Доход от сдачи квартиры в Санкт-Петербурге: полный расчет, скрытые расходы и 7 способов его увеличить в 2024 году

Ваша квартира в Санкт-Петербурге — это ценный актив. Но приносит ли он максимальную прибыль, или вы теряете деньги из-за скрытых расходов и неэффективного управления? Многие собственники видят только “грязный” доход — сумму арендной платы, — забывая о десятках статей расходов, которые съедают значительную часть прибыли.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, на основе опыта управления сотнями объектов в СПб, разберем по косточкам реальный доход от сдачи квартиры. Вы узнаете, как его точно рассчитать и, главное, как на него повлиять.

Грязный vs. Чистый доход: главная ошибка начинающего инвестора

Чтобы понять реальную выгоду от аренды, важно различать два понятия. Представьте это как зарплату: есть сумма “на бумаге”, а есть та, что вы получаете на руки после вычета налогов.

Грязный (валовый) доход — это вся сумма арендных платежей, которую вы получаете от арендаторов за год.
Чистый доход — это то, что остается у вас после вычета абсолютно всех расходов.

Формула проста:

Чистый доход = (Арендная плата × 12 месяцев) - Все годовые расходы

Наша общая цель — максимизировать именно чистый доход.

Два пути к доходу: посуточная или долгосрочная аренда в СПб?

Выбор стратегии аренды — ключевой фактор, влияющий на вашу прибыль и вовлеченность. Чтобы понять, какой путь вам ближе, давайте сравним доходность посуточной аренды и доход от долгосрочной аренды по ключевым параметрам.

Параметр	Долгосрочная аренда	Посуточная/Краткосрочная аренда
Потенциал дохода	Стабильный, предсказуемый	Выше на 30-100%, но волатильный
Загрузка	95-100% (с учетом поиска арендатора)	60-90% (сильная зависимость от сезона)
Расходы	Низкие (КУ, налоги, редкий ремонт)	Высокие (уборка, расходники, комиссии)
Вовлеченность владельца	Низкая (если есть арендатор)	Экстремально высокая (24/7)
Риски	Порча имущества, неплатежи	Простой, негативные отзывы, износ

Вывод эксперта: Выбор зависит от вашей готовности к рискам и личной вовлеченности. Однако при профессиональном управлении риски краткосрочной аренды нивелируются, а доходность значительно превосходит долгосрок.

Считаем деньги: детальный калькулятор расходов собственника

Это самый важный раздел. Именно здесь скрываются упущенные выгоды. Давайте разберем все статьи расходов, актуальные для Санкт-Петербурга.

Постоянные и переменные расходы

Коммунальные платежи (КУ) и счетчики. Даже если их оплачивает арендатор в долгосрочной аренде, вы несете эти расходы во время простоя квартиры. В посуточной аренде КУ всегда на собственнике.
Интернет и ТВ. Стандарт гостеприимства, который всегда оплачивает владелец.
Налоги. Обязательная статья расходов. Это может быть НДФЛ 13% для физлиц или налог на профессиональный доход (для самозанятых) 4% или 6%.
Комиссии агрегаторов. При посуточной аренде площадки вроде Суточно.ру или Островка берут комиссию (15-20%) с каждого бронирования.
Расходники (для посуточной аренды). Шампуни, гели для душа, тапочки, чай, кофе, сахар — все это формирует впечатление гостя и требует постоянного пополнения.
Профессиональная уборка. После каждого гостя в посуточной аренде или перед заселением нового в долгосрочной.

Скрытые и нерегулярные расходы, о которых все забывают

Простой квартиры. Самый неочевидный расход. Неделя простоя при поиске нового жильца для долгосрока или несколько “пустых” дней в низкий сезон для посуточной аренды — это прямые убытки.
Амортизация. Мебель, техника и ремонт изнашиваются. Грамотный инвестор всегда закладывает около 10% от годового дохода на будущее обновление и поддержание квартиры в ликвидном состоянии.
Мелкий ремонт. Замена перегоревшей лампочки, починка подтекающего крана, вызов мастера для ремонта стиральной машины — эти траты возникают внезапно.
Страхование квартиры. Обязательный пункт для защиты от серьезных убытков (пожар, затопление). Это ваша финансовая подушка безопасности.
Стоимость вашего времени. Сколько стоит час вашей работы или отдыха? Посчитайте, сколько времени вы тратите на звонки, переписки, заселение гостей, решение их проблем и координацию уборок. Часто это самая большая, но игнорируемая статья расходов.

Устали считать? Получите бесплатный и точный расчет чистого дохода для вашей квартиры от эксперта ButlerSPB за 15 минут!

7 работающих способов увеличить доход от аренды в Петербурге

Просто сдавать квартиру — уже неэффективно. Чтобы выжать максимум из вашего актива, нужно применять профессиональные инструменты.

Профессиональный хоумстейджинг. Это предпродажная или предарендная подготовка квартиры. Деперсонализация, мелкий косметический ремонт и правильное декорирование увеличивают арендную ставку на 15-20% при минимальных вложениях.
Качественные фотографии. Это первое, что видит ваш потенциальный гость или арендатор. Профессиональные, светлые и “вкусные” фото кардинально меняют восприятие объекта и позволяют ставить цену выше рынка.
Динамическое ценообразование (для посуточной аренды). Это ключевая экспертиза управляющей компании. Цена за ночь не может быть одинаковой. Она должна расти в выходные, праздники, в дни проведения ПМЭФ, концертов или “Алых Парусов” и снижаться в периоды низкого спроса, чтобы обеспечить максимальную загрузку.
Безупречный сервис и работа с отзывами. В мире онлайн-бронирования ваш рейтинг — это ваш главный актив. Быстрые ответы, решение проблем гостей, чистота и комплименты напрямую влияют на количество бронирований и цену, которую вы можете установить.
Оптимизация объявлений. Правильно составленный заголовок, полное описание всех удобств, использование ключевых слов (“рядом с метро”, “вид на воду”, “для семьи с детьми”) помогают вашему объявлению быть выше в поиске на площадках.
Дополнительные услуги (Up-sell). Предлагайте гостям платный ранний заезд или поздний выезд, трансфер из аэропорта, организацию экскурсий. Это небольшие, но приятные бонусы к вашему основному доходу.
Делегирование профессионалам. Главный способ увеличить доход — сфокусироваться на важном, а операционную рутину передать тем, кто делает это своей основной работой. Управляющая компания берет на себя все пункты выше, экономя ваше время и максимизируя прибыль за счет опыта и технологий.

Реальный кейс: расчет доходности 1-комнатной квартиры у метро “Московская”

Давайте на конкретном примере сравним две стратегии для одного и того же объекта. узнайте больше о главном сайте ButlerSPB на официальном сайте ButlerSPB

Дано: 1-комнатная квартира 40 м², хороший ремонт, у метро.

Показатель	Долгосрочная аренда (самостоятельно)	Посуточная аренда (с ButlerSPB)
Валовый доход в год	480 000 ₽ (40 000 ₽/мес)	864 000 ₽ (сред. 3000₽/сутки, загрузка 80%)
Расходы в год:
КУ + интернет	- 60 000 ₽	- 60 000 ₽
Налоги (самозанятый 6%)	- 28 800 ₽	- 51 840 ₽
Уборка и расходники	0 ₽ (делает арендатор)	- 144 000 ₽ (24 заезда × 2 раза/мес × 3000₽)
Комиссия УК	0 ₽	- 172 800 ₽ (20% от валового дохода)
Амортизация/мелкий ремонт	- 20 000 ₽	- 40 000 ₽
Итого чистый доход в год	371 200 ₽	395 360 ₽ (+6.5%)

Вывод по кейсу: Даже с учетом комиссии управляющей компании, чистый доход от профессионально организованной посуточной аренды выше. А главное — владелец не потратил на это ни минуты своего времени, получив полностью пассивный доход.

Выводы и ваш следующий шаг

Мы убедились, что доход от сдачи квартиры в аренду — это не просто арендная плата. Чтобы получать максимальную прибыль, необходимо:

Всегда считать чистый доход, а не грязный.
Учитывать абсолютно все расходы, особенно скрытые (простой, амортизация, ваше время).
Осознанно выбирать стратегию (долгосрок или посуточная аренда) в зависимости от ваших целей.
Применять профессиональные инструменты для увеличения ставки и загрузки.

Не гадайте, сколько может приносить ваша квартира. Доверьте расчет профессионалам. Оставьте заявку, и мы подготовим для вас бесплатный персональный отчет о потенциальной доходности вашей недвижимости в Санкт-Петербурге с учетом ее расположения, состояния и текущей ситуации на рынке.

[ Получить бесплатный расчет дохода ]

Остались вопросы? Позвоните нам для бесплатной консультации: [номер телефона].

Доход от сдачи квартиры: как максимизировать