Классы доходности: Секретное оружие инвестора для максимизации прибыли от апартаментов

Почему двое апартаментов с одинаковым ремонтом и в одном доме приносят совершенно разный доход? Один простаивает неделями, а на второй — очередь из гостей даже в низкий сезон. Секрет кроется не в магии, а в системном подходе и глубоком анализе, который мы в ButlerSPB называем классификацией по классам доходности. В этой статье наша команда раскроет свою внутреннюю «кухню». После прочтения вы не только поймете, к какому классу относятся ваши апартаменты, но и узнаете, что нужно сделать, чтобы перейти в класс выше и зарабатывать значительно больше.

Что такое классы доходности и почему это не то же самое, что “класс жилья”?

Многие собственники путают эти два понятия, что приводит к неверной оценке потенциала своей недвижимости. Давайте разграничим их раз и навсегда.

Класс жилья (эконом, комфорт, бизнес, премиум) — это характеристика самого здания, которую определяет застройщик. Она относится к качеству строительства, материалам, инфраструктуре дома и придомовой территории. Это статичный параметр, который вы не можете изменить.
Класс доходности — это финансово-маркетинговый показатель. Он описывает способность конкретно вашего юнита генерировать максимальный денежный поток. Представьте, что это кредитный рейтинг для ваших апартаментов: чем он выше, тем больше доверия со стороны рынка (гостей) и тем выше ваш доход.

Ключевая мысль: в отличие от класса жилья, класс доходности — это динамический показатель. На него можно и нужно влиять с помощью грамотного управления, маркетинга и сервиса.

Ключевые метрики: На чем строится классификация ButlerSPB?

Наша классификация основана не на субъективных ощущениях «нравится / не нравится», а на холодных, измеримых цифрах. Data-driven подход — это фундамент, на котором мы строим стратегию увеличения прибыли для наших клиентов. Вот три кита, на которых все держится:

OCC (Occupancy Rate) — Загрузка.

Что это: Процент дней в месяце, когда ваши апартаменты были забронированы.
Формула: (Количество забронированных ночей / Общее количество ночей в месяце) * 100%
Почему важно: Это прямой показатель востребованности и популярности вашего объекта у гостей.

ADR (Average Daily Rate) — Средняя цена за ночь.

Что это: Средняя стоимость одной ночи проживания за определенный период.
Формула: Общий доход за период / Количество забронированных ночей
Почему важно: Этот показатель отражает, насколько «дорого» вы можете продавать свои апартаменты, и является индикатором их ценности в глазах гостя.

RevPAR (Revenue Per Available Room) — Доход на доступный номер.

Что это: Главный показатель эффективности вашего актива. Он связывает воедино загрузку и цену, показывая реальную доходность. Можно иметь заоблачный ADR в 10 000 руб., но при загрузке 10% ваш RevPAR будет крайне низким.
Формула: ADR * OCC или Общий доход за период / Общее количество ночей в месяце
Почему важно: Именно на рост RevPAR направлены все наши усилия, так как он комплексно отражает финансовое здоровье апартаментов.

Классификация доходности по версии ButlerSPB

За годы работы с сотнями объектов в Санкт-Петербурге мы выработали собственную систему классификации. Она позволяет нам точно диагностировать текущее состояние объекта, прогнозировать его потенциал и выстраивать четкую стратегию для роста дохода.

Мы делим все апартаменты на четыре основных класса:

Класс D (“Спящий актив”)
- Характеристики: Устаревший или «бабушкин» ремонт, темные и некачественные фото, сделанные на телефон, неполная комплектация (нет фена, утюга, бокалов), негативные или отсутствующие отзывы, хаотичное ценообразование по принципу «поставлю цену и не буду менять».
- Метрики (примерные): OCC < 50%, низкий ADR, минимальный RevPAR.
- Вывод: Объект генерирует убытки или работает «в ноль», съедая сам себя с учетом амортизации и коммунальных платежей.
Класс C (“Стабильный середняк”)
- Характеристики: Чистый, но безликий ремонт «от застройщика», любительские, но светлые фото, есть базовый набор удобств. Цена установлена «как у соседа», без учета сезонности и мероприятий в городе.
- Метрики: OCC 60-75%, средний по рынку ADR.
- Вывод: Объект приносит доход, но его потенциал не раскрыт. Это самая частая категория при самостоятельном управлении, когда у собственника просто нет времени заниматься деталями.
Класс B (“Рыночный лидер”)
- Характеристики: Стильный, продуманный дизайн с элементами хоумстейджинга, профессиональные фотографии, которые «продают» атмосферу. Полная комплектация, как в хорошем отеле (блэкаут-шторы, кофемашина, качественный текстиль). Активная работа с отзывами, используется динамическое ценообразование.
- Метрики: OCC 75-90%, ADR выше среднего по рынку.
- Вывод: Высокодоходный актив, который пользуется стабильно высоким спросом и выгодно отличается от конкурентов.
Класс A (“Инвестиционный флагман”)
- Характеристики: Всё из класса B, но с добавлением уникальной «фишки»: панорамный вид, дизайнерская мебель, терраса, выход к воде, идеальная редкая локация. Безупречный сервис, высочайший рейтинг на всех площадках (Superhost, 9.5+). Максимальная автоматизация процессов, от заселения до уборки.
- Метрики: OCC > 85-90% (стабильно, даже в низкий сезон), ADR в топе рынка, максимальный RevPAR.
- Вывод: Объект-звезда, который генерирует максимальную прибыль и является эталоном на рынке, формируя вокруг себя высокий спрос.

Практический кейс: Путь апартаментов из класса C в класс A за 2 месяца

Слова должны подтверждаться делом. Посмотрите на реальный пример из нашей практики.

Дано: Однокомнатные апартаменты у м. Технологический институт. Клиент управлял ими самостоятельно. Исходные данные: Класс C. Средний ADR — 3500₽, загрузка (OCC) — 65%.
Проблема: При аудите мы выявили стандартный набор проблем «стабильного середняка»: выцветший текстиль, тусклое освещение, неудачные фото, полное отсутствие отзывов на ключевых площадках.
Решение ButlerSPB (конкретные шаги):
1. Аудит и план: Провели полный аудит объекта и составили четкий план реновации со сметой (срок — 2 недели, бюджет — 150 000 руб.).
2. Хоумстейджинг: Заменили весь текстиль (шторы, покрывала, подушки), добавили стильный декор, постеры, комнатные растения и улучшили сценарии освещения.
3. Комплектация: Докупили капсульную кофемашину, блэкаут-шторы, новую качественную посуду и бокалы.
4. Контент: Организовали профессиональную фотосессию, которая подчеркнула все достоинства обновленного интерьера.
5. Маркетинг: Составили новое, «вкусное» описание, подключили наш алгоритм динамического ценообразования и запустили объект на всех ключевых площадках бронирования с новой стратегией.
Результат: Уже через 2 месяца объект перешел в класс B+, вплотную приблизившись к классу А. ADR вырос до 5200₽ (+48%), а загрузка OCC поднялась до 88% (+23 п.п.). Итоговый показатель RevPAR увеличился на 82%! Инвестиции собственника в реновацию полностью окупились за 3 месяца работы с нами. узнайте больше о консьерж-сервисе на официальном сайте ButlerSPB

Как повысить класс доходности ваших апартаментов? (Чек-лист для собственника)

Хотите начать действовать прямо сейчас? Вот 6 шагов, которые помогут вам сдвинуться с мертвой точки.

Проведите честный аудит. Посмотрите на свой объект глазами придирчивого гостя. Откройте объявления конкурентов в вашем доме. Что можно улучшить прямо сейчас?
Инвестируйте в визуал. Профессиональные фотографии — это 50% успеха в онлайн-бронировании. Это не расход, а лучшая инвестиция.
Обновите «мелочи». Новый комплект белоснежных полотенец, качественное постельное белье, быстрый Wi-Fi и пара стильных чашек творят чудеса с восприятием объекта.
Работайте с ценой. Не ставьте фиксированную цену на весь год. Следите за календарем событий в городе, отслеживайте цены конкурентов и будьте гибкими.
Собирайте отзывы. После каждого выезда вежливо просите гостей оставить отзыв. Высокий рейтинг — это социальное доказательство качества, которое напрямую влияет на выбор гостей.
Делегируйте профессионалам. Если у вас нет времени, экспертизы или желания заниматься операционным управлением, передайте его тем, для кого это — основная работа и ежедневная практика.

Класс доходности — это не приговор, а точка роста и четкий диагноз для вашего инвестиционного актива. Управление недвижимостью для сдачи в аренду давно перестало быть пассивным доходом. Сегодня это активная работа с цифрами, маркетингом, сервисом и постоянными улучшениями.

Команда ButlerSPB видит свою главную задачу в том, чтобы анализировать, планировать и реализовывать стратегию, которая переводит объекты наших клиентов из низких классов доходности в максимально высокие, раскрывая их полный финансовый потенциал.

Хотите узнать, к какому классу доходности относятся ваши апартаменты и как увеличить их прибыль на 20-30%?

Получите бесплатный экспресс-аудит вашего объекта от экспертов ButlerSPB.

Мы проанализируем ваши фото, описание, текущие показатели и дадим 3 конкретных совета по увеличению дохода.

ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНЫЙ АУДИТ

Доходность классов активов: что выбрать?