Студия или однушка в СПб для инвестиций: что выгоднее? Полный разбор для инвестора

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга остается одним из самых привлекательных для инвесторов. Но главный вопрос, с которым сталкивается каждый, когда решает купить квартиру для сдачи в аренду в СПб, — во что именно вкладывать деньги? Перед вами дилемма: компактная, доступная студия или более универсальная и просторная однокомнатная квартира.

Мы, команда ButlerSPB, управляем десятками таких объектов и знаем все подводные камни изнутри. В этой статье мы разложим по полочкам все плюсы и минусы каждого варианта, чтобы вы могли принять взвешенное решение. Мы сравним стоимость входа, доходность, ликвидность, риски и целевую аудиторию арендаторов для обоих форматов.

Ключевые критерии сравнения: студия vs. однушка

1. Стоимость входа и бюджет

Ключевой фактор для любого инвестора — это начальный капитал.

Студия: Это самый низкий порог входа на рынок недвижимости. Стоимость студии в СПб в новостройке на начальных этапах или на вторичном рынке в спальных районах позволяет начать инвестировать с относительно небольшим бюджетом. Это идеальный вариант для старта с капиталом в пределах 4-6 млн рублей.
Однокомнатная квартира: Требует более высокого порога входа. В тех же локациях разница в цене со студией может достигать 30-50%. Бюджет на покупку ликвидной однушки, как правило, начинается от 6-7 млн рублей.

2. Целевая аудитория арендаторов и спрос

От того, кто будет снимать вашу квартиру, зависит стабильность вашего дохода. профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Студия:
- Портрет арендатора: Основная целевая аудитория арендаторов — это студенты, молодые специалисты, одинокие люди, а также туристы, если речь идет о посуточной аренде.
- Особенности: Спрос очень высок в правильных локациях (возле станций метро, вузов, в центре). Однако стоит быть готовым к высокой ротации арендаторов — они чаще переезжают.
Однокомнатная квартира:
- Портрет арендатора: Более широкая и стабильная аудитория. Это молодые пары (в том числе планирующие семью), семьи с одним ребенком, состоявшиеся специалисты, которые ценят комфорт, личное пространство и отдельную кухню.
- Особенности: Арендаторы, как правило, более стабильны и заключают договоры на длительный срок. Спрос на однушки стабильно высокий практически в любом районе города.

3. Доходность и окупаемость: считаем на реальных цифрах

Давайте сравним потенциальную доходность квартиры в СПб на конкретных примерах. Цифры условные, но отражают реальное положение дел на рынке.

Пример расчета для студии:
- Стоимость покупки: 4 500 000 руб.
- Стоимость аренды в месяц: 25 000 руб.
- Годовой доход: 300 000 руб.
- Доходность (грязная): (300 000 / 4 500 000) * 100% = 6.67%
Пример расчета для однушки:
- Стоимость покупки: 6 500 000 руб.
- Стоимость аренды в месяц: 33 000 руб.
- Годовой доход: 396 000 руб.
- Доходность (грязная): (396 000 / 6 500 000) * 100% = 6.09%

Экспертный вывод: Как видно из расчетов, студии часто показывают более высокую процентную доходность за счет низкой стоимости покупки. Однако однокомнатные квартиры приносят больший абсолютный денежный поток. Окупаемость студии в процентах выше, но однушка приносит больше денег в ваш карман каждый месяц.

4. Ликвидность: что проще продать?

Ликвидность — это возможность быстро и без потерь продать ваш актив.

Студия: Очень высокая ликвидность студии в СПб обусловлена ее низкой ценой. На нее всегда есть спрос со стороны начинающих инвесторов, студентов, покупателей первого жилья. Обратная сторона — высокая конкуренция на рынке, так как подобных предложений много.
Однокомнатная квартира: Это “золотой стандарт” рынка недвижимости. Такой объект всегда востребован и считается максимально универсальным. Круг покупателей шире, так как ее рассматривают не только для инвестиций, но и для комфортной жизни. Продажа может занять немного больше времени, чем у студии, но вы гарантированно найдете своего покупателя.

5. Расходы на ремонт, меблировку и содержание

Покупка — это только начало. Важно учитывать и дальнейшие вложения.

Студия: Минимальные расходы. Меньше площадь — дешевле ремонт, требуется меньше мебели, ниже коммунальные платежи. Подготовить студию к сдаче можно быстро и с небольшими затратами.
Однокомнатная квартира: Расходы на отделку и меблировку выше на 30-40%. Нужно оборудовать две полноценные зоны (жилую комнату и кухню), что увеличивает смету. Коммунальные платежи также будут выше.

6. Риски: простои и износ

Любые риски инвестиций в недвижимость можно и нужно просчитывать.

Студия: Основной риск — частые простои из-за высокой ротации арендаторов. Каждый новый поиск жильца — это потенциальная потеря месяца аренды. Также из-за более интенсивной и менее бережной эксплуатации (особенно студентами) износ отделки и мебели происходит быстрее.
Однокомнатная квартира: Риск простоя ниже, так как арендаторы живут дольше и стабильнее. Но если простой все же случается, ежемесячные финансовые потери оказываются выше из-за более высокой арендной ставки. Износ, как правило, более равномерный и медленный.

Частые смены арендаторов и необходимость контроля состояния студии могут отнимать много времени. Именно поэтому многие инвесторы передают эти задачи в доверительное управление. Команда ButlerSPB берет на себя поиск жильцов, решение бытовых вопросов и контроль оплат, превращая вашу квартиру в источник настоящего пассивного дохода с недвижимости.

Сводная таблица: Студия vs. Однушка для инвестора в СПб

Критерий	✅ Студия	✅ Однокомнатная квартира
Стоимость входа	Низкая	Средняя
% доходности	Выше	Ниже
Абсолютный доход	Ниже	Выше
Ликвидность	Очень высокая	Высокая
Аудитория арендаторов	Узкая (молодежь)	Широкая
Стабильность аренды	Ниже (ротация)	Выше
Расходы на ремонт	Низкие	Средние
Риск простоя	Выше	Ниже

Дополнительные факторы, которые нельзя игнорировать

Локация решает всё

Правильный выбор района может кардинально изменить доходность объекта.

Для студии: Идеальные локации — Приморский и Московский районы у станций метро, центральные районы для посуточной аренды, а также Мурино/Кудрово для инвесторов с минимальным бюджетом.
Для однушки: Это универсальный вариант для любого хорошо развитого спального района с инфраструктурой: школами, детскими садами, парками и магазинами.

Новостройка или вторичка?

Краткий анализ плюсов и минусов для инвестора при выборе типа дома.

Новостройка: Вы получаете квартиру без “убитого” ремонта, с новыми коммуникациями и юридически чистой историей. Минусы — риски застройщика и долгое ожидание сдачи дома, что откладывает получение дохода.
Вторичка: Главный плюс — возможность начать сдавать квартиру сразу после покупки. Минусы — возможные скрытые дефекты, изношенные коммуникации и необходимость вложений в капитальный ремонт.

Выбор между форматом новостройка или вторичка для инвестиций заслуживает отдельной статьи, но эти базовые моменты стоит учесть.

Так что же выбрать? Рекомендации от ButlerSPB

Сценарий 1: Вам стоит выбрать СТУДИЮ, если…

Ваш бюджет ограничен (до 5-6 млн рублей).
Это ваша первая инвестиция в недвижимость, и вы хотите начать с малого.
Ваша главная цель — максимальная процентная доходность и быстрая окупаемость.
Вы готовы к более активному управлению объектом или готовы делегировать эти задачи профессионалам.

Сценарий 2: Вам стоит выбрать ОДНУШКУ, если…

У вас есть бюджет от 6-7 млн рублей и выше.
Вы цените стабильность, долгосрочных арендаторов и минимальные простои.
Вам важен не только доход от аренды, но и потенциал роста стоимости самого актива в долгосрочной перспективе.
Вы хотите приобрести максимально универсальный и ликвидный объект, который будет легко продать при необходимости.

Заключение: нет универсального ответа, есть правильная стратегия

Выбор между студией и однокомнатной квартирой всегда зависит от ваших личных финансовых целей, стартового капитала и готовности к рискам. Студия — это спринтер с высокой процентной доходностью, а однушка — марафонец, нацеленный на стабильный и весомый доход в долгосрочной перспективе.

Важно помнить, что любой, даже самый ликвидный объект, требует грамотного управления для получения максимальной прибыли и минимизации рисков.

Нужна помощь в выборе и управлении инвестиционной квартирой в СПб?

Не тратьте время на самостоятельный анализ сотен вариантов. Получите бесплатную консультацию от экспертов ButlerSPB. Мы поможем подобрать объект под ваш бюджет и цели, рассчитаем реальную доходность и возьмем на себя все заботы по управлению.

[Кнопка: Получить бесплатную консультацию]

Инвестиции в студию или в однокомнатную квартиру в СПб: что выгоднее?