Доходность односторонних и двухсторонних квартир: что выбрать инвестору в СПб?

Выбор квартиры — это всегда компромисс между ценой, комфортом и будущей выгодой. Один из ключевых, но часто недооцененных факторов — это расположение окон. Односторонняя или двухсторонняя планировка напрямую влияет не только на ваш ежедневный комфорт, но и на доходность ваших инвестиций. Давайте разберемся, как именно.

Мы в ButlerSPB ежедневно анализируем сотни объектов и знаем, какие детали определяют их реальную рыночную стоимость и ликвидность. В этой статье мы детально разберем плюсы и минусы каждого типа планировки, сравним их стоимость, арендный потенциал и ликвидность на рынке Санкт-Петербурга, а также дадим четкие рекомендации для разных инвестиционных стратегий.

Терминология: что такое односторонняя и двухсторонняя квартира?

Чтобы говорить на одном языке, давайте сперва определимся с понятиями. На рынке недвижимости нет строгих ГОСТов для этих названий, но есть общепринятые определения.

Односторонняя квартира (“линейка”)
- Определение: Квартира, все окна которой выходят на одну сторону света — либо во двор, либо на улицу.
- Типичные примеры: Студии, абсолютное большинство 1-комнатных квартир, а также некоторые 2-комнатные квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса.
- [Схема-планировка односторонней квартиры]
Двухсторонняя квартира (“распашонка”)
- Определение: Квартира, окна которой выходят на две (или более) противоположные или смежные стороны света. Например, на улицу и во двор.
- Типичные примеры: Большинство 2-комнатных, 3-комнатных и более просторных квартир в старом фонде Санкт-Петербурга и современных жилых комплексах бизнес- и премиум-класса.
- [Схема-планировка двухсторонней квартиры]

Комфорт проживания: как планировка влияет на качество жизни (и почему это важно для инвестора)

Для инвестора комфорт проживания — это не абстрактное понятие, а прямой финансовый показатель. Чем комфортнее квартира, тем выше на нее спрос со стороны качественных арендаторов, тем выше арендная ставка и тем проще ее продать в будущем.

Инсоляция и естественный свет

Односторонняя: Здесь все зависит от удачи. Окна, выходящие на север, гарантируют недостаток света и некоторую мрачность, что критично для климата Петербурга. Окна на юг — это избыток солнца и жара летом. Выбора нет, приходится мириться с тем, что есть.
Двухсторонняя: Дает возможность «ловить» солнце в течение всего дня. Утром оно может быть в спальне, а днем и вечером — в кухне-гостиной. Это создает более сбалансированный и приятный микроклимат в квартире.

Проветриваемость и качество воздуха

Односторонняя: Организовать полноценное сквозное проветривание практически невозможно. Приходится открывать все окна на одну сторону, что не всегда эффективно для циркуляции воздуха.
Двухсторонняя: Идеальные условия для создания сквозняка. Достаточно открыть окна с противоположных сторон, чтобы за пару минут полностью обновить воздух в помещении. Это особенно ценно летом и в межсезонье.

Видовые характеристики и уровень шума

Односторонняя: Вы получаете вид только в одну сторону. Это может быть либо тихий, но скучный двор, либо красивый, но шумный проспект. Компромисс неизбежен.
Двухсторонняя: Позволяет функционально «разделить» квартиру. Например, окна спален и детской могут выходить в тихий зеленый двор, обеспечивая покой, а окна кухни-гостиной — на оживленную улицу с красивой панорамой города.

Таблица 1: Сравнительная характеристика комфорта

Параметр	Односторонняя квартира	Двухсторонняя квартира
Инсоляция	Сильно зависит от стороны света	Как правило, сбалансированная
Проветривание	Затруднено, неэффективно	Сквозное, быстрое и эффективное
Виды из окон	Монотонный, без выбора	Разнообразный, возможность зонирования
Уровень шума	Зависит от одной стороны	Возможность выбора «тихой» зоны для спален

Финансовый анализ: сравниваем доходность и ликвидность

Перейдем к главному — к деньгам. Как планировка влияет на стоимость, аренду и скорость продажи объекта?

Входной билет: разница в стоимости при покупке

Основной тезис прост: двухсторонние квартиры, при прочих равных (площадь, локация, состояние), почти всегда дороже односторонних на 5-15%.

Это прямая плата за повышенный комфорт, лучшие видовые характеристики и более высокий статус объекта. Разница особенно заметна в сегментах бизнес-класса и в качественном старом фонде. В новостройках эконом-класса она может быть минимальной, но все равно присутствует.

Экспертный комментарий ButlerSPB: “По нашему опыту, в историческом центре разница в цене за квадратный метр между односторонней и двухсторонней квартирой одинаковой площади может достигать 20%, так как двухсторонние планировки часто обладают лучшими видовыми характеристиками и воспринимаются рынком как более престижный и ценный актив”.

Арендный потенциал: кто ваш арендатор?

Односторонние квартиры (студии, 1-ккв): Их целевая аудитория — студенты, молодые специалисты, пары без детей. Для этой группы арендаторов планировка часто вторична по сравнению с локацией и стоимостью аренды. Они ищут жилье рядом с метро, работой или вузом. Спрос на такие объекты стабильно высокий, но арендная ставка ограничена рынком для данного типа жилья.
Двухсторонние квартиры (2-ккв, 3-ккв и более): Здесь целевая аудитория — семьи с детьми, состоятельные пары, экспаты. Эти люди ценят комфорт и готовы за него доплачивать. Возможность изолировать шумную гостиную от тихой спальни, хорошая проветриваемость и инсоляция — ключевые факторы выбора для них. Арендная ставка на такие объекты выше, а арендаторы, как правило, более надежные и долгосрочные.

Ликвидность и скорость продажи

Односторонние: Обладают очень высокой ликвидностью в низком и среднем ценовом сегменте. Пул потенциальных покупателей на недорогие студии и «однушки» огромен. Если цена адекватна рынку, такой объект продается быстро. Это хороший вариант для стратегий, где важна скорость выхода из инвестиции.
Двухсторонние: Считаются более фундаментальным, «вечным» активом. Срок экспозиции (время продажи) может быть немного дольше, так как покупатель более требователен и бюджет покупки выше. Однако при продаже «для себя» двухсторонние квартиры всегда в приоритете у семейной аудитории. Важный момент: в периоды экономической нестабильности такие качественные объекты меньше теряют в цене.

Инвестиционные стратегии: какую планировку выбрать под ваши цели?

Чтобы принять верное решение, четко определите свою инвестиционную цель.

Стратегия 1: “Быстрый арендный поток”

Ваша цель: Получить максимальную годовую доходность от сдачи в аренду при минимальных начальных вложениях.
Решение: Односторонняя 1-комнатная квартира или студия в районе с высоким арендным спросом (рядом с метро, вузами, бизнес-центрами). Например, в Московском, Приморском или Выборгском районах. Важнее всего — локация и состояние, а не планировка.

Стратегия 2: “Семейный капитал” (Buy-to-live & grow)

Ваша цель: Купить квартиру для себя, для растущей семьи или «на вырост» детям. Главное — комфорт проживания и сохранение/приумножение капитала в долгосрочной перспективе.
Решение: Двухсторонняя 2-х или 3-комнатная квартира в хорошем районе с развитой социальной инфраструктурой (школы, парки, поликлиники). Рассмотрите старый фонд (после капремонта) в Адмиралтейском или Петроградском районах или современные ЖК бизнес-класса. подробности на этой странице

Стратегия 3: “Сбалансированный портфель”

Ваша цель: Найти компромиссный вариант, который будет хорошо сдаваться в аренду и при этом обладать высокой ликвидностью и потенциалом роста стоимости.
Решение: “Умная” односторонняя квартира. Это может быть просторная «евродвушка» с большой кухней-гостиной и окнами на солнечную сторону с хорошим видом. Или угловая квартира, где окна выходят на разные, хоть и не противоположные, стороны (например, на юг и на запад), что также улучшает инсоляцию и проветриваемость.

Выводы: универсального рецепта нет, есть правильный выбор

Выбор между односторонней и двухсторонней квартирой напрямую зависит от вашего бюджета, инвестиционной стратегии и портрета вашего конечного потребителя — будь то арендатор или будущий покупатель.

Односторонние квартиры — это «рабочие лошадки» рынка недвижимости, обеспечивающие стабильный денежный поток и быструю продажу. Двухсторонние — это более статусный и фундаментальный актив, ориентированный на комфорт и долгосрочное сохранение капитала.

Чтобы не ошибиться, воспользуйтесь нашим чек-листом.

Чек-лист для инвестора:

Определите свою главную цель (быстрая аренда / долгосрочный капитал).
Оцените свой бюджет (готовы ли вы доплатить 5-15% за двухстороннюю планировку?).
Проанализируйте, кто ваш целевой арендатор или покупатель в выбранной локации.
Обязательно посетите объект в разное время суток, чтобы лично оценить уровень естественного освещения.
Проконсультируйтесь с экспертом, чтобы трезво оценить реальную ликвидность и арендный потенциал конкретного объекта.

Не уверены, какая квартира станет лучшей инвестицией именно в вашем случае?

Получите бесплатную консультацию от экспертов ButlerSPB. Мы проанализируем ваши цели и бюджет, и подберем для вас 3-5 наиболее выгодных объектов в Санкт-Петербурге с просчитанной доходностью и потенциалом роста.

[Получить консультацию]

Хотите изучить рынок самостоятельно?

Смотрите актуальные предложения двухсторонних квартир для семейных инвесторов и ликвидных однокомнатных квартир для сдачи в аренду в нашем каталоге.

[Перейти в каталог]

Односторонняя или двухсторонняя квартира: какая планировка принесет больше дохода инвестору? Разбор от ButlerSPB