Кадастровая стоимость недвижимости: что это, на что влияет и как использовать в свою пользу

Получили квитанцию на налог на имущество и удивились сумме? Планируете продать квартиру и не знаете, придется ли платить налог? Ответ на эти вопросы кроется в одной цифре — кадастровой стоимости. Это не просто формальность в документах, а «официальная цена» вашей недвижимости в глазах государства, которая напрямую влияет на ваши финансы.

В этой статье эксперты ButlerSPB разберут по полочкам, на что именно влияет кадастровая стоимость, как ее узнать и что делать, если вы с ней не согласны.

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?

Чтобы эффективно управлять своей недвижимостью, важно понимать разницу между двумя ключевыми оценками ее цены.

Кадастровая стоимость (КС) — это результат государственной оценки вашей недвижимости, которую проводит Росреестр или уполномоченные им бюджетные учреждения. Эта оценка используется в первую очередь для расчета налогов и других государственных платежей. Главная особенность КС в том, что она определяется методом массовой, а не индивидуальной оценки. Госорганы анализируют общие данные по похожим объектам в одном районе (год постройки дома, материал стен, площадь), но не учитывают ваши уникальные особенности.

Рыночная стоимость — это реальная цена, за которую объект можно продать на открытом рынке здесь и сейчас. Она формируется спросом и предложением и учитывает все индивидуальные факторы: качество ремонта, вид из окна, состояние подъезда, наличие парковки, и даже готовность продавца к торгу.

Для наглядности мы свели ключевые отличия в таблицу.

Параметр	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Кто устанавливает	Государство (Росреестр)	Рынок (покупатели и продавцы)
Для чего используется	Расчет налогов, пошлин, сборов	Сделки купли-продажи, аренда
Как часто меняется	Раз в 2-4 года (в СПб — не чаще 1 раза в 2 года)	Постоянно, зависит от ситуации на рынке
Точность	Усредненная, не учитывает индивидуальные особенности	Максимально точная, отражает все плюсы и минусы

Часто кадастровая стоимость бывает ниже рыночной, но иногда случается и наоборот. Именно завышенная КС становится источником необоснованных расходов для владельца.

Главное: 5 сфер жизни, на которые напрямую влияет кадастровая стоимость

Эта цифра из Росреестра гораздо важнее, чем кажется на первый взгляд. Вот где она играет ключевую роль.

1. Налоги на имущество

Это самое очевидное и регулярное влияние. Налог на имущество физических лиц (на квартиры, дома, комнаты, гаражи) и земельный налог рассчитываются именно от кадастровой стоимости.

Формула выглядит так: Налог = (Кадастровая стоимость - Налоговый вычет) * Налоговая ставка

Налоговый вычет — это площадь, которая не облагается налогом (например, 20 кв.м. для квартиры, 10 кв.м. для комнаты, 50 кв.м. для дома). Налоговые ставки устанавливают местные власти.

Пример: Допустим, кадастровая стоимость вашей квартиры площадью 55 кв.м. в Адмиралтейском районе СПб составляет 7 000 000 руб. С учетом вычета (20 кв.м.) налоговая база составит: (7 000 000 / 55) * (55 - 20) = 4 454 545 руб. При ставке 0,1% годовой налог составит 4 454 руб. Если КС будет завышена до 9 млн, налог вырастет до 5 727 руб.

Экспертный блок: Обратите внимание: налоговые ставки и льготы могут отличаться в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы в ButlerSPB всегда проверяем эти нюансы при сопровождении сделки, чтобы наши клиенты точно понимали свои будущие расходы.

2. Сделки купли-продажи

При продаже недвижимости вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ 13%), если не прошел минимальный срок владения (обычно 5 лет, в некоторых случаях 3 года). Налоговая база — это доход, полученный от продажи.

И здесь кадастровая стоимость выступает в роли “контролера”. Если цена в договоре купли-продажи окажется ниже, чем 70% от кадастровой стоимости объекта, то для расчета налога налоговая инспекция будет использовать именно эту величину (КС * 0.7).

Практический пример: Вы продаете квартиру за 5 млн руб., а ее кадастровая стоимость — 8 млн руб. Налоговая база для расчета НДФЛ будет не 5 млн, а 8 000 000 * 0.7 = 5 600 000 руб. Это важно учитывать при планировании сделки и финансовых расчетов.

3. Нотариальные действия и госпошлины

Если вам нужно оформить сделку у нотариуса, будьте готовы к тому, что размер тарифа будет зависеть от КС.

Наследство: При вступлении в наследство госпошлина рассчитывается от кадастровой стоимости (0,3% для близких родственников, 0,6% для остальных).
Дарение: Если вы дарите недвижимость не близкому родственнику, договор дарения облагается налогом, а нотариальный тариф также рассчитывается от КС.
Брачный договор, соглашение о разделе имущества: Если в этих документах фигурирует недвижимость, тарифы нотариуса также могут быть привязаны к ее кадастровой стоимости.

4. Судебные споры

В судебных разбирательствах, связанных с недвижимостью, кадастровая стоимость часто используется как отправная точка.

Раздел имущества при разводе: Суд может использовать КС для определения базовой стоимости активов при расчете долей супругов.
Взыскание долгов: Если недвижимость является предметом спора или залога, ее оценка может опираться на кадастровые данные.
Госпошлина: Размер госпошлины при подаче имущественного иска в суд напрямую зависит от цены иска, которая может быть определена по кадастровой стоимости.

5. Аренда государственной и муниципальной собственности

Этот пункт актуален для бизнеса и тех, кто арендует землю у государства. Размер арендной платы за земельные участки или нежилые помещения, принадлежащие городу или государству, очень часто рассчитывается как процент от их кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости: пошаговая инструкция

Проверить КС вашего объекта можно за несколько минут, бесплатно и не выходя из дома.

Способ 1: Онлайн на сайте Росреестра

Это самый быстрый и простой способ.

Зайдите на сайт Публичной кадастровой карты Росреестра.
В строке поиска введите адрес объекта или его кадастровый номер (если он вам известен).
Нажмите на найденный объект на карте. Слева появится информационная карточка, где среди прочих данных будет указана и кадастровая стоимость с датой ее определения.

Способ 2: Заказать выписку из ЕГРН узнайте больше о странице контактов на официальном сайте ButlerSPB

Если вам нужен официальный документ, подтверждающий КС (например, для нотариуса или суда), необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать:

В любом центре «Мои Документы» (МФЦ).
Онлайн на портале Госуслуг.
На официальном сайте Росреестра.

Экспертный совет от ButlerSPB: При подготовке к сделке мы всегда заказываем свежую выписку из ЕГРН. Это позволяет не только убедиться в актуальности кадастровой стоимости, но и проверить объект на наличие обременений, арестов и других юридических рисков. Это — стандарт безопасности для наших клиентов.

Кадастровая стоимость завышена. Что делать?

Что, если вы проверили КС и поняли, что она явно выше рыночной? Например, ваш дом в плохом состоянии или квартира находится на шумном первом этаже, а массовая оценка этого не учла. Завышенную кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать.

Есть два пути:

Внесудебный: Через специальную комиссию при Управлении Росреестра по вашему региону.
Судебный: Путем подачи административного иска в суд.

Алгоритм действий в обоих случаях схож:

Оценка. Первым делом нужно доказать, что КС неверна. Для этого необходимо заказать у независимого оценщика отчет о рыночной стоимости вашего объекта. Важный нюанс: оценка должна быть проведена на ту же дату, на которую была определена оспариваемая кадастровая стоимость.
Заявление. Подготовьте заявление в комиссию Росреестра или исковое заявление в суд.
Пакет документов. К заявлению приложите отчет об оценке, выписку из ЕГРН об оспариваемой КС и правоустанавливающие документы на недвижимость (например, выписку из ЕГРН о правах).

Призыв к действию: Процесс оспаривания требует экспертизы и времени. Если вы считаете, что КС вашей недвижимости в Петербурге завышена, обратитесь к нам за консультацией. Мы поможем оценить перспективы дела и порекомендуем проверенных оценщиков и юристов, с которыми работаем много лет.

Заключение

Кадастровая стоимость — это не просто абстрактная цифра в реестре, а важный финансовый инструмент, влияющий на ваши налоги, сделки и права. Понимание того, как она формируется, от чего зависит и как ее можно изменить, помогает экономить на налогах, избегать неприятных сюрпризов при продаже и безопасно проводить любые операции с недвижимостью.

Финальный CTA: Планируете покупку или продажу недвижимости в Санкт-Петербурге? Команда ButlerSPB проведет полную юридическую проверку объекта, включая анализ кадастровой стоимости и налоговых последствий. Оставьте заявку на бесплатную консультацию, и мы защитим ваши интересы.

Часто задаваемые вопросы

Как часто пересматривается кадастровая стоимость?

В Санкт-Петербурге государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в четыре года. В Ленинградской области действуют схожие правила. О дате новой оценки обычно сообщают заранее.

Что такое кадастровый номер и где его найти?

Кадастровый номер — это уникальный идентификатор объекта недвижимости в России. Он не меняется, даже если меняется собственник. Найти его можно в выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве собственности старого образца или на Публичной кадастровой карте по адресу.

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Инвентаризационная стоимость — это устаревшая оценка, которую ранее рассчитывали Бюро технической инвентаризации (БТИ). Она учитывала износ здания и восстановительную стоимость, была значительно ниже рыночной и кадастровой. С 2020 года для расчета налогов по всей России используется только кадастровая стоимость.

Если я снижу кадастровую стоимость, налог пересчитают за прошлые годы?

Нет. Новая, сниженная кадастровая стоимость будет применяться для расчета налога только с того года, в котором вы подали заявление на ее пересмотр. Перерасчет за предыдущие налоговые периоды не производится.

Как кадастр влияет на вашу недвижимость в СПб