Кадастровая стоимость квартиры в СПб: Полный гид по расчету, проверке и оспариванию в 2024 году

Получили уведомление из налоговой и удивились сумме? Или планируете покупку квартиры в Петербурге и хотите заранее просчитать все расходы? Ключевой показатель, который влияет на это — кадастровая стоимость. Часто она вызывает больше вопросов, чем дает ответов, а ее расхождение с реальной рыночной ценой может быть огромным.

В этом гиде от экспертов ButlerSPB мы подробно разберем, что такое кадастровая стоимость, кто и как ее рассчитывает в Санкт-Петербурге, где ее проверить и, самое главное, что делать, если вы с ней не согласны. Мы в ButlerSPB ежедневно помогаем нашим клиентам решать любые вопросы с недвижимостью, и правильная оценка всех стоимостных показателей — основа успешной сделки и комфортного владения.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Если говорить просто, кадастровая стоимость (КС) — это официальная оценка стоимости вашей недвижимости государством, используемая в первую очередь для расчета налогов. Это не та цена, за которую вы можете продать или купить квартиру на рынке.

Чтобы избежать путаницы, важно четко понимать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Критерий	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Цель	Расчет налогов, пошлин, арендных платежей за госимущество.	Определение реальной цены объекта для сделки купли-продажи.
Кто определяет	Государство (в СПб — ГБУ «Городское управление кадастровой оценки»).	Спрос и предложение на рынке, стороны сделки, независимый оценщик.
Как определяет	Методом массовой оценки, по общим характеристикам для группы объектов.	Индивидуально, с учетом всех особенностей (ремонт, вид, состояние).
Периодичность	Пересматривается раз в 2-4 года (в зависимости от региона и типа объекта).	Меняется постоянно в зависимости от ситуации на рынке.

На что влияет кадастровая стоимость, кроме налога на имущество:

Налог при продаже (НДФЛ): Если вы продаете квартиру раньше минимального срока владения, а цена в договоре ниже 70% от ее КС, налог будет рассчитан именно от 70% кадастровой стоимости.
Госпошлина: При оформлении наследства или договора дарения нотариус рассчитывает пошлину на основе КС или рыночной стоимости.
Аренда: При аренде государственной или муниципальной недвижимости.

Как формируется кадастровая стоимость в Санкт-Петербурге: Факторы оценки

В Санкт-Петербурге проведением государственной кадастровой оценки занимается СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки». Оценка проводится массово, как правило, раз в 2-4 года. Это значит, что специалисты не выезжают в каждую квартиру, а группируют объекты по схожим параметрам и рассчитывают для них удельную стоимость за квадратный метр.

Ключевые факторы, которые влияют на кадастровую стоимость вашей квартиры в СПб:

Местоположение: Это один из главных факторов. Район (престижный Центральный или спальный Красносельский), близость к станциям метро, паркам (Сосновка, ЦПКиО), знаковым объектам и набережным Невы.
Тип дома и год постройки: Оценка будет разной для квартиры в историческом “старом фонде”, “сталинке”, типовой “хрущевке”, панельном доме 90-х годов или современном ЖК комфорт- или бизнес-класса.
Материал стен: Кирпичные, панельные и монолитные дома оцениваются по-разному.
Площадь квартиры: Чем больше площадь, тем выше общая КС (хотя удельная стоимость за кв. м может снижаться).
Этажность дома и этаж расположения квартиры: Квартиры на первых и последних этажах часто оцениваются немного дешевле.
Развитость инфраструктуры: Наличие рядом школ, детских садов, поликлиник и торговых центров. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Комментарий эксперта ButlerSPB: “Важно понимать, что массовая оценка не видит ваш дизайнерский ремонт, дорогую технику или панорамные окна на Исаакиевский собор. Поэтому часто возникают ситуации, когда две одинаковые по площади квартиры в одном доме имеют одну кадастровую стоимость, но совершенно разную рыночную цену. Наша задача — помочь клиенту понять эту разницу и использовать ее в свою пользу при сделках или оспаривании налога.”

Пошаговая инструкция: Как и где узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Проверить актуальную кадастровую стоимость можно несколькими способами, и большинство из них бесплатны и доступны онлайн.

Способ 1: Онлайн-сервис Росреестра (самый простой и быстрый)

Перейдите на официальный сайт Росреестра в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Введите в поисковую строку кадастровый номер вашей квартиры (он указан в выписке из ЕГРН или свидетельстве о собственности) или ее точный адрес.
Нажмите “Найти”.
На открывшейся странице вы увидите всю основную информацию об объекте, включая строку «Кадастровая стоимость» и дату ее определения.

Способ 2: Публичная кадастровая карта

На Публичной кадастровой карте можно найти свой дом по адресу, кликнуть на него и в появившемся окне увидеть информацию об объектах в нем, включая квартиры и их кадастровую стоимость.

Способ 3: Заказать выписку из ЕГРН

Если вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вы можете заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это можно сделать через портал Госуслуг или в любом МФЦ.

Простой путь с ButlerSPB: Не хотите тратить время на поиск по сайтам? При обращении к нам за консультацией по покупке, продаже или управлению недвижимостью, мы сами проверим все необходимые данные, включая актуальную кадастровую стоимость и ее историю.

Кадастровая стоимость завышена: что делать и как оспорить?

Если вы проверили КС и считаете, что она необоснованно завышена, у вас есть законное право ее оспорить. Это может существенно снизить ваш налог на имущество.

Когда есть смысл оспаривать?

Если при расчете были допущены ошибки (неверно указана площадь, материал стен, год постройки).
Если кадастровая стоимость значительно (на 20-30% и более) превышает реальную рыночную стоимость вашей квартиры.

Существует два основных пути для оспаривания.

Путь 1: Административный (через комиссию при ГБУ)

Это досудебный порядок, который является обязательным для юридических лиц и предпочтительным для физических лиц из-за скорости и меньших затрат.

Что нужно: Подать в комиссию при СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» заявление о пересмотре. К нему необходимо приложить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости вашей квартиры на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
Сроки: Комиссия обязана рассмотреть ваше заявление в течение 30 дней.

Путь 2: Судебный

Если комиссия отказала в пересмотре или вы как физическое лицо решили сразу обратиться в суд (это ваше право), нужно подавать административное исковое заявление.

Что нужно: Помимо отчета об оценке, потребуется оплатить госпошлину и подготовить иск в соответствии с требованиями закона. Судебный процесс, как правило, дольше и сложнее административного.

Процесс оспаривания требует сбора документов, заказа оценки и знания юридических тонкостей. Не хотите вникать в бюрократические процедуры? Команда ButlerSPB и наши проверенные партнеры-оценщики помогут вам на всех этапах: от анализа целесообразности оспаривания до представления ваших интересов в комиссии или суде.

[Получить консультацию]

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Как рассчитывается налог на квартиру от кадастровой стоимости в СПб?

Ответ: Формула выглядит так: (Кадастровая стоимость - Налоговый вычет) × Налоговая ставка. Для квартир в Петербурге действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв.м. Налоговые ставки зависят от стоимости объекта и устанавливаются городским законом.

Вопрос: Могу ли я оспорить КС, если я только собираюсь купить квартиру?

Ответ: Нет, оспорить кадастровую стоимость может только текущий собственник объекта недвижимости. Однако перед покупкой крайне важно проверить КС и оценить потенциальные риски ее завышения и, как следствие, высоких налогов. В этом вам помогут эксперты ButlerSPB.

Вопрос: Что делать, если кадастровая стоимость, наоборот, слишком низкая?

Ответ: Для собственника это, как правило, выгодно, так как налог будет ниже. Однако при продаже квартиры по цене, значительно превышающей кадастровую, у налоговых органов могут возникнуть вопросы. В редких случаях собственник может инициировать пересмотр для исправления ошибки, но это нетипичная ситуация.

Заключение

Итак, кадастровая стоимость — это не просто цифра в документах, а важный финансовый показатель для любого собственника недвижимости в Санкт-Петербурге. Понимание того, как она формируется и как на нее влиять, помогает экономить на налогах и принимать взвешенные решения при сделках.

Команда ButlerSPB всегда готова стать вашим надежным проводником в мире недвижимости Петербурга. От проверки кадастровой стоимости перед покупкой до помощи в ее оспаривании — доверьте сложные вопросы профессионалам.

[Связаться с нами] [Заказать консультацию] [Подобрать квартиру]

Кадастровая стоимость квартиры в СПб: как она формируется и на что влияет