где проходят “народные тропы” к метро или остановкам, где люди “срезают” путь, где находятся точки притяжения (парки, школы, бизнес-центры). Угловое расположение на пересечении потоков часто является джекпотом, но не всегда — нужно детально изучать каждый случай.

2. Характеристики жилого комплекса

Класс ЖК (эконом, комфорт, бизнес, премиум) напрямую определяет портрет жильцов, их платежеспособность и потребности. Огромный “человейник” комфорт-класса сгенерирует спрос на ПВЗ и пивные магазины, а клубный дом бизнес-класса — на винный бутик и студию йоги. Важны также общее количество квартир, темпы заселения и наличие удобной парковки для клиентов.

3. Технические параметры помещения

Это детали, в которых кроется дьявол.

Планировка: Идеальный вариант — открытая планировка (open space) правильной прямоугольной формы. Она универсальна и подойдет максимальному числу арендаторов.
Мощность электроэнергии: Для офиса или ПВЗ достаточно 10-15 кВт. Для салона красоты нужно уже 15-20 кВт, а для кофейни или небольшого кафе — от 25-30 кВт и выше.
Высота потолков: Стандарт — от 3 метров. Все что выше (3.5-4 м) — большой плюс, позволяющий разместить любые инженерные коммуникации и создать ощущение простора.
Вентиляция: Для любого бизнеса в сфере общепита наличие отдельного, выведенного на крышу вентканала — обязательное и не подлежащее обсуждению требование.
Витринные окна: Чем больше площадь остекления, тем светлее помещение и тем лучше оно просматривается с улицы.
Количество входов: Наличие дополнительного служебного входа со двора — огромное преимущество для любого ритейла, связанного с разгрузкой товара.

4. Конкурентное окружение

Мы всегда проводим детальный анализ “соседей”: кто уже работает в этом и соседних домах? Какие потребности жителей еще не закрыты? Иногда лучшее решение — не открывать пятую кофейню на одной улице, а найти нишу, в которой вы будете монополистом в рамках квартала.

Не хотите ошибиться в выборе?

Мы подготовили подробный чек-лист с 30+ параметрами для оценки помещения стрит-ритейл. Получите его бесплатно на вашу почту и будьте уверены в своей инвестиции.

[Скачать чек-лист]

Экономика проекта: как рассчитать окупаемость и доходность?

Давайте рассмотрим упрощенный пример расчета, чтобы вы понимали логику.

Стоимость объекта: 20 000 000 руб.
Площадь: 80 м²
Прогнозируемая арендная ставка в этой локации: 2 500 руб./м² в месяц
Месячный арендный поток (МАП): 80 м² * 2 500 руб. = 200 000 руб.
Годовой арендный поток (ГАП): 200 000 руб. * 12 мес. = 2 400 000 руб.
Доходность (простая): (2 400 000 руб. / 20 000 000 руб.) * 100% = 12% годовых.
Срок окупаемости (простой): 100% / 12% = 8.3 года.

Важно! В реальной жизни к этому расчету нужно добавить расходы на налоги (УСН 6% или НДФЛ 13%), коммунальные платежи (если они не перекладываются на арендатора), возможный ремонт и учесть потенциальный простой или “арендные каникулы” для первого арендатора.

Рыночные ориентиры по чистой доходности для качественного стрит-ритейла в Санкт-Петербурге сегодня составляют 9-13% годовых, что значительно превышает ставки по банковским вкладам.

Как ButlerSPB помогает инвестировать в стрит-ритейл выгодно и безопасно

Покупка коммерческой недвижимости — серьезный шаг. Наша задача — сделать этот процесс для вас максимально прозрачным, выгодным и безопасным.

Подбор объекта: Мы имеем доступ к закрытой базе объектов, в том числе от застройщиков на эксклюзивных условиях еще до выхода в открытую продажу.
Экспертная оценка: Мы проводим полный аудит каждого потенциального объекта по нашему внутреннему чек-листу, анализируем трафик, конкурентов и потенциал локации.
Финансовый анализ: Мы рассчитываем для вас реалистичную доходность и срок окупаемости с учетом всех дополнительных расходов и рисков.
Поиск арендатора: Наша обширная база потенциальных арендаторов, включая федеральные сети и локальные бренды, помогает сдать ваше помещение быстро и на самых выгодных условиях.
Юридическое сопровождение: Мы гарантируем полную юридическую чистоту сделки, от проверки документов до регистрации права собственности.

Заключение

Стрит-ритейл на первых этажах новостроек — это не просто модный тренд, а фундаментально сильный и понятный инвестиционный инструмент для получения стабильного дохода.

Однако его главный секрет в том, что успех зависит от глубокого анализа и правильного выбора объекта. “Дьявол кроется в деталях”: в высоте потолков, выделенной мощности электричества и тех самых маршрутах, по которым будущие жители понесут пакеты из “Пятерочки”.

Готовы сделать первую или следующую инвестицию в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга? Свяжитесь с экспертами ButlerSPB для бесплатной консультации. Мы поможем вам найти объект, который будет приносить стабильный доход долгие годы.

[Получить консультацию]

Телефон: [Ваш телефон] Email: [Ваш email]

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли купить коммерческое помещение в ипотеку?

Да, большинство банков предлагают ипотечные программы для покупки коммерческой недвижимости как для физических, так и для юридических лиц. Условия могут отличаться от жилищной ипотеки (например, выше первоначальный взнос и процентная ставка), но это реальный инструмент для покупки.

Кто платит за ремонт: собственник или арендатор?

Это предмет договоренностей. Чаще всего собственник сдает помещение в состоянии “под чистовую отделку” (shell & core), а арендатор делает ремонт под свои нужды. В счет затрат на ремонт собственник может предоставить “арендные каникулы” (период, когда арендная плата не взимается).

Что выгоднее: купить готовый арендный бизнес (ГАБ) или пустое помещение?

У каждого варианта свои плюсы. Покупая ГАБ, вы начинаете получать доход с первого дня, но обычно платите премию за готовый бизнес. Покупая пустое помещение, вы можете выбрать арендатора самостоятельно и заключить договор на более выгодных для себя условиях, но несете риски простоя. Мы помогаем оценить оба варианта и выбрать оптимальную стратегию.

На какой налог я попадаю при сдаче помещения в аренду?

Если вы физлицо, то платите НДФЛ — 13%. Если вы зарегистрированы как ИП или самозанятый, можете использовать Упрощенную систему налогообложения (УСН) “Доходы” по ставке 6% или налог на профессиональный доход (НПД) 6% при работе с юрлицами. Выбор системы налогообложения — важный шаг в финансовом планировании, в котором мы также консультируем наших клиентов.

Стрит-ритейл на первых этажах новостроек: что это и почему это выгодно