Налоги при доверительном управлении коммерческой недвижимостью: полное руководство для собственника

Владение коммерческой недвижимостью — это ценный актив. Но он приносит не только доход, но и головную боль в виде налогов, отчетов и общения с ФНС. Одна ошибка в расчетах или выборе системы налогообложения может стоить сотен тысяч, а то и миллионов рублей упущенной выгоды и штрафов.

Основные налоги собственника — НДФЛ или налог на прибыль, НДС, налог на имущество. Разобраться во всех тонкостях, выбрать оптимальную схему и правильно вести отчетность — задача, требующая времени и специальных знаний.

Именно поэтому доверительное управление (ДУ) — это не просто способ «сдать объект и забыть», а комплексный инструмент для финансовой и юридической оптимизации вашего актива. В этой статье мы, команда ButlerSPB, детально разберем, кто, когда и какие налоги платит при передаче объекта в ДУ, и как мы помогаем нашим клиентам легально экономить время и деньги.

Что такое доверительное управление с точки зрения налогов?

Чтобы понять, как распределяются налоговые обязательства, важно четко определить роли сторон в договоре доверительного управления.

Ключевые роли:

Учредитель управления (Собственник): Это вы. Вы являетесь владельцем актива, конечным получателем выгоды (дохода) и, соответственно, главным налогоплательщиком.
Доверительный управляющий (ButlerSPB): Это мы. Мы выступаем вашим профессиональным агентом: ведем всю операционную деятельность, ищем арендаторов, контролируем платежи, взаимодействуем с госорганами и, что ключевое, — исчисляем налоги от вашего имени. Но мы НЕ являемся плательщиком этих налогов за свой счет.

Главный принцип: Налоговые обязательства всегда остаются на собственнике (учредителе управления), но вся сложная и рутинная работа по их расчету, удержанию, уплате и взаимодействию с ФНС ложится на плечи доверительного управляющего.

Это позволяет вам получать чистый доход и быть уверенным, что все обязательства перед государством выполнены корректно и в срок.

Анализ налоговых схем в зависимости от статуса собственника

Выбор оптимальной налоговой схемы — ключевой шаг для максимизации вашего дохода. Мы анализируем каждый случай индивидуально, но базово схемы делятся на три типа в зависимости от юридического статуса собственника.

5.1. Если собственник — Физическое лицо (не ИП)

Это самый простой, но и самый затратный с точки зрения налогов вариант.

Основной налог: НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы годового дохода, превышающей 5 млн рублей).
Роль ButlerSPB: В этой схеме мы выступаем вашим налоговым агентом. Это значит, что мы сами рассчитываем НДФЛ с каждого арендного платежа, удерживаем его и перечисляем в бюджет. Вы получаете на свой счет уже «чистый» доход, и вам не нужно самостоятельно подавать декларацию 3-НДФЛ по этим доходам. Всю бумажную работу мы берем на себя.
Минусы: Самая высокая налоговая ставка. Невозможность учесть расходы на содержание объекта для уменьшения налога.
Налог на имущество: Уплачивается собственником самостоятельно на основании уведомления, которое приходит от ФНС.

5.2. Если собственник — Индивидуальный предприниматель (ИП)

Это самый популярный и выгодный способ оптимизации налогов для владельцев недвижимости, которые являются физическими лицами. Регистрация в качестве ИП позволяет снизить налоговую ставку более чем в два раза.

Вариант 1: ИП на УСН “Доходы” 6%

Как работает: Вы регистрируете ИП с соответствующим ОКВЭД. Мы, как управляющая компания, перечисляем вам на расчетный счет всю сумму арендных платежей. Вы самостоятельно (или с нашей помощью) уплачиваете 6% налога с полученного дохода и обязательные страховые взносы.
Выгода: Ставка 6% вместо 13% НДФЛ. Экономия очевидна и существенна.
Роль ButlerSPB: Мы консультируем по процедуре открытия ИП, помогаем с выбором кодов деятельности, готовим все необходимые документы для нашего взаимодействия и своевременно напоминаем о сроках уплаты налогов и взносов.

Вариант 2: ИП на Патентной системе налогообложения (ПСН)

Как работает: Патент — это фиксированная стоимость налога за год, которая не зависит от реального дохода (в рамках установленного лимита). Его стоимость зависит от региона и площади сдаваемого помещения. В Санкт-Петербурге действуют свои ставки. Часто для объектов небольшой и средней площади патент оказывается еще выгоднее, чем УСН 6%.
Ограничения: Патент можно применять для помещений площадью до 150 кв. м. Также существует лимит по годовому доходу (60 млн рублей).
Роль ButlerSPB: Мы проводим точный расчет и сравниваем, что выгоднее для вашего конкретного объекта — УСН или Патент. Мы помогаем принять финансово обоснованное решение.

Сравнительная таблица для собственника-физлица доверительное управление квартирой - отличное решение

Параметр	Физлицо	ИП на УСН 6%	ИП на Патенте
Ставка налога	13% (НДФЛ)	6% + страховые взносы	Фиксированная сумма в год
Кто платит	Удерживает УК ButlerSPB	Платит сам ИП	Платит сам ИП
Выгода	Низкая	Высокая	Очень высокая (часто)
Наша помощь	Полное ведение и уплата	Консультации, напоминания	Расчет выгоды, консультации

5.3. Если собственник — Юридическое лицо (ООО)

Схема работы с юрлицами зависит от системы налогообложения, которую применяет компания-собственник.

Вариант 1: ООО на ОСНО (Общая система)

Налоги: Налог на добавленную стоимость (НДС 20%) и Налог на прибыль (20%).
Сложность: Это самая сложная система, требующая полноценного бухгалтерского учета.
Роль ButlerSPB: Мы полностью администрируем арендные потоки. Выставляем арендаторам счета и закрывающие документы, включая счета-фактуры с НДС. Ведем обособленный учет доходов и расходов по вашему объекту и предоставляем все данные вашей бухгалтерии для корректного формирования отчетности.

Вариант 2: ООО на УСН “Доходы” или “Доходы минус расходы”

Принцип: Работа строится аналогично схеме с ИП на УСН, но с учетом особенностей бухучета и отчетности для юридических лиц.
Роль ButlerSPB: Мы обеспечиваем корректный документооборот и предоставляем все необходимые данные для бухгалтерии собственника.

Дополнительные налоги и платежи, о которых нельзя забывать

Помимо налогов с дохода от аренды, существуют и другие обязательные платежи.

Налог на имущество: Это прямой налог собственника. Однако мы не остаемся в стороне: мы помогаем контролировать правильность расчета налога, отслеживаем кадастровую стоимость и, при наличии оснований, помогаем инициировать процедуру ее оспаривания. Снижение кадастровой стоимости напрямую уменьшает сумму налога.
Земельный налог: Если в собственности находится не только помещение, но и земельный участок под ним, возникает обязанность по уплате земельного налога. Принцип нашей помощи здесь аналогичен налогу на имущество.
Страховые взносы ИП: Это обязательный ежегодный платеж для всех ИП, который состоит из фиксированной части и 1% с дохода свыше 300 000 руб./год. Важный плюс: на сумму уплаченных взносов можно уменьшить налог по УСН “Доходы”. Мы всегда учитываем это при планировании ваших платежей.

Как ButlerSPB снимает с вас налоговую головную боль: наши услуги

Переходя от теории к практике, вот что конкретно мы делаем для каждого нашего клиента:

Налоговый консалтинг. Еще до подписания договора мы бесплатно анализируем ваш объект, ваш текущий статус и потенциальный доход. На основе этих данных мы предлагаем оптимальную налоговую модель и рассчитываем вашу чистую прибыль и экономию в рублях при разных сценариях.
Полное ведение. Мы берем на себя все операционные задачи: расчеты налогов, удержание НДФЛ (для физлиц), подготовку данных для деклараций (для ИП и ООО), а также общение с налоговыми органами по текущим вопросам, связанным с вашим объектом.
Прозрачная отчетность. Вы ежемесячно получаете простой и понятный отчет, в котором детально отражены все доходы, наши комиссионные, расходы на содержание и сумма налогов, подлежащая уплате. Никаких скрытых платежей и неприятных сюрпризов.
Юридическая защита. Наш договор доверительного управления — это юридически выверенный документ, который четко прописывает все зоны ответственности и защищает ваши финансовые интересы.

Заключение

Правильный выбор системы налогообложения и передача всей рутины профессионалам — это два столпа, на которых держится эффективное управление коммерческой недвижимостью. Доверительное управление с ButlerSPB позволяет вам не просто получать пассивный доход, но и быть уверенным в его максимальном размере, легальности и стабильности. Вы высвобождаете свой самый ценный ресурс — время, и защищаете себя от финансовых рисков.

Призыв к действию (Call-to-Action):

Хотите узнать, сколько вы можете сэкономить на налогах с вашей коммерческой недвижимости? Оставьте заявку на бесплатный экспресс-расчет налоговой нагрузки для вашего объекта. Наш эксперт свяжется с вами в течение 15 минут.

Форма для заявки или кнопка “Получить расчет”

Есть вопросы? Позвоните нам по телефону [номер телефона] или напишите в [Telegram / WhatsApp].

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Вопрос: Могу ли я передать в ДУ только часть объекта, например, один этаж в здании? Ответ: Да, конечно. Мы можем взять в управление как весь объект целиком, так и его отдельные части. Условия обсуждаются индивидуально.

Вопрос: Что будет, если арендатор не заплатил? Кто разбирается с долгом? Ответ: Мы. В наши обязанности входит полный контроль за своевременностью поступления арендных платежей. В случае возникновения задолженности мы ведем всю претензионную работу, включая подготовку документов для суда, если это потребуется.

Вопрос: Нужно ли мне самому общаться с налоговой, если объект у вас в управлении? Ответ: Нет. По всем текущим вопросам, связанным с доходами от аренды вашего объекта, с ФНС взаимодействуем мы. Для собственников-физлиц мы также сами удерживаем и платим НДФЛ. Ваше участие сведено к минимуму.

Вопрос: А что насчет НДС? Кто его платит? Ответ: Плательщиком НДС является собственник, если он применяет Общую систему налогообложения (ОСНО), как правило, это ООО. Наша задача как управляющей компании — корректно выставлять счета-фактуры арендаторам от вашего имени и предоставлять все данные для вашей бухгалтерии, чтобы она могла правильно рассчитать и уплатить налог. Мы полностью администрируем этот процесс.

Автор статьи:

Иван Петров, Руководитель отдела управления коммерческой недвижимостью ButlerSPB. Более 10 лет опыта в сфере управления и эксплуатации коммерческих объектов в Санкт-Петербурге. Помог более чем 150 собственникам оптимизировать доходы от их активов.

Налоги при доверительном управлении коммерческой недвижимостью: гид для собственника от ButlerSPB