Инвестиционная стратегия для Петербурга: что выгоднее — одна элитная квартира или две «рабочие лошадки»?

Представьте, у вас есть 12 миллионов рублей для инвестиций в недвижимость Петербурга. Перед вами встает классическая дилемма: вложить всё в один статусный объект в центре или диверсифицировать риски, купив две небольшие квартиры в перспективных спальных районах?

От этого выбора зависит не только ваша будущая доходность, но и уровень вашего вовлечения, риски и скорость возврата инвестиций. Однозначного ответа нет — всё зависит от ваших целей. В этой статье эксперты ButlerSPB детально разберут обе стратегии по косточкам, чтобы вы могли принять взвешенное решение. Мы сравним их по 5 ключевым параметрам: доходность, риски, ликвидность, управление и потенциал роста.

Определяем игроков: портрет каждого объекта

Чтобы сравнение было предметным, давайте определим, о каких именно активах мы говорим в контексте Санкт-Петербурга. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Портрет «Одной дорогой квартиры» в Санкт-Петербурге

Локация: Центральный, Петроградский, Адмиралтейский районы, престижная часть Московского или Василеостровского острова.
Тип объекта: Просторная двухкомнатная квартира в старом фонде с качественным ремонтом, апартаменты в элитном ЖК, видовая квартира с уникальными характеристиками.
Целевой арендатор: Топ-менеджер, экспат, обеспеченная семья, высокооплачиваемый IT-специалист или сотрудник иностранной компании.
Ориентировочная стоимость: 12-15+ млн ₽.

Портрет «Двух дешевых квартир» в Санкт-Петербурге

Локация: Новые, но уже обжитые районы с хорошей транспортной доступностью (например, отдельные части Мурино, Кудрово, Шушар) или крепкая «вторичка» в популярных спальных районах (Приморский, Выборгский, южные части Московского и Кировского районов).
Тип объекта: Две студии или две однокомнатные квартиры в новостройках или домах 2000-х годов постройки.
Целевой арендатор: Студент, молодой специалист, молодая пара, сотрудник местного предприятия.
Ориентировочная стоимость: 5-7 млн ₽ за каждую.

Сравнительный анализ: 5 раундов битвы стратегий

Теперь, когда мы представили наших «бойцов», давайте столкнем их на ринге по ключевым инвестиционным показателям.

Раунд 1. Доходность и денежный поток

Одна дорогая: Приносит более высокий абсолютный доход с аренды, например, 70 000 – 90 000 ₽ в месяц. Однако процентная доходность по отношению к стоимости объекта часто ниже и составляет в среднем 5-7% годовых.
Две дешевые: Доход с каждого объекта меньше (например, 25 000 – 30 000 ₽ в месяц), но суммарно он может быть сопоставим или даже выше (50 000 – 60 000 ₽). Что важнее, процентная доходность от общих вложений здесь, как правило, выше — 7-10% годовых.
Вывод: Если ваша цель — максимальная рентабельность и ежемесячный денежный поток в процентах от вложений, стратегия двух квартир часто выигрывает. Если важен высокий абсолютный доход с одного объекта — одна дорогая.

Раунд 2. Риски и диверсификация

Одна дорогая: Здесь наблюдается высокая концентрация риска. Простой квартиры из-за поиска арендатора означает 100% потерю дохода за этот период. Проблемный арендатор — большая головная боль. Затопление соседей снизу в элитном доме может привести к колоссальному ущербу.
Две дешевые: Вы получаете естественную диверсификацию. Если одна квартира простаивает или требует ремонта, вторая продолжает приносить доход, сглаживая финансовые потери. Риски распределены по двум разным локациям, домам и типам арендаторов.
Вывод: Стратегия «двух квартир» значительно безопаснее с точки зрения стабильности денежного потока.

Раунд 3. Ликвидность и скорость продажи

Одна дорогая: Целевая аудитория для покупки такой недвижимости значительно уже. Продажа может занять больше времени, от 3 до 12 месяцев. Кроме того, этот сегмент более чувствителен к экономическим кризисам.
Две дешевые: Это массовый сегмент, где всегда есть высокий спрос. Продать одну студию или «однушку» можно относительно быстро (1-3 месяца), не затрагивая при этом второй актив. Это дает вам гибкость: нужно срочно 6 миллионов? Продаете один объект, второй продолжает работать на вас.
Вывод: Небольшие и недорогие объекты значительно ликвиднее.

Раунд 4. Управление и операционные расходы

Одна дорогая: Один объект, один арендатор, один комплект счетов за ЖКУ. На первый взгляд, это проще в самостоятельном управлении. Однако стоимость любого действия выше: клининг, ремонт, замена премиальной бытовой техники обойдутся дороже.
Две дешевые: Это двойные хлопоты. Поиск двух арендаторов, контроль оплаты по двум объектам, решение бытовых проблем в двух разных локациях. Эта стратегия требует от инвестора значительно больше времени и организационных усилий.
CTA от ButlerSPB (нативный): Именно на этом этапе многие инвесторы, выбравшие стратегию двух квартир, приходят к нам за услугой [доверительного управления](ссылка на услугу). Мы берем на себя все операционные задачи — от поиска жильцов до решения бытовых вопросов, — а вы получаете чистый пассивный доход с обоих объектов.

Раунд 5. Потенциал роста стоимости (капитализация)

Одна дорогая: Рост стоимости такого объекта сильно зависит от его уникальности и престижности локации. Центральные районы Петербурга всегда будут в цене, обеспечивая стабильный, но, как правило, умеренный рост капитала.
Две дешевые: Здесь потенциал роста может быть выше, особенно если покупать квартиры в динамично развивающихся районах (рядом со строящейся станцией метро, новыми дорожными развязками, крупными социальными объектами). Однако и риски выше: например, в некоторых локациях может возникнуть перенасыщение рынка аренды, что снизит ставки.
Вывод: Одна квартира — это более консервативная ставка на сохранение и медленный рост капитала. Две — потенциально более высокий рост, сопряженный с более высокими рисками.

Сводная таблица: наглядное сравнение стратегий

Чтобы помочь вам принять решение, мы свели все ключевые параметры в одну простую таблицу.

Критерий	✅ Одна дорогая квартира	✅ Две дешевые квартиры
Доходность (%)	Средняя	Высокая
Стабильность дохода	Низкая (риск простоя)	Высокая (диверсификация)
Ликвидность	Средняя/Низкая	Высокая
Сложность управления	Низкая	Высокая
Потенциал роста цены	Стабильный, умеренный	Высокий, но рискованный
Статус инвестора	Высокий	Прагматичный

Так что же выбрать? Подбираем стратегию под ваши цели

Идеальной для всех стратегии не существует. Выбор зависит от ваших личных финансовых целей, терпимости к риску и стиля жизни.

Стратегия «Престиж» (одна дорогая) подходит вам, если:

Вы — консервативный инвестор с долгосрочным горизонтом планирования.
Для вас важен статус владения элитной недвижимостью в сердце Петербурга.
Вы хотите минимизировать личное участие в управлении и иметь дело только с одним объектом.
Вы рассчитываете на стабильное сохранение и умеренный рост капитала, а не на максимальную доходность.

Стратегия «Денежный поток» (две дешевые) подходит вам, если:

Ваш главный приоритет — максимальная процентная доходность и стабильный ежемесячный кэш-флоу.
Вы готовы к более активному управлению или готовы делегировать его профессионалам (например, ButlerSPB).
Вам важна финансовая гибкость и возможность быстро продать часть активов без ущерба для всего портфеля.
Вы готовы принять чуть более высокие риски ради более высокого потенциала роста стоимости объектов.

Заключение и призыв к действию (CTA)

Выбор между одной дорогой и двумя дешевыми квартирами — это не выбор между «хорошо» и «плохо», а выбор между разными философиями инвестирования. Первая стратегия — это ставка на престиж, простоту и консервативный рост. Вторая — на диверсификацию, ликвидность и максимальную доходность.

Не можете определиться? Это нормально. Рынок недвижимости Петербурга полон нюансов, которые известны только опытным практикам. Получите бесплатную 30-минутную консультацию с экспертом ButlerSPB. Мы проанализируем ваш бюджет, цели и толерантность к риску, после чего предложим конкретные объекты и просчитаем их доходность. Это ни к чему вас не обязывает, но поможет сэкономить миллионы и сделать верный первый шаг.

[Записаться на бесплатную консультацию] (ссылка на форму)

А если вы уже являетесь владельцем инвестиционной недвижимости и устали от операционной рутины, узнайте больше о нашей услуге доверительного управления.

[Узнать про доверительное управление] (ссылка на услугу)

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Что насчет налогов при сдаче одной или двух квартир?

Схема налогообложения не зависит от количества объектов. Вы можете платить налог как самозанятый (4% с доходов от физлиц) или как ИП на УСН «Доходы» (6%). Основное отличие в том, что при наличии двух квартир администрирование (учет доходов, формирование чеков) становится в два раза сложнее. Многие наши клиенты передают нам управление в том числе и для того, чтобы упростить этот процесс.

Стоит ли брать ипотеку для покупки инвестиционной квартиры?

Ипотека — это мощный инструмент («кредитное плечо»), который может значительно увеличить доходность на вложенный капитал. Однако он также повышает риски: ежемесячный платеж нужно вносить даже в период простоя квартиры. При покупке двух объектов вам, скорее всего, понадобятся два ипотечных кредита, что может усложнить процесс одобрения в банке.

Какие районы СПб сейчас самые перспективные для покупки «дешевых» квартир?

Ситуация на рынке постоянно меняется. На данный момент мы видим хороший потенциал в обжитых спальных районах с развитой инфраструктурой, таких как Приморский, Выборгский и южные части города. Среди новых локаций стоит обращать внимание на проекты, расположенные вблизи будущих станций метро или новых транспортных развязок, но тщательно анализировать риски перенасыщения рынка.

Новостройка или вторичка — что лучше для каждой из стратегий?

Для стратегии «одна дорогая» часто подходит качественная «вторичка» в центре или готовая квартира в сданном элитном ЖК, так как ее можно сразу сдавать в аренду. Для стратегии «две дешевые» возможны оба варианта. «Вторичка» позволяет получать доход сразу, а новостройка на этапе строительства может дать дополнительный прирост стоимости к моменту сдачи дома, но потребует вложений в ремонт и времени на ожидание.

Инвестиционная стратегия: одна дорогая квартира или две дешевые? Разбор от ButlerSPB