Доход апартаментов: полный гайд по расчету прибыли для инвестора в 2024 году

От мечты о пассивном доходе к реальным цифрам: сколько приносят апартаменты?

Покупка апартаментов в Санкт-Петербурге — один из самых популярных способов инвестирования и создания источника пассивного дохода. Красивые буклеты застройщиков и онлайн-калькуляторы рисуют радужные перспективы. Но, как показывает наша практика в ButlerSPB, многие инвесторы сталкиваются с тем, что реальность сложнее рекламных обещаний.

Как посчитать чистую прибыль от сдачи апартаментов в аренду? На что действительно можно рассчитывать, вложив деньги в недвижимость в Северной столице?

В этом подробном гайде от экспертов ButlerSPB мы разберем весь процесс по полочкам: от ключевых формул гостиничного бизнеса до полного списка скрытых расходов и эффективных стратегий увеличения вашего дохода.

Апартаменты vs. Квартира: юридические и финансовые отличия для инвестора

Прежде чем говорить о деньгах, важно понимать суть вашего актива. Апартаменты — это не квартира. С юридической точки зрения, это коммерческая недвижимость, что напрямую влияет на ваши доходы и расходы.

Ключевые отличия, о которых должен знать каждый собственник:

Повышенные коммунальные платежи. Тарифы на воду, отопление и электричество для коммерческих помещений выше, чем для жилых. Эта разница может составлять 20-30% и должна быть учтена в финансовой модели.
Более высокий налог на имущество. Ставка налога для апартаментов, как правило, составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости, в то время как для квартир она значительно ниже (обычно 0,1-0,3%).
Отсутствие постоянной регистрации. В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку. Это практически исключает возможность долгосрочной аренды для семей с детьми, которым важна привязка к школам и поликлиникам.

Экспертный вывод ButlerSPB:

Именно эти отличия делают апартаменты идеальным инструментом для краткосрочной и среднесрочной аренды. Ориентация на туристов и деловых путешественников позволяет генерировать доход, который с лихвой перекрывает повышенные операционные расходы и приносит инвестору ощутимо большую прибыль по сравнению с долгосрочной арендой квартиры.

Формула успеха: как рассчитать доходность апартаментов?

Чтобы говорить на одном языке с профессионалами рынка и точно понимать эффективность своих вложений, необходимо оперировать тремя ключевыми метриками.

Считаем валовый доход: три кита посуточной аренды

Occupancy Rate (Загрузка, %) Это процент ночей, в течение которых ваши апартаменты были заняты гостями. Формула: (Количество занятых ночей / Общее количество ночей в месяце) * 100% Загрузка в Санкт-Петербурге сильно зависит от сезона: в высокий сезон (май-август, новогодние праздники) она может достигать 90-95%, а в низкий (ноябрь, февраль) — опускаться до 50-60%.
ADR (Average Daily Rate, Средняя цена за ночь) Это средняя стоимость одной ночи проживания в ваших апартаментах за определенный период. Важно понимать, что это не статичная цифра. Профессиональное управление использует динамическое ценообразование: в дни высокого спроса (выходные, праздники, форумы) цена растет, в будни — снижается. Формула: Общий доход от бронирований / Количество проданных ночей
RevPAR (Revenue Per Available Room, Доход на доступный номер) Это главный показатель эффективности любого арендного объекта. Он учитывает и среднюю цену, и загрузку, показывая, сколько денег приносит ваш апартамент в среднем за один день, независимо от того, был он занят или пустовал. Формула: ADR * Occupancy Rate

Имея эти данные, вы легко посчитаете валовый доход (выручку): Валовый доход = RevPAR * Количество дней в периоде

От валового к чистому доходу: полный список расходов владельца

Валовый доход — это еще не те деньги, которые вы положите в карман. Чтобы рассчитать чистую прибыль, из этой суммы нужно вычесть все расходы. Мы делим их на три категории.

Постоянные расходы (не зависят от загрузки):

Коммунальные платежи (КУ) и взносы на капремонт.
Интернет и ТВ.
Налог на имущество (рассчитывается раз в год, но мы рекомендуем откладывать сумму ежемесячно).
Страхование объекта (гражданской ответственности, имущества).

Переменные расходы (растут вместе с загрузкой):

Комиссии онлайн-площадок бронирования. Такие сервисы, как Ostrovok, Суточно.ру, Avito и другие, берут в среднем 15-20% с каждого бронирования.
Расходы на уборку. Оплата труда горничной или клининговой службы после выезда каждого гостя.
Закупка расходных материалов. Чистящие средства, туалетная бумага, губки.
“Комплименты” для гостей. Чай, кофе, сахар, бутилированная вода, одноразовые тапочки и гигиенические наборы (шампуни, гели для душа).

Операционные и маркетинговые расходы:

Вознаграждение управляющей компании. Это ключевая статья расходов при профессиональном управлении, которая, по факту, является инвестицией в увеличение вашей прибыли.
Налоги с дохода. Для самозанятых — 6% (НПД), для ИП на “упрощенке” — 6% (УСН “Доходы”).
Амортизация и мелкий ремонт. Деньги на замену изношенного постельного белья, полотенец, сломанной посуды, текущий ремонт сантехники или бытовой техники.
Профессиональная фотосессия. Разовая, но обязательная инвестиция для привлечения гостей.

Экспертный совет от ButlerSPB: Всегда закладывайте на амортизацию и непредвиденный ремонт не менее 5-7% от валового дохода. Эта “подушка безопасности” убережет вас от кассовых разрывов в случае внезапной поломки дорогостоящей техники или необходимости срочного ремонта.

Стратегии максимизации дохода: как ButlerSPB выжимает максимум из каждого объекта?

Многие собственники считают, что комиссия управляющей компании — это прямые потери. На деле же профессиональное управление позволяет заработать больше даже за вычетом вознаграждения.

Сам себе менеджер vs. Доверительное управление: что выгоднее? узнайте больше о странице контактов на официальном сайте ButlerSPB

Критерий	Самостоятельное управление	Управление с ButlerSPB
Ценообразование	Чаще всего статичная цена или ручные правки “на глазок”. Потеря прибыли в дни пикового спроса.	Динамическое ценообразование на основе AI-алгоритмов, анализа спроса, цен конкурентов и городских событий. ADR выше на 15-40%.
Маркетинг	Размещение на 2-3 популярных площадках.	Мультиканальное продвижение на 10+ площадках, работа с корпоративными клиентами и развитие прямых бронирований (без комиссий). Загрузка выше на 20-30%.
Работа с гостями	Личные ответы на звонки и сообщения 24/7, самостоятельное заселение и выселение, решение всех проблем.	Профессиональный отдел бронирования, консьерж-сервис, стандарты гостеприимства. Высвобождение 100% времени собственника.
Работа с отзывами	Реакция на отзывы по мере возможности.	Системная работа по сбору положительных отзывов и оперативная нейтрализация негатива, что повышает рейтинг объекта и будущие бронирования.
Оптимизация расходов	Розничные закупки расходников, самостоятельный поиск клинеров.	Оптовые контракты с прачечными, поставщиками химии и клининговыми службами. Снижение переменных расходов на 10-15%.

В результате, заплатив комиссию управляющей компании, собственник не только полностью избавляется от всех хлопот, но и получает на руки чистую прибыль, которая зачастую превышает доход от самостоятельного управления.

Кейс: расчет реального дохода на примере апартаментов в Санкт-Петербурге

Давайте рассмотрим реальный пример, чтобы цифры говорили сами за себя.

Дано: Студия 25 кв.м. в хорошей локации у Московского вокзала.

Сценарий “ДО”: Владелец сдает сам

Средняя цена: 3 000 руб./ночь (владелец установил фиксированную цену).
Загрузка: 60% (18 ночей в месяц), в основном за счет выходных.
Валовый доход: 3 000 * 18 = 54 000 руб.
Расходы: ~15 000 руб. (КУ, интернет, комиссии площадок, самостоятельная уборка и закупка).
Чистый доход владельца: ~39 000 руб. (+ постоянные звонки, заселения и решение проблем с гостями).

Сценарий “ПОСЛЕ”: Объект в управлении ButlerSPB

Средний ADR: 4 200 руб./ночь (благодаря динамическому ценообразованию).
Загрузка: 85% (25-26 ночей в месяц) за счет профессионального маркетинга и высоких рейтингов.
Валовый доход: 4 200 * 26 = 109 200 руб.
Переменные и постоянные расходы: ~25 000 руб. (КУ, интернет, расходники, профессиональный клининг).
Комиссия ButlerSPB (25% от валового дохода): ~27 300 руб.
Чистый доход владельца: ~56 900 руб. (+ полное отсутствие забот и свободное время).

Как видите, даже после выплаты нашего вознаграждения, чистая прибыль собственника выросла почти на 46%.

Ваши апартаменты могут приносить больше

Доходность апартаментов — это не случайность, а результат точного расчета и профессиональной работы. Успех ваших инвестиций зависит не только от красоты ремонта и удачной локации, но и от ежедневной, кропотливой работы по управлению: ценообразованием, маркетингом, сервисом и оптимизацией расходов.

Инвестиции в апартаменты — это бизнес. И как в любом бизнесе, для достижения максимального результата стоит доверить управление профессионалам.

Узнайте реальный потенциал ваших апартаментов!

Не уверены, сколько может приносить ваш объект? Наша команда бесплатно проанализирует ваши апартаменты (или те, что вы планируете купить) и подготовит детальный прогноз доходности с учетом локации, сезона и наших технологий управления.

Доход апартаментов: как рассчитать прибыль?