Наш Блог-сателлит
Доходность сервисных и несервисных апартаментов: что выбрать инвестору?

Доходность сервисных и несервисных апартаментов: что выбрать инвестору?

Опубликовано: 22.07.2025


Доходность сервисных и несервисных апартаментов: полный разбор для инвестора в 2024 году

Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга всегда были привлекательны. Но сегодня классическая схема «купить квартиру и сдать» уступает место более технологичным и доходным инструментам. Главный вопрос на повестке дня — апартаменты. Но и здесь есть выбор: управлять самому или довериться профессионалам?

От этого выбора напрямую зависит не только ваш потенциальный доход, но и количество затраченного времени и уровень рисков. Дилемма сводится к выбору между сервисным и несервисным форматом.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, на основе многолетнего опыта управления сотнями апартаментов в СПб, детально сравним оба формата по ключевым параметрам: от чистой доходности до скрытых расходов и личной вовлеченности. Вы поймете, какой вариант подходит именно вам.

Сначала разберемся в терминах: два формата — два разных бизнеса

Чтобы говорить на одном языке, давайте четко определим, что скрывается за каждым понятием.

Несервисные апартаменты

Суть: По сути, это аналог квартиры, но со статусом нежилого помещения. Владелец полностью берет на себя все заботы: самостоятельно ищет арендаторов (чаще всего на долгий срок), занимается мелким ремонтом, решает бытовые проблемы жильцов, оплачивает коммунальные услуги и несет все риски. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

  • Аналогия: Классическая аренда квартиры.
  • Ключевые слова: самостоятельное управление, долгосрочная аренда, личный контроль.

Сервисные апартаменты

Суть: Это юнит (номер) в апарт-отеле, управлением которого занимается профессиональная управляющая компания (УК), такая как ButlerSPB. УК берет на себя 100% операционных задач: от маркетинга и привлечения гостей (в основном, краткосрочная аренда) до заселения, выселения, уборки, смены белья и предоставления отчетности собственнику.

  • Аналогия: Владение гостиничным номером.
  • Ключевые слова: апарт-отель, управляющая компания, гостиничный сервис, краткосрочная аренда, пассивный доход.

Считаем деньги: детальное сравнение доходности и расходов

Это ключевой блок для любого инвестора. Давайте разберем экономику обоих форматов без прикрас.

Из чего складывается доход?

  • Несервисные: Доход формируется из фиксированной ежемесячной арендной платы. Он стабилен, но ограничен рыночными ставками на долгосрочную аренду. Главный риск — простой объекта между сменой арендаторов, который может съесть значительную часть годовой прибыли.
  • Сервисные: Доход формируется из посуточной оплаты. Ставка за сутки значительно выше, чем при долгосрочной аренде. Общий доход зависит от загрузки, которая колеблется в зависимости от сезона, праздников и деловой активности. Потенциал дохода здесь гораздо выше. Профессиональный маркетинг и динамическое ценообразование от УК позволяют максимизировать загрузку даже в «низкий» сезон, сглаживая колебания.

Все “подводные камни”: структура расходов

  • Несервисные:

    • Прямые: Коммунальные платежи (часто выше, чем в жилых квартирах), налог на имущество, расходы на поиск арендатора (комиссия риелтору, платное размещение объявлений).
    • Скрытые: Расходы на мелкий и капитальный ремонт, амортизация и замена мебели/техники, ваше личное время на решение проблем (сломался кран, шумят соседи), риск порчи имущества недобросовестными жильцами и простои.
  • Сервисные:

    • Прямые: Вознаграждение управляющей компании (прозрачный % от полученного дохода), коммунальные платежи, налог на имущество.
    • Что включено в % УК (почему это выгодно): В комиссию уже заложены все операционные расходы — маркетинг и реклама на всех площадках (Яндекс.Путешествия, Островок, Booking и др.), зарплата персонала (администраторы, горничные, хаус-мастера), закупка расходников (шампуни, гели, чай, кофе, бытовая химия), работа с отзывами и поддержание высокого рейтинга объекта.

Чистая доходность: примерный расчет

Чтобы не быть голословными, приведем упрощенный, но реалистичный пример для апартаментов стоимостью 10 млн рублей в Санкт-Петербурге.

  • Несервисные (долгосрок):

    • Арендная плата: 50 000 руб./мес.
    • Расходы (КУ, налог, мелкий ремонт): ~10 000 руб./мес.
    • Чистая прибыль: ~40 000 руб./мес.
    • Годовая доходность: 4.8% (без учета рисков простоя).
  • Сервисные (с УК ButlerSPB):

    • Средний доход от краткосрочной аренды: 90 000 руб./мес. (зависит от объекта и сезона).
    • Расходы (комиссия УК 30% + КУ и налог): ~27 000 + 10 000 = 37 000 руб./мес.
    • Чистая прибыль: ~53 000 руб./мес.
    • Годовая доходность: 6.3%

Важная оговорка: «Цифры являются примерными и усредненными. Для получения точного финансового плана по конкретному объекту, который учитывает все его особенности, обратитесь за консультацией к нашим специалистам».

Наглядно: сервисные vs. несервисные апартаменты

ПараметрСервисный формат (с УК)Несервисный формат (самостоятельно)
Потенциал доходностиВыше (8-15% годовых)Ниже (4-7% годовых)
Стабильность доходаЗависит от сезона и загрузкиСтабильный ежемесячный платеж
Личное участиеМинимальное (настоящий пассивный доход)Максимальное (активное управление, вторая работа)
РискиЗависимость от эффективности УК, сезонностьПростой, порча имущества, недобросовестные арендаторы
РасходыПрозрачные и прогнозируемые (% от дохода)Много скрытых и непредвиденных трат
ЛиквидностьВысокая (продается готовый бизнес с фин. моделью)Зависит от общего состояния рынка и объекта
Кому подходитИнвестору, ценящему время и высокий доходИнвестору, готовому тратить время и полностью контролировать процесс

Мнение эксперта: какой формат выбрать в реалиях Санкт-Петербурга?

Как компания, работающая в сердце туристической и деловой жизни России, мы видим картину изнутри. Санкт-Петербург — это город с огромным трафиком туристов, командировочных, участников выставок и конференций. Это создает круглогодичный спрос на качественную краткосрочную аренду.

Однако вместе со спросом растет и конкуренция. Сегодня, чтобы получать стабильно высокую загрузку по хорошей цене, недостаточно просто разместить объявление. Нужен профессиональный маркетинг, динамическое ценообразование (цена меняется в зависимости от спроса), безупречный сервис и высокие рейтинги на площадках бронирования.

Самостоятельно конкурировать с апарт-отелями и объектами под профессиональным управлением, у которых есть рекламные бюджеты и команда специалистов, практически невозможно.

Наш опыт показывает, что при передаче апартаментов под управление ButlerSPB их доходность в среднем возрастает на 25-40% по сравнению с попытками самостоятельной сдачи в краткосрок, не говоря уже о долгосрочной аренде.

Подводим итоги: так что же выбрать?

Выбор формата инвестирования зависит исключительно от ваших целей, ресурсов и готовности к вовлечению.

  • Несервисные апартаменты — это выбор для тех, кто готов активно участвовать в управлении своей недвижимостью, не боится операционной рутины и для кого психологический комфорт от фиксированного ежемесячного платежа важнее максимальной доходности.
  • Сервисные апартаменты под управлением УК — это современный, высокотехнологичный инструмент для инвестора, который ценит свое время, стремится к максимальной прибыли и хочет получить настоящий пассивный доход от готового арендного бизнеса.

Получите бесплатный расчет доходности ваших апартаментов!

Не уверены, какой формат подойдет вам? Хотите узнать, сколько могут приносить ваши апартаменты под управлением ButlerSPB? Оставьте заявку, и наш специалист подготовит для вас индивидуальную финансовую модель на основе реальных данных и ответит на все вопросы.

Получить консультацию

Отвечаем на частые вопросы (FAQ)

Какие налоги платит владелец апартаментов?

Владелец уплачивает налог на доход. Если вы физлицо — это НДФЛ 13%. Если вы зарегистрированы как ИП или самозанятый, можно использовать более выгодные налоговые режимы (например, УСН 6%). Наша компания предоставляет все необходимые отчеты для удобной подачи декларации.

Можно ли жить в сервисных апартаментах самому?

Да, большинство программ управления позволяют собственнику проживать в своих апартаментах определенное количество дней в году (например, до 28 дней). Это необходимо согласовать с управляющей компанией заранее, чтобы юнит был выведен из системы бронирования на эти даты.

Что если управляющая компания будет плохо работать?

Это ключевой риск, поэтому важно выбирать надежного партнера. Работа с ButlerSPB строится на основе официального договора, где прописаны все права и обязанности сторон. Мы предоставляем собственнику доступ к личному кабинету с полной и прозрачной онлайн-отчетностью по доходам, расходам и загрузке. Наша репутация — наш главный актив.

Чем апартаменты отличаются от квартиры с юридической точки зрения?

Основное отличие — статус «нежилого помещения». В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию («прописку»), только временную. Также тарифы на коммунальные услуги могут быть несколько выше, чем в жилом фонде. Однако для инвестора эти факторы не являются критичными.


Читайте также