Как легально сдавать апартаменты в Петербурге: полное руководство от ButlerSPB
Опубликовано: 22.07.2025
Как легально сдавать апартаменты в Санкт-Петербурге: полное руководство для собственника
Владение апартаментами в сердце Петербурга — это не только престижно, но и прибыльно. Однако, чтобы доход радовал, а не приносил проблемы с законом, важно с самого начала выстроить процесс сдачи в аренду легально. “Серая” аренда может обернуться не только штрафами и пристальным вниманием налоговой, но и полной незащищенностью перед недобросовестными жильцами.
В этой статье мы, эксперты ButlerSPB, пошагово разберем все юридические и налоговые аспекты, чтобы сделать ваш арендный бизнес полностью законным и максимально выгодным.
Апартаменты vs. Квартира: Ключевое отличие, о котором должен знать каждый собственник
Прежде чем говорить о налогах, важно четко разграничить понятия. Многие инвесторы не придают значения этому фундаментальному отличию, а зря.
- Квартира — это жилое помещение.
- Апартаменты — это нежилое помещение коммерческого назначения.
Почему это важно для аренды? На апартаменты не распространяются некоторые строгие нормы Жилищного кодекса, что дает больше гибкости. Однако их коммерческий статус означает, что сдача в аренду по определению является предпринимательской деятельностью. Это накладывает на собственника определенные обязательства, например, по регистрации временного пребывания гостей. Подходить к этому процессу нужно как к полноценному бизнесу.
Критерий | Квартира | Апартаменты |
---|---|---|
Статус помещения | Жилое | Нежилое (коммерческое) |
Прописка | Возможна постоянная регистрация | Только временная регистрация |
Коммунальные платежи | По тарифам для населения | По коммерческим тарифам (часто выше) |
Налог на имущество | 0,1-0,3% от кадастровой стоимости | 0,5-2% от кадастровой стоимости |
Выбор легального статуса: 3 пути для собственника апартаментов
Чтобы получать доход от сдачи апартаментов законно, необходимо выбрать и зарегистрировать официальный статус. Рассмотрим три основных варианта.
Вариант 1. Самозанятость (Налог на профессиональный доход, НПД)
Это самый простой и популярный способ легализации для частных инвесторов.
- Для кого подходит: Идеально для владельцев одного или нескольких объектов, которые хотят максимальной простоты и не планируют нанимать сотрудников.
- Налоговые ставки: 4% при получении дохода от физических лиц и 6% — от юридических лиц и ИП.
- Плюсы:
- Мгновенная регистрация через приложение “Мой налог”.
- Никаких деклараций и отчетов.
- Чеки для клиентов формируются в один клик.
- Нет обязательных страховых взносов.
- Минусы:
- Годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей.
- Нельзя нанимать сотрудников по трудовому договору.
- Не идут отчисления в пенсионный фонд (не формируется трудовой стаж).
Экспертный блок от ButlerSPB: Мы в ButlerSPB часто рекомендуем этот статус начинающим инвесторам. Он позволяет быстро легализоваться с минимальными усилиями и начать получать “белый” доход уже сегодня.
Вариант 2. Индивидуальный предприниматель (ИП)
Более серьезный подход для тех, кто рассматривает аренду как основной бизнес.
- Для кого подходит: Для собственников нескольких объектов, чей доход превышает 2,4 млн в год, или тех, кто планирует нанимать персонал (например, горничную).
- Налоговые режимы (сравнение): подробности на этой странице
Режим | Ставка | Кому выгодно |
---|---|---|
УСН “Доходы” | 6% | Самый простой вариант для ИП. Платите 6% со всех поступлений. |
УСН “Доходы минус расходы” | 15% | Выгодно, если у вас много подтвержденных расходов (коммунальные услуги, клининг, ремонт, реклама, услуги управляющей компании). |
Патент (ПСН) | Фиксированная сумма | Часто самый выгодный вариант. Вы платите фиксированную сумму в год, которая не зависит от реального дохода. Стоимость патента для СПб можно рассчитать на сайте ФНС. |
- Плюсы:
- Нет ограничений по доходу (для УСН).
- Возможность официально нанимать сотрудников.
- Идет трудовой стаж.
- Минусы:
- Более сложная регистрация и ведение отчетности.
- Необходимо уплачивать обязательные страховые взносы (около 49 500 ₽ в 2024 году) даже при отсутствии дохода.
Вариант 3. Сдача как физическое лицо (уплата НДФЛ)
Этот вариант существует, но мы упоминаем его, чтобы показать, насколько он невыгоден.
- Для кого подходит: Практически ни для кого при сдаче апартаментов.
- Налоговая ставка: 13% (или 15% с дохода свыше 5 млн ₽ в год).
- Процесс: Необходимо самостоятельно заполнять и подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля каждого года.
- Вывод: Этот способ самый затратный по деньгам и времени. Выбор самозанятости или ИП экономит вам от 7% до 9% с каждого полученного рубля.
Пошаговый алгоритм легальной сдачи: от регистрации до уплаты налогов
- Шаг 1: Зарегистрируйте выбранный статус. Это можно сделать онлайн через портал Госуслуг или на сайте ФНС. Регистрация самозанятости занимает 10 минут.
- Шаг 2: Подготовьте юридически грамотный договор аренды. Это ваш главный защитный документ. В нем обязательно должны быть:
- Данные сторон (паспортные данные, реквизиты ИП).
- Полное описание объекта, включая адрес и кадастровый номер.
- Срок аренды.
- Размер арендной платы и порядок расчетов.
- Условия по обеспечительному платежу (залогу).
- Права и обязанности сторон.
- Акт приема-передачи имущества с описью всего ценного.
- Важно: Для посуточной аренды договор может быть оформлен в виде публичной оферты.
- Шаг 3: Настройте прием платежей и выдачу чеков. При статусе самозанятого или ИП вы обязаны фиксировать каждый платеж и отправлять чек арендатору. Это легко делается через приложение “Мой налог” или онлайн-кассу.
- Шаг 4: Организуйте регистрацию временного пребывания гостей. При посуточной сдаче это прямая обязанность собственника или управляющей компании. Особенно строго это правило контролируется в отношении иностранных граждан.
- Шаг 5: Своевременно уплачивайте налоги.
- Самозанятый: Ежемесячно до 28 числа следующего месяца.
- ИП на УСН: Авансовые платежи — поквартально, итоговый налог — до 25 апреля следующего года.
- ИП на Патенте: 1/3 стоимости — в первые 90 дней, 2/3 — до конца срока действия патента.
Чем грозит нелегальная сдача? Штрафы и риски в 2024 году
Некоторые собственники все еще надеются “проскочить”, но риски слишком высоки.
- Налоговые риски: Если ФНС обнаружит неуплату, вам доначислят весь налог, штраф в размере 20-40% от неуплаченной суммы и пени за каждый день просрочки. При особо крупных суммах (от 2,7 млн рублей за 3 года) наступает уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ.
- Административные риски: Штраф за ведение предпринимательской деятельности без регистрации — до 2000 ₽. Сумма небольшая, но это повод для дальнейшей проверки.
- Риски с жильцами: Без официального договора вы не сможете взыскать ущерб за порчу имущества, выселить проблемного арендатора через суд или доказать факт неуплаты. Вы абсолютно беззащитны.
- Проблемы с соседями и УК: Постоянный поток незнакомых людей может вызвать недовольство соседей. Их жалоба в управляющую компанию или участковому — самый частый повод для проверки вашей деятельности.
Сложно? Доверьте управление профессионалам ButlerSPB
Осознали весь объем юридических и организационных задач? Это нормально. Ваше время стоит дорого, и его лучше потратить на поиск новых инвестиционных идей, а не на операционную рутину.
Как мы решаем ваши проблемы:
- Юридическое сопровождение: Поможем выбрать оптимальный налоговый режим, подготовим все договоры и возьмем на себя общение с гостями.
- Финансовая прозрачность: Настроим прием платежей, формирование чеков и предоставим вам полную финансовую отчетность.
- Забота о гостях и объекте: От профессиональных фото и размещения на площадках до заселения, регистрации, клининга и мелкого ремонта — все это наша работа.
- Максимизация дохода: Наша система динамического ценообразования и профессиональный маркетинг обеспечивают загрузку ваших апартаментов выше среднерыночной.
Устали от юридических тонкостей? Хотите просто получать пассивный доход, видя его на своем счету каждый месяц? Оставьте заявку на бесплатную консультацию, и наши эксперты рассчитают потенциальную доходность ваших апартаментов и расскажут, как мы возьмем все заботы на себя.
[ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ]
Заключение: Легальная сдача — это выгодно и безопасно
Легализация арендного бизнеса — это не дополнительная сложность, а грамотная инвестиция в ваше спокойствие, финансовую безопасность и стабильность дохода. Современные налоговые режимы делают этот процесс простым и доступным.
Вы можете пройти этот путь самостоятельно, используя нашу подробную инструкцию, или делегировать все заботы профессионалам и освободить свое самое ценное — время и нервы. Выбор за вами.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Может ли самозанятый сдавать несколько апартаментов? Ответ: Да, может. Главное ограничение — суммарный годовой доход от всех объектов не должен превышать 2,4 млн рублей.
Вопрос: Нужно ли регистрировать договор аренды апартаментов в Росреестре? Ответ: Только в том случае, если договор заключается на срок один год и более. Краткосрочные договоры, включая посуточные, государственной регистрации не требуют.
Вопрос: Что делать, если апартаменты куплены в ипотеку? Ответ: Внимательно перечитайте ваш ипотечный договор. Большинство банков не запрещают сдачу в аренду, но могут требовать письменного уведомления или получения официального согласия.
Вопрос: Кто должен платить налог, если у апартаментов несколько собственников? Ответ: Каждый собственник является получателем дохода пропорционально своей доле. Соответственно, каждый должен зарегистрировать свой налоговый статус (например, стать самозанятым) и уплачивать налог со своей части дохода.