Кадастровая стоимость в 2024 году: что это, как узнать и снизить налог на недвижимость в Санкт-Петербурге

Получили уведомление из налоговой и удивились сумме налога на квартиру, дом или земельный участок? Вероятная причина — завышенная кадастровая стоимость. Этот показатель, установленный государством, напрямую влияет на ваши ежегодные расходы. Но это не приговор.

Многие собственники в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не знают, что кадастровая стоимость часто не отражает реальное положение дел и может быть существенно завышена. В этой статье команда экспертов ButlerSPB подробно расскажет, что такое кадастровая стоимость, почему она не всегда справедлива, как ее проверить и, главное, как законно уменьшить, сэкономив десятки, а то и сотни тысяч рублей на налогах.

Что такое кадастровая стоимость простыми словами?

Кадастровая стоимость (КС) — это официальная оценка стоимости вашей недвижимости, которую определяет государство. Она используется в первую очередь для расчета налогов и других государственных платежей.

Важно не путать ее с рыночной стоимостью. Это два совершенно разных показателя, которые формируются по-разному и служат для разных целей. Для наглядности мы свели ключевые отличия в таблицу.

Критерий	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Кто определяет	Государство (Росреестр, региональные ГБУ)	Рынок (спрос и предложение)
Как определяет	Массовая оценка по общим параметрам, без учета уникальных особенностей объекта (ремонт, состояние подъезда, видовые характеристики).	Индивидуальная оценка, которая учитывает все: от качества ремонта и вида из окна до репутации района и наличия парковки.
Для чего нужна	Расчет налогов, госпошлин, арендной платы за госимущество.	Сделки купли-продажи, оформление залога в банке, раздел имущества.

Главная проблема заключается в том, что массовый подход к оценке неминуемо ведет к ошибкам и неточностям, из-за которых кадастровая стоимость вашей квартиры или участка может оказаться значительно выше рыночной.

На что влияет кадастровая стоимость?

Понимание, на что влияет КС, — ключ к осознанию важности ее проверки. От этого показателя напрямую зависит размер ваших платежей государству.

Налог на имущество физических лиц: основной налог для владельцев квартир, комнат, домов, гаражей и апартаментов.
Земельный налог: уплачивается собственниками земельных участков.
Налог на имущество организаций: для юридических лиц, владеющих недвижимостью.
Размер арендной платы: если вы арендуете недвижимость у города или государства.
Сумма госпошлины: при оформлении наследства или договора дарения недвижимости неблизкому родственнику.
Цена выкупа объекта: при выкупе недвижимости из государственной или муниципальной собственности.

Как видите, завышенная кадастровая стоимость бьет по кошельку сразу с нескольких сторон.

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости: 3 проверенных способа

Проверить актуальную кадастровую стоимость вашего объекта можно за несколько минут. Вот самые простые и надежные способы.

Способ 1: Онлайн на сайте Росреестра (самый быстрый)

Это самый популярный и оперативный метод.

Зайдите на официальный сайт Росреестра в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Введите в поисковую строку кадастровый номер вашего объекта (он указан в документах на собственность) или его точный адрес.
Система покажет карточку объекта, где будет указана его актуальная кадастровая стоимость и дата ее определения.

Способ 2: Публичная кадастровая карта

Это интерактивный сервис Росреестра, который позволяет найти объект визуально на карте. Вы можете ввести адрес или кадастровый номер и, кликнув на свой участок или дом, увидеть всю основную информацию, включая кадастровую стоимость.

Способ 3: Заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости

Этот способ необходим, если вам нужен официальный документ, например, для суда, нотариуса или банка. Выписка содержит официальную информацию о КС на определенную дату. Заказать ее можно через МФЦ или онлайн на портале Госуслуг. Услуга платная.

Не хотите разбираться с сайтами и выписками? Специалисты ButlerSPB сделают это за вас и предоставят точную информацию по вашему объекту.

Почему кадастровая стоимость бывает завышена? Основные причины

Если вы выяснили, что КС вашей недвижимости кажется вам неадекватной, скорее всего, вы правы. Вот почему так происходит:

Ошибки массовой оценки. Государственные оценщики не выезжают на каждый объект. Они используют усредненные данные по району или кварталу, не учитывая индивидуальные факторы: плохой вид из окна (на свалку, промзону), первый или последний этаж, отсутствие ремонта, аварийное состояние дома.
Использование устаревших данных. Оценка могла проводиться несколько лет назад, когда цены на рынке были выше. Рынок изменился, а кадастровая стоимость — нет.
Технические ошибки. В сведениях Росреестра могут быть банальные ошибки: неверно указана площадь, материал стен, год постройки или даже назначение объекта, что критически влияет на итоговую цифру.
Изменение вида разрешенного использования. Например, категория вашего земельного участка была изменена на менее ценную, а в кадастре это не отразилось.

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция 2024

Если вы убедились, что КС завышена, ее можно и нужно оспаривать. Это абсолютно законная процедура, которая позволяет установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Шаг 0. Оценка целесообразности

Прежде чем начинать процедуру, нужно понять, стоит ли игра свеч. Оспаривание имеет экономический смысл, если разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет 20-30% и более. Процесс требует определенных затрат (на оценку, юридические услуги), и они должны окупиться будущей экономией на налогах.

CTA: Закажите у нас бесплатный предварительный анализ. Мы оперативно сравним кадастровую и рыночную стоимость вашего объекта, оценим ваши шансы на успех и посчитаем потенциальную экономию на налогах.

Шаг 1. Сбор доказательной базы

Ключевой документ, без которого невозможно оспорить КС, — это отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Его должен подготовить квалифицированный независимый оценщик, состоящий в СРО (саморегулируемой организации). От качества этого отчета на 80% зависит успех всего дела.

Шаг 2. Выбор пути оспаривания

Есть два основных пути: досудебный (через специальную комиссию) и судебный.

### Путь 1: Досудебный порядок (через комиссию Росреестра)

Этот способ часто является более быстрым и менее затратным. Вы подаете заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. К заявлению прикладывается отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Комиссия рассматривает документы в течение месяца и выносит решение.

Плюсы: быстрее, дешевле, меньше формальностей.
Минусы: комиссия может отказать, и тогда все равно придется идти в суд.

### Путь 2: Судебный порядок (через суд)

Если комиссия отказала, или вы — юридическое лицо, или просто хотите сразу обратиться в более авторитетную инстанцию, ваш путь лежит в суд. Для этого нужно составить административное исковое заявление и подать его в суд соответствующей инстанции. В суде может быть назначена дополнительная судебная экспертиза для подтверждения рыночной стоимости. Этот путь требует безупречной подготовки документов и профессионального юридического представительства.

Особенности оспаривания КС в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Процедура оспаривания в нашем регионе имеет свою специфику. Последняя массовая государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в Санкт-Петербурге проводилась в 2023 году, и ее результаты начали применяться с 1 января 2024 года. Это значит, что многие собственники увидят новые, часто завышенные суммы в налоговых уведомлениях именно сейчас.

Заявления в досудебном порядке в нашем регионе подаются в Комиссию при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
Исковые заявления рассматривает Санкт-Петербургский городской суд. Наши юристы досконально знают практику и требования этого суда по данной категории дел, что значительно повышает шансы на положительный исход.

Как ButlerSPB поможет вам снизить кадастровую стоимость и сэкономить на налогах

Оспаривание кадастровой стоимости — сложный процесс с множеством юридических и оценочных нюансов. Попытка пройти его самостоятельно может привести к отказу и потере времени и денег. Команда ButlerSPB предлагает комплексное решение “под ключ”.

Что мы делаем:

Проводим бесплатную консультацию и предварительный анализ перспектив вашего дела.
Помогаем с подбором проверенного независимого оценщика и подготовкой качественного отчета о рыночной стоимости.
Собираем и готовим полный пакет документов для комиссии или суда.
Представляем ваши интересы в комиссии при Росреестре.
Осуществляем полное юридическое сопровождение в суде — от составления иска до получения решения.

Хватит переплачивать налоги! Оставьте заявку, и наш эксперт бесплатно рассчитает вашу потенциальную экономию и расскажет о шансах на успех. Первая консультация — бесплатно.

FAQ: Часто задаваемые вопросы

Как часто пересматривается кадастровая стоимость?

По закону, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 4 года (в городах федерального значения — не чаще раза в 2 года). Однако вы можете оспорить ее в любой момент.

Можно ли оспорить КС, если я купил квартиру недавно?

Да, можете. Право на оспаривание есть у любого собственника, вне зависимости от того, как давно он владеет недвижимостью.

Сколько времени занимает процедура оспаривания?

Рассмотрение в комиссии занимает около 1 месяца. Судебный процесс, как правило, длится от 3 до 6 месяцев, в зависимости от сложности дела и необходимости проведения судебной экспертизы. узнайте больше о консьерж-сервисе на официальном сайте ButlerSPB

Сколько стоят услуги по снижению кадастровой стоимости?

Стоимость зависит от сложности дела (путь оспаривания, тип объекта) и рассчитывается индивидуально после первичного анализа. Важно понимать, что наши услуги — это инвестиция, которая окупается за счет экономии на налоге уже за 1-2 года, а дальше вы получаете чистую выгоду.

С какого момента я начну платить налог по новой, сниженной стоимости?

Новая кадастровая стоимость будет применяться для расчета налога за тот год, в котором вы подали заявление на оспаривание. Например, если вы оспорили стоимость в 2024 году, то уже налог за 2024 год (который придет в 2025 году) будет рассчитан по новой, сниженной ставке.

Заключение

Кадастровая стоимость — это не приговор, а лишь установленный государством показатель, который можно и нужно оспаривать, если он расходится с реальностью. Проверка и своевременное снижение КС — это ваш законный способ защитить свои финансы и перестать переплачивать налоги.

Не откладывайте решение проблемы в долгий ящик. Обратитесь к профессионалам из ButlerSPB, и мы поможем восстановить справедливость и защитить ваши финансовые интересы.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости?