Кадастровая стоимость квартиры в Санкт-Петербурге: полное руководство от А до Я

Получили уведомление из налоговой и удивились сумме? Планируете покупку квартиры в Петербурге и хотите рассчитать будущие расходы? Ключ к ответу — кадастровая стоимость. Это важный, но часто непонятный для собственников параметр, который напрямую влияет на их кошелек. В этой статье эксперты ButlerSPB простым языком объяснят, что это за цифра, где ее быстро и бесплатно найти, как она повлияет на ваши налоги и сделки, и что делать, если вы с ней не согласны.

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость (КС) – это официальная оценка недвижимости государством, которая используется для расчета налогов и других обязательных платежей. В Санкт-Петербурге ее определением занимается ГБУ “Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости” (ГУИОН). Оценка проводится массовым методом, то есть без индивидуального осмотра каждой квартиры, на основе общих данных.

Главное — не путать ее с рыночной ценой. Их ключевые различия мы для наглядности собрали в таблицу.

Критерий	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Кто определяет	Государство (Росреестр, ГБУ)	Рынок (покупатели и продавцы)
Цель	Расчет налогов, пошлин, арендной платы	Определение реальной цены сделки
Что учитывает	Усредненные параметры (район, год постройки, площадь, материал стен)	Индивидуальные факторы (ремонт, вид из окна, состояние подъезда, инфраструктура)
Как часто меняется	Раз в 2-4 года (в СПб — раз в 2 года)	Постоянно, в зависимости от спроса

На что влияет кадастровая стоимость в Санкт-Петербурге?

Знать свою КС — это не просто любопытство. Эта цифра напрямую влияет на 4 ключевых аспекта:

1. Налог на имущество физических лиц (самое важное)

Это главный ежегодный платеж, который рассчитывается именно от кадастровой стоимости.

Расчет налога на квартиру в СПб

Формула расчета выглядит так: (КС - Налоговый вычет) * Налоговая ставка = Сумма налога

Налоговый вычет — это площадь, которая не облагается налогом. Для квартиры он составляет 20 кв.м.
Налоговая ставка в Санкт-Петербурге для жилых помещений составляет 0.1% от кадастровой стоимости.

Практический пример: Давайте посчитаем налог для квартиры площадью 50 кв.м. с кадастровой стоимостью 5 000 000 рублей в Адмиралтейском районе.

Находим налогооблагаемую базу. Для этого сначала рассчитаем стоимость 1 кв.м.: 5 000 000 руб. / 50 кв.м. = 100 000 руб.
Вычитаем стоимость налогового вычета: 20 кв.м. * 100 000 руб./кв.м. = 2 000 000 руб.
Определяем итоговую базу для расчета налога: 5 000 000 руб. - 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб.
Считаем налог: 3 000 000 руб. * 0.1% = 3 000 рублей в год.

2. Налог при продаже (НДФЛ) доверительное управление квартирой - отличное решение

Если вы продаете квартиру раньше минимального срока владения (5 лет, в некоторых случаях 3 года) и указываете в договоре цену ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, налоговая инспекция рассчитает НДФЛ именно от этой суммы (70% от КС). Это сделано для борьбы с занижением цены в договорах купли-продажи.

3. Налог при дарении или наследовании

Если вы получаете квартиру в дар или по наследству не от близкого родственника (супруга, родителя, ребенка, брата/сестры), вы обязаны заплатить налог 13%. Базой для его расчета выступает кадастровая стоимость объекта.

4. Госпошлины и нотариальные тарифы

При оформлении наследства у нотариуса, в судебных спорах о разделе имущества и других юридических действиях размер госпошлины или нотариального тарифа часто рассчитывается как процент от кадастровой стоимости квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры: 4 проверенных способа

Проверить кадастровую стоимость можно за 5 минут, не выходя из дома. Вот самые популярные и надежные способы.

Способ 1. Онлайн на сайте Росреестра (бесплатно и быстро)

Это самый простой и оперативный метод.

Пошаговая инструкция:

Перейдите на официальный сайт Росреестра в сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Выберите поиск по адресу. Введите город (Санкт-Петербург), улицу, дом и номер квартиры.
Нажмите кнопку «Найти» или «Сформировать запрос».
В появившейся карточке объекта вы увидите строку «Кадастровая стоимость» и дату ее определения.

SEO-совет: В этом месте статьи идеально разместить скриншот с сайта Росреестра с выделенной строкой КС.

Способ 2. На Публичной кадастровой карте (визуально и удобно)

Этот сервис Росреестра позволяет найти свой дом прямо на карте. Кликнув на здание, вы увидите общую информацию, включая кадастровые номера квартир в нем. Выбрав свою, вы получите доступ к ее характеристикам, в том числе к кадастровой стоимости.

Способ 3. Через портал «Госуслуги»

Если у вас есть подтвержденная учетная запись, вы можете бесплатно заказать онлайн-выписку из ЕГРН. Найдите в поиске услугу «Предоставление сведений из ЕГРН» и следуйте инструкциям. Информация о кадастровой стоимости будет в полученном документе.

Способ 4. Заказать официальную выписку из ЕГРН (для сделок)

Если вам нужен не просто справочный номер, а официальный документ с электронной или живой печатью (например, для суда, банка или нотариуса), закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра (платно) или лично в любом МФЦ. Срок подготовки — до 3 рабочих дней, стоимость — несколько сотен рублей.

Кадастровая стоимость кажется завышенной? Процедура оспаривания в СПб

Иногда при массовой оценке возникают ошибки, из-за которых кадастровая стоимость оказывается выше рыночной. Причины могут быть разными: неверно указана площадь или материал стен, не учтено аварийное состояние дома или использованы устаревшие данные о районе. В этом случае вы имеете полное право ее оспорить.

Есть два пути оспаривания:

1. Досудебный порядок: через комиссию при Управлении Росреестра по СПб

Этот способ подходит для физических лиц и является обязательным первым шагом.

Алгоритм действий:

Заказать отчет об оценке рыночной стоимости. Это ключевой документ. Обратитесь к независимому оценщику, состоящему в СРО. Он определит реальную рыночную цену вашей квартиры на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.
Подготовить пакет документов: заявление об оспаривании, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на квартиру и сам отчет об оценке.
Подать документы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
Дождаться решения. Комиссия обязана рассмотреть ваше заявление в течение 30 дней и вынести вердикт.

2. Судебный порядок

Этот путь используется, если комиссия ответила отказом или если вы (как юридическое лицо) решили сразу обратиться в суд. Для этого необходимо подать административное исковое заявление в Санкт-Петербургский городской суд, приложив к нему все те же документы.

Помощь экспертов ButlerSPB Оспаривание кадастровой стоимости – сложный процесс, требующий профессиональной оценки и юридической грамотности. Наши специалисты помогут вам:

Проанализировать целесообразность оспаривания.

Подобрать проверенного оценщика.

Подготовить и подать документы в комиссию или суд. [Получить бесплатную консультацию](ссылка на форму/контакты)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Как часто пересматривается кадастровая стоимость в Санкт-Петербурге?

Ответ: В Санкт-Петербурге, как городе федерального значения, государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 2 года. Следите за новостями на сайте Росреестра, чтобы не пропустить очередную переоценку.

Вопрос 2: Я сделал в квартире дорогой ремонт. Кадастровая стоимость вырастет?

Ответ: Нет. Внутренний ремонт, даже самый дорогой, не влияет на кадастровую стоимость, так как она определяется методом массовой, а не индивидуальной оценки. Влияние на КС может оказать только официально зарегистрированная перепланировка, в результате которой изменилась площадь объекта.

Вопрос 3: Кадастровая стоимость моей квартиры — ноль или отсутствует. Что это значит?

Ответ: Такое возможно, если это объект в новостройке и сведения о нем еще не были внесены в ЕГРН по итогам массовой оценки. Также это может быть следствием технического сбоя. Для уточнения статуса и внесения данных необходимо обратиться в Росреестр.

Вопрос 4: Где найти кадастровый номер квартиры?

Ответ: Кадастровый номер указан в выписке из ЕГРН, в свидетельстве о праве собственности старого образца, а также его можно легко найти на сайте Росреестра, выполнив поиск по адресу, как мы описывали выше. Он будет указан в карточке объекта.

Заключение

Теперь вы знаете, что кадастровая стоимость – это не просто цифра, а важный финансовый инструмент. Вы умеете ее проверять, понимаете, на что она влияет, и знаете, как действовать, если она кажется несправедливой.

Любые операции с недвижимостью в Санкт-Петербурге требуют внимания к деталям. Если у вас остались вопросы или вам нужна помощь в покупке, продаже или юридическом сопровождении сделки — команда ButlerSPB всегда к вашим услугам. Доверьтесь профессионалам!

[Свяжитесь с нами](ссылка на страницу контактов) или [Закажите звонок](ссылка на форму)

Кадастровая стоимость квартиры в СПб: как узнать и на что она влияет