Доходность от аренды в старом фонде против новостроек: цифры и факты для инвестора в Петербурге

Классическая дилемма инвестора в Санкт-Петербурге: что принесет больше денег — атмосферная квартира с высокими потолками в историческом центре или новенькая, сияющая студия у метро в современном ЖК? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Выбор зависит от вашего бюджета, инвестиционной стратегии, готовности к рискам и, что немаловажно, к личным трудозатратам.

Многие статьи дают лишь общие советы. Мы в ButlerSPB пойдем дальше. Основываясь на нашем опыте управления десятками арендных квартир в Петербурге, мы разберем эту битву на атомы, сравним оба варианта по ключевым параметрам и, самое главное, подкрепим все реальными цифрами. Эта статья — ваше пошаговое руководство для принятия взвешенного инвестиционного решения.

Определяем термины: что есть что на рынке недвижимости СПб

Прежде чем сравнивать, договоримся о понятиях. И «старый фонд», и «новостройки» — это очень широкие категории.

Старый фонд: не только «бабушкин ремонт»

Это жилой фонд, построенный до 1990-х годов. В Петербурге он особенно разнообразен:

Дореволюционные дома: Жемчужина исторического центра. Уникальные планировки, лепнина, камины, высокие потолки, но и деревянные перекрытия, изношенные до предела коммуникации и неоднородный социальный состав.
«Сталинки»: Просторные квартиры с толстыми стенами, хорошей шумоизоляцией и высокими потолками. Расположены в престижных районах (Московский, Кировский). Ценятся на рынке, но требуют серьезных вложений в ремонт.
«Хрущевки» и «Брежневки»: Панельные или кирпичные дома в спальных районах. Маленькие кухни, совмещенные санузлы, низкая ликвидность, но и самая низкая цена входа на рынок.

Новостройки: от комфорта до элиты

Это дома, построенные в XXI веке. Их главная особенность — классификация по уровню комфорта:

Эконом и комфорт-класс: Самый массовый сегмент. Как правило, студии и однокомнатные квартиры в крупных ЖК на окраинах города или в ближайших пригородах (Мурино, Кудрово, Девяткино). Главные козыри — новизна и доступная цена.
Бизнес и элит-класс: Расположены в престижных локациях (Петроградский, Крестовский, центральные районы). Отличаются высоким качеством строительства, продуманной инфраструктурой, закрытой территорией и, конечно, высокой стоимостью.

Сравнительный анализ по ключевым параметрам: 7 раундов битвы

А теперь устроим прямое столкновение двух титанов арендного рынка.

Раунд 1. Стоимость входа: цена покупки + ремонт

Старый фонд: Часто привлекает более низкой ценой самой «коробки», особенно если речь об «убитой» квартире. Но здесь кроется главный подвох — стоимость ремонта. Капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций, полов, электрики и выравниванием стен может легко составить 30-50% от стоимости самой квартиры. Диапазон цен на такой ремонт в Петербурге — от 20 000 до 50 000 рублей за кв.м. и выше, причем финальная смета часто непредсказуема.
Новостройки: Цена квадратного метра изначально выше. Однако вы получаете квартиру с новыми коммуникациями и ровными стенами. Если брать вариант с чистовой отделкой от застройщика, вложения в ремонт минимальны — остается только купить мебель и технику. Это делает бюджет гораздо более предсказуемым. Главный риск — удорожание материалов, если вы делаете ремонт самостоятельно во время общего ажиотажа после сдачи дома.

Раунд 2. Арендная ставка: за что готов платить арендатор?

Старый фонд: В историческом центре арендная ставка может быть очень высокой за счет уникальной локации, «атмосферы» и шарма старого Петербурга. Такие объекты обожают туристы (краткосрочная аренда), экспаты и творческая интеллигенция. В спальных районах («хрущевки», «брежневки») ставка, наоборот, будет ниже рыночной по району.
Новостройки: Демонстрируют стабильно высокий спрос на долгосрочную аренду. Современные арендаторы ценят новизну, безопасность (закрытые дворы, видеонаблюдение), однородную социальную среду, наличие паркинга и свежий ремонт. Арендная ставка сильно зависит от класса ЖК и близости к метро, но она всегда предсказуема и ликвидна.

Раунд 3. Операционные расходы и амортизация

Старый фонд: Это зона повышенного риска. Прорыв столетней чугунной трубы у соседей сверху, протечка крыши, замыкание ветхой проводки — все это может привести к внезапным и крупным тратам. Коммунальные платежи также могут быть выше из-за старых систем отопления и отсутствия индивидуальных счетчиков тепла. Косметический ремонт изнашивается быстрее.
Новостройки: В первые 5-7 лет эксплуатации расходы на поддержание состояния квартиры минимальны. Все новое, все на гарантии. Коммунальные платежи, как правило, ниже и прозрачнее благодаря индивидуальным приборам учета на все ресурсы. Это те самые риски, которые мы в ButlerSPB помогаем нивелировать для владельцев квартир в любом типе фонда благодаря регулярному техническому контролю и оперативной реакции.

Раунд 4. Сроки и риски: когда начнут поступать деньги?

Старый фонд: Преимущество в том, что генерировать доход можно практически сразу после оформления собственности и завершения ремонта. Главный риск — сам ремонт, который может затянуться на долгие месяцы, превращаясь в финансовую черную дыру.
Новостройки: При покупке на этапе строительства вы «замораживаете» свои деньги на 1-3 года. За это время квартира не приносит ни копейки. Основные риски здесь — задержка сроков сдачи, долгострой или, в худшем случае, банкротство застройщика.

Раунд 5. Целевая аудитория арендаторов

Старый фонд: Аудитория более разношерстная. В центре — туристы, экспаты, студенты престижных вузов, «романтики», готовые мириться с бытовыми неудобствами ради вида из окна. Это может означать более частую смену жильцов и, как следствие, небольшие простои между заездами.
Новостройки: Портрет арендатора более четкий. Это молодые специалисты (особенно из IT-сферы), семьи с детьми, сотрудники крупных компаний. Они ценят комфорт и безопасность и чаще всего ориентированы на длительное проживание, что обеспечивает инвестору стабильный денежный поток. подробности на этой странице

Раунд 6. Ликвидность и рост капитала

Старый фонд: Квартира в историческом центре Петербурга — это «вечная ценность». Такой актив практически не теряет в цене и всегда будет востребован. Его ликвидность максимальна. Рост стоимости стабильный, но не взрывной. «Бабушатники» в спальных районах, напротив, наименее ликвидны.
Новостройки: Главный рост капитала происходит на этапе строительства — от «котлована» до сдачи дома и выдачи ключей он может составить 30-50% и более. В первые годы после сдачи ликвидность таких квартир также очень высока, так как на рынке всегда много желающих купить новое жилье, не ожидая окончания стройки.

Раунд 7. Управленческие хлопоты

Старый фонд: Объективно требует большего вовлечения собственника. Нужно решать вопросы с изношенными коммуникациями, взаимодействовать со специфическими соседями, следить за состоянием перекрытий и фасада.
Новостройки: В первые годы хлопот значительно меньше. Основные проблемы могут быть связаны с работой управляющей компании от застройщика, «детскими болезнями» дома (настройка лифтов, усадка) и шумом от ремонтов соседей. К счастью, все эти хлопоты полностью берет на себя профессиональная управляющая компания, такая как ButlerSPB, освобождая ваше время.

Сводим дебет с кредитом: расчет доходности на реальных примерах

Теория — это хорошо, но инвестиции в недвижимость СПб любят язык цифр. Давайте рассмотрим два реалистичных кейса.

Кейс №1. «Инвестор Мария»: 1-комнатная квартира в сталинке (Московский район)

Стоимость покупки (состояние “под ремонт”): 8 000 000 руб.
Стоимость капитального ремонта и меблировки: 2 500 000 руб.
Итого вложения: 10 500 000 руб.
Ежемесячная арендная плата: 55 000 руб.
Годовой доход (A * 11 мес. с учетом простоя на поиск нового жильца): 605 000 руб.
Годовые расходы (налог НДФЛ, страховка, резерв на мелкий ремонт): ≈ 85 000 руб.
Чистая годовая прибыль: 605 000 - 85 000 = 520 000 руб.
Годовая доходность: (520 000 / 10 500 000) * 100% = 4,95%
Срок окупаемости: 10 500 000 / 520 000 = ≈ 20,2 лет

Кейс №2. «Инвестор Петр»: Студия в новостройке (комфорт-класс, м. Девяткино)

Стоимость покупки (с полной чистовой отделкой): 5 500 000 руб.
Стоимость меблировки и техники («пакет арендатора»): 500 000 руб.
Итого вложения: 6 000 000 руб.
Ежемесячная арендная плата: 30 000 руб.
Годовой доход (A * 11.5 мес. с учетом меньшего простоя): 345 000 руб.
Годовые расходы (налог НДФЛ, КУ по счетчикам сверх платежа арендатора): ≈ 45 000 руб.
Чистая годовая прибыль: 345 000 - 45 000 = 300 000 руб.
Годовая доходность: (300 000 / 6 000 000) * 100% = 5,0%
Срок окупаемости: 6 000 000 / 300 000 = 20 лет

Сравнительная таблица доходности

Параметр	Кейс №1: Старый фонд (Сталинка)	Кейс №2: Новостройка (Студия)
Итоговые вложения	10 500 000 руб.	6 000 000 руб.
Чистая годовая прибыль	520 000 руб.	300 000 руб.
Годовая доходность	4,95%	5,0%
Срок окупаемости	~ 20,2 лет	~ 20 лет
Риски	Непредсказуемый ремонт, внезапные поломки	Долгострой, качество приемки
Ликвидность актива	Очень высокая	Высокая (особенно в первые годы)

Как видите, доходность квартиры в СПб в обоих случаях оказалась практически идентичной. Но пути к ней, суммы вложений и риски — совершенно разные.

Выводы экспертов ButlerSPB: какую стратегию выбрать вам?

Подведем итоги нашей битвы. Победителя нет, потому что у каждого инвестора своя цель.

Старый фонд в престижной локации — это стратегия для опытного инвестора, который готов к «квесту» с ремонтом, обладает большим бюджетом и делает ставку на максимальную ликвидность и долгосрочное сохранение капитала в «вечном» активе.
Новостройка — это более предсказуемый и масштабируемый путь для инвестора, который хочет минимизировать личные хлопоты по эксплуатации и получить понятный денежный поток. Это идеальный вариант для тех, кто ищет более пассивный доход.

Наши рекомендации:

Для роста капитала: Покупайте новостройку на раннем этапе строительства, но тщательно проверяйте застройщика.
Для максимальной доходности «здесь и сейчас»: Ищите интересный объект в старом фонде, но только если у вас есть проверенная ремонтная бригада и финансовая «подушка» на непредвиденные расходы.
Для «спокойного» пассивного дохода: Ваш выбор — новостройка с отделкой в районе с хорошей транспортной доступностью.

Важный нюанс: любая стратегия требует профессионального управления. Срок окупаемости напрямую зависит от того, насколько быстро вы находите жильцов, насколько минимален простой квартиры и как эффективно вы решаете текущие проблемы.

Как ButlerSPB помогает инвесторам зарабатывать больше?

Независимо от того, выберете ли вы старый фонд или новостройку, главная задача после покупки — заставить квартиру работать на вас 24/7, а не наоборот. Именно здесь на помощь приходит управление арендной недвижимостью СПб от нашей компании.

Мы решаем все проблемы, описанные в этой статье:

Профессиональный поиск и проверка арендаторов: Минимизируем риски неплатежей и повреждения имущества, сокращаем время простоя до нескольких дней.
Регулярный контроль состояния объекта: Предотвращаем дорогие аварийные поломки в старом фонде и следим за сохранностью ремонта в новостройке.
Полное взаимодействие с жильцами и УК: Берем на себя всю рутину, от сбора платежей до решения бытовых вопросов. Вы получаете только деньги на счет.
Прозрачная финансовая отчетность: В личном кабинете вы видите все доходы и расходы, делая ваши инвестиции абсолютно предсказуемыми.

Сомневаетесь в выборе объекта или хотите рассчитать потенциальную доходность конкретной квартиры?

Получите бесплатную экспресс-оценку арендного потенциала вашей будущей квартиры. Оставьте заявку, и наши специалисты свяжутся с вами!

[Получить консультацию]

Старый фонд против новостроек: где доходность от аренды выше? Сравнительный анализ от ButlerSPB