Кадастровый номер объекта недвижимости: полное руководство от А до Я

Покупка, продажа или даже владение недвижимостью в России невозможно без загадочного набора цифр — кадастрового номера. Для многих это просто непонятная строка в документах, но на самом деле это как уникальный паспорт или VIN-код для вашего дома, квартиры или земельного участка. Без него не состоится ни одна юридически значимая операция с объектом.

В этой статье эксперты ButlerSPB разложат по полочкам всё, что нужно знать о кадастровом номере: от его расшифровки до практического применения при проверке объекта перед сделкой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Что такое кадастровый номер и зачем он нужен на самом деле?

Если говорить официально, кадастровый номер — это уникальный, не повторяющийся на всей территории Российской Федерации номер, который присваивается объекту недвижимости при его постановке на государственный кадастровый учет. Эти данные хранятся в главной базе данных о недвижимости — Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Проще говоря, это уникальный «ID» вашей собственности в глазах государства. Он выполняет несколько ключевых функций:

Идентификация объекта. Позволяет государству, банкам и участникам сделки однозначно определить, о какой именно квартире или участке идет речь, исключая путаницу.
Проведение сделок. Номер обязательно указывается во всех договорах купли-продажи, дарения, мены. Без него договор не зарегистрируют.
Регистрация прав. Для официального оформления права собственности в Росреестре кадастровый номер является обязательным реквизитом.
Налогообложение. На основе данных, привязанных к кадастровому номеру (в первую очередь, кадастровой стоимости), рассчитывается ваш ежегодный налог на имущество.
Получение ипотеки. Банки требуют кадастровый номер для проверки и оценки объекта, который станет залогом по кредиту.
Решение споров. В суде при межевых спорах с соседями или других имущественных разбирательствах именно кадастровый номер является главным идентификатором объекта.

Как выглядит и что означает кадастровый номер: расшифровка структуры

Кадастровый номер — это не случайный набор цифр. Он имеет четкую иерархическую структуру, которая выглядит так: АА:ББ:ВВВВВВВ:ГГГГ. Давайте разберемся, что означает каждая группа цифр.

АА — Кадастровый округ. Эта часть номера соответствует коду субъекта РФ. Например, для Санкт-Петербурга это 78, а для Ленинградской области — 47.
ББ — Кадастровый район. Указывает на административно-территориальное образование внутри округа (например, район города или области).
ВВВВВВВ — Кадастровый квартал. Это группа земельных участков, объединенных в один квартал, который обычно ограничен улицами, проездами, реками или другими четкими границами.
ГГГГ — Порядковый номер объекта. Это уникальный номер конкретного земельного участка, дома или квартиры внутри данного квартала.

Пример: Кадастровый номер 78:34:0001234:5678 говорит нам о том, что объект недвижимости находится в Санкт-Петербурге (78), в определенном кадастровом районе (34), внутри конкретного квартала (0001234) и имеет свой уникальный номер (5678).

Как узнать кадастровый номер объекта недвижимости: 4 проверенных способа

Если у вас под рукой нет документов, а номер срочно нужен, есть несколько простых и бесплатных способов его найти.

Способ 1. Онлайн на Публичной кадастровой карте Росреестра (бесплатно)

Это самый быстрый и удобный способ.

Перейдите на сайт pkk.rosreestr.ru.
В строке поиска вверху слева выберите вкладку “Адреса”.
Начните вводить точный адрес объекта: город, улица, дом, квартира.
Нажмите кнопку “Найти”.
Карта автоматически переместится к вашему объекту, а в информационном окне слева вы увидите его кадастровый номер и базовые характеристики.

Способ 2. В документах на недвижимость

Кадастровый номер всегда указывается в правоустанавливающих документах. Посмотрите в одном из них:

Выписка из ЕГРН (самый актуальный и главный документ на сегодня).
Свидетельство о государственной регистрации права (документ старого образца, выдавался до июля 2016 года).
Кадастровый паспорт (выдавался до 2017 года).
Договор купли-продажи, дарения или другой документ-основание права.

Способ 3. Через сервис “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”

На официальном сайте Росреестра есть еще один полезный сервис. Он позволяет найти объект не только по точному адресу, но и по условному номеру (о нем мы расскажем ниже).

Способ 4. Личный визит в МФЦ

Это самый медленный, но надежный способ. Вы можете прийти в любой центр “Мои Документы” (МФЦ) с паспортом и точным адресом объекта, чтобы заказать выписку из ЕГРН. В ней будет указан кадастровый номер и вся основная информация.

Что можно узнать по кадастровому номеру: полная проверка объекта

Зная кадастровый номер, вы можете провести настоящую разведку и узнать о недвижимости практически все. Это ключевой шаг перед покупкой, который убережет вас от мошенников и проблемных объектов.

Вот чек-лист того, что можно и нужно проверить:

Точные характеристики: Соответствует ли заявленная продавцом площадь (общая и жилая) официальным данным? Какая этажность у здания, из каких материалов стены?
Кадастровая стоимость: Именно от этой суммы будет рассчитываться налог. Иногда она бывает завышена, и ее можно оспорить.
Вид разрешенного использования (для участков): Критически важный пункт! Убедитесь, что на участке разрешено индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а не ведение огорода.
Категория земель: Например, земли населенных пунктов.
Наличие обременений: Это самый важный пункт! Вы узнаете, не находится ли объект в залоге у банка (ипотека), не наложен ли на него арест судебными приставами, не сдан ли он в долгосрочную аренду.
Информация о правах и правообладателях: Кто является официальным собственником. (Важно: с марта 2023 года ФИО собственника в выписке, заказанной третьим лицом, скрываются. Получить их можно только с согласия владельца).
Точные границы участка: На кадастровой карте можно увидеть, как именно расположен участок, не пересекается ли он с соседними.

Экспертный блок от ButlerSPB: Простая онлайн-проверка на сайте Росреестра дает лишь базовую информацию. Чтобы получить полные данные, включая историю переходов прав и информацию о собственниках (с их согласия), нужна расширенная выписка из ЕГРН. Специалисты ButlerSPB помогут заказать правильный тип выписки и профессионально проанализируют ее, чтобы выявить все скрытые риски перед сделкой.

Кадастровый и условный номер: в чем разница?

Иногда в старых документах можно встретить “условный номер”. В чем его отличие от кадастрового?

Условный номер — это, по сути, “предок” кадастрового. Такие номера присваивались объектам, права на которые были зарегистрированы до 2007 года, до вступления в силу закона “О государственном кадастре недвижимости”.
Кадастровый номер — это современный формат, который используется сейчас.

Что делать, если у вас только условный номер? Ничего страшного. Бежать и менять его специально не нужно. При совершении любой сделки или иного регистрационного действия с объектом (например, при получении ипотеки) ему автоматически будет присвоен новый кадастровый номер в современном формате.

Как присвоить кадастровый номер или внести изменения?

Эта процедура необходима, если вы:

Построили новый дом и его нужно поставить на учет.
Разделили один большой земельный участок на несколько маленьких (или наоборот, объединили).
Сделали официальную перепланировку в квартире, в результате чего изменилась ее площадь.

Процесс, если его упростить, выглядит так:

Вызов кадастрового инженера. Это специалист, который проведет необходимые замеры и подготовит ключевой документ — технический план (для зданий и помещений) или межевой план (для земельных участков).
Сбор документов. Вам понадобится паспорт, правоустанавливающие документы на объект и подготовленный инженером план.
Подача заявления в Росреестр. Проще всего это сделать через МФЦ. Вы подаете заявление на постановку на кадастровый учет (или на внесение изменений).
Результат. Через установленное законом время ваш объект будет поставлен на учет, а вы получите свежую выписку из ЕГРН с присвоенным кадастровым номером или обновленными характеристиками.

Блок с призывом к действию: Процесс постановки на кадастровый учет и внесения изменений требует специальных знаний. Ошибки в документах могут привести к отказу Росреестра и затянуть процесс на месяцы. Команда ButlerSPB возьмет на себя всю бумажную работу, общение с кадастровыми инженерами и госорганами, чтобы вы получили результат быстро и без лишних хлопот.

Заключение

Кадастровый номер — это не просто цифры, а ключ к полной и достоверной информации о вашей недвижимости. Умение его найти и правильно “прочитать” данные, которые за ним скрываются, — базовый и необходимый навык для любого собственника, покупателя или продавца. А тщательная проверка объекта по кадастровому номеру — это ваша главная страховка от неприятных сюрпризов и гарантия безопасности любой сделки.

Нужна помощь с недвижимостью в Санкт-Петербурге?

Проверим объект «под ключ» перед покупкой.
Поможем с постановкой на кадастровый учет.
Исправим ошибки в данных ЕГРН.
Полностью сопроводим вашу сделку.

[Кнопка: Получить бесплатную консультацию]

[Телефон компании] узнайте больше о консьерж-сервисе на официальном сайте ButlerSPB

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Вопрос 1: Сколько времени действует кадастровый номер?
- Ответ: Кадастровый номер присваивается объекту один раз и навсегда. Он не меняется и существует, пока объект физически существует. Он аннулируется только в случае, если объект перестает существовать (например, дом снесли).
Вопрос 2: Можно ли по кадастровому номеру узнать, кто прописан в квартире?
- Ответ: Нет, кадастровый учет и регистрационный учет по месту жительства (прописка) — это две совершенно разные государственные системы. Информацию о зарегистрированных лицах содержит справка о регистрации (форма №9), которую выдают в паспортном столе или МФЦ.
Вопрос 3: Что делать, если на публичной кадастровой карте нет моего участка/дома?
- Ответ: Это может означать несколько вещей: либо границы вашего объекта не были установлены в соответствии с действующим законодательством (не проведено межевание), либо на карте произошел технический сбой. В первую очередь стоит заказать официальную выписку из ЕГРН. Если в ней тоже нет данных о границах, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевых работ.

Что такое кадастровый номер и где его найти?