Доверительное управление недвижимостью и налоги: кто, когда и сколько платит? Полный разбор для собственника

Передача квартиры в доверительное управление (ДУ) — это современное решение для собственника, который ценит свое время. Но как только речь заходит о деньгах, возникает главный вопрос: «А кто будет платить налоги с дохода от аренды? Я или управляющая компания?». Путаница в этом вопросе, страхи перед налоговой и желание «делать все по закону, но без головной боли» абсолютно понятны.

В этой статье мы, команда экспертов ButlerSPB, разложим все по полочкам. Вы узнаете: кто по закону является налогоплательщиком, какие есть варианты налоговых режимов, и как профессиональная управляющая компания может стать вашим налоговым помощником, а не проблемой.

Налогоплательщик — всегда собственник. Разбираемся в терминах

Давайте сразу дадим прямой и однозначный ответ, чтобы развеять все сомнения. Согласно Налоговому и Гражданскому кодексам РФ, плательщиком налога на доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, всегда является собственник (учредитель управления).

Представьте, что управляющая компания — это ваш высококвалифицированный юрист или личный помощник. Он работает от вашего имени и за ваше вознаграждение, но налоги с вашего личного дохода платите именно вы.

Чтобы говорить на одном языке, давайте закрепим ключевые понятия в договоре ДУ:

Учредитель управления: Это вы, собственник имущества. Именно вы являетесь выгодоприобретателем и получаете доход от аренды.
Доверительный управляющий: Это компания (в нашем случае — ButlerSPB), которая управляет вашим имуществом в ваших интересах. Она получает за свои услуги вознаграждение, с которого самостоятельно уплачивает свои корпоративные налоги.

Таким образом, доход от аренды — это ваш доход, а вознаграждение УК — это ее доход. Каждый платит налоги со своего.

НДФЛ, УСН или самозанятость: что выбрать собственнику?

Законность и ответственность — это хорошо, но высокая налоговая ставка может съесть значительную часть прибыли. К счастью, у собственника есть выбор из трех легальных налоговых режимов. Рассмотрим плюсы и минусы каждого.

Вариант 1. Классика: НДФЛ (Налог на доходы физических лиц)

Ставка: 13% (или 15%, если ваш совокупный годовой доход превышает 5 млн рублей).
Как работает: Вы обязаны один раз в год (до 30 апреля) подавать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивать налог до 15 июля.
Плюсы: Не требует регистрации ИП или самозанятости, подходит абсолютно всем.
Минусы: Самая высокая налоговая ставка, необходимость самостоятельно заполнять и подавать декларацию.
Для кого подходит: Для собственников, у которых 1-2 объекта и которые по каким-либо причинам не хотят регистрировать иной статус.

Вариант 2. Оптимальный: НПД (Налог на профессиональный доход / Самозанятость)

Ставка: 4% при получении дохода от физ. лиц и 6% при работе с юр. лицами или ИП. Так как управляющая компания — это юридическое лицо, ваша ставка будет именно 6%.
Как работает: Вы регистрируетесь в приложении «Мой налог» за 5 минут. Ежемесячно на основе отчета от УК вы в два клика формируете чек, и налог рассчитывается автоматически.
Плюсы: Очень низкая ставка, максимально простая отчетность (никаких деклараций), нет обязательных страховых взносов.
Минусы: Есть лимит по годовому доходу — не более 2,4 млн рублей.
Для кого подходит: Это идеальный, самый выгодный и простой вариант для большинства рантье, которые сдают свои квартиры через управляющую компанию.

Вариант 3. Для бизнеса: УСН (Упрощенная система налогообложения)

Ставка: 6% по системе «Доходы» или 15% по системе «Доходы минус расходы».
Как работает: Требует обязательной регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП).
Плюсы: Позволяет масштабировать арендный бизнес (много объектов), имеет более высокий лимит по доходам, чем у самозанятых.
Минусы: Необходимо платить фиксированные страховые взносы (даже при отсутствии дохода), вести книгу учета доходов и расходов (КУДИР), сдавать ежегодную декларацию.
Для кого подходит: Для профессиональных инвесторов с портфелем из нескольких объектов недвижимости, для которых сдача в аренду — основной бизнес.

Критерий	НДФЛ (Физлицо)	НПД (Самозанятый)	УСН (ИП)
Ставка	13%	6% (при работе с УК)	6% или 15%
Лимит дохода	Нет	~2,4 млн ₽ / год	~219 млн ₽ / год
Отчетность	Декларация 3-НДФЛ раз в год	Автоматически в приложении	Декларация раз в год + КУДИР
Взносы	Нет	Нет (добровольные)	Обязательные
Главный плюс	Ничего не нужно регистрировать	Низкая ставка, простота	Высокие лимиты, статус бизнеса
Главный минус	Высокая ставка, сложная декларация	Лимит по доходу	Сложность администрирования

Как ButlerSPB снимает с вас налоговую головную боль

Мы в ButlerSPB понимаем, что ваша главная цель — получать пассивный доход, а не разбираться в тонкостях налогового законодательства. Поэтому мы предлагаем два прозрачных сценария работы.

УК как Помощник: Это наш стандартный подход. Мы ежемесячно предоставляем вам полный и понятный отчет о доходах и расходах. На основе этих официальных данных вы самостоятельно (или с помощью своего бухгалтера) уплачиваете налог по выбранному вами режиму (например, формируете чек как самозанятый). Мы всегда напомним о сроках и подготовим все цифры в удобном виде.
УК как Налоговый Агент (Премиум-сервис): Это самый комфортный вариант для собственника, который хочет полного спокойствия. По договору доверительного управления мы получаем право выступать вашим налоговым агентом. Это значит, что мы сами рассчитываем, удерживаем 13% НДФЛ и перечисляем налог в бюджет от вашего имени. Вы получаете на свой счет уже «чистый» доход, а вся отчетность и взаимодействие с ФНС остаются на нас.

Функция налогового агента обязательно и прозрачно прописывается в договоре доверительного управления. Это ваша гарантия удобства, законности и полной экономии времени.

От договора до уплаты налога: пошаговый процесс

Как это выглядит на практике для нашего клиента? Очень просто.

Консультация и выбор. На первой встрече мы помогаем вам выбрать оптимальный налоговый режим (чаще всего это НПД), исходя из вашей ситуации.
Заключение договора. Мы фиксируем в договоре ДУ все условия, включая нашу роль (помощник или налоговый агент).
Получение дохода. Ваша недвижимость успешно сдается, арендные платежи поступают на специальный номинальный счет управляющей компании.
Ежемесячный отчет. Вы получаете детальный отчет по формуле: Сумма аренды - Вознаграждение УК - Коммунальные платежи (если есть) = Ваш доход до налога.
Уплата налога.
- Если мы ваш налоговый агент: Мы удерживаем из этой суммы 13% НДФЛ, перечисляем их в налоговую, а вам отправляем остаток. Все расчеты отражены в отчете.
- Если вы самозанятый: Вы на основе нашего отчета в 2 клика формируете чек на сумму дохода в приложении «Мой налог» и уплачиваете рассчитанные 6%.
Полное спокойствие. Вы получаете стабильный доход и спите спокойно, зная, что все обязательства перед государством выполнены вовремя и корректно.

Заключение

Итак, ответственность за уплату налогов всегда лежит на собственнике. Но это не значит, что вы должны заниматься этим в одиночку. Правильный выбор налогового режима и надежный партнер в лице управляющей компании превращают эту обязанность в простую и понятную процедуру.

В ButlerSPB мы не просто управляем вашей недвижимостью — мы создаем для вас экосистему комфорта, где финансовые и юридические вопросы решаются профессионально и прозрачно.

Остались вопросы? Хотите рассчитать доходность вашей квартиры с учетом всех налогов и нашего вознаграждения? Оставьте заявку на бесплатную консультацию, и наш специалист подробно разберет вашу ситуацию и предложит лучшее решение.

[Получить консультацию]

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

В: А налог на имущество кто платит? О: Налог на имущество физических лиц всегда платит собственник. Он не связан с доходом от аренды. Квитанция на его уплату приходит вам напрямую от ФНС в личный кабинет налогоплательщика. УК может вежливо напомнить вам о сроках уплаты, но не является участником этого процесса.

В: Может ли управляющая компания работать с самозанятым собственником? О: Да, безусловно. Это одна из самых популярных и выгодных схем сотрудничества на сегодняшний день. Мы полностью поддерживаем этот формат и предоставляем все необходимые отчетные документы, на основе которых вы легко формируете чеки в приложении «Мой налог». как советуют эксперты из ButlerSPB

В: Что будет, если не платить налоги со сдачи квартиры? О: Уклонение от уплаты налогов грозит серьезными последствиями: штрафами от ФНС в размере 20-40% от неуплаченной суммы, начислением пеней за каждый день просрочки и, в случае крупных сумм, даже уголовной ответственностью. Легальная работа «в белую» через профессиональную управляющую компанию — это ваша финансовая безопасность и спокойствие.

Доверительное управление недвижимостью: кто платит налоги?