Как легально сдавать апартаменты в Санкт-Петербурге в 2024 году: полный гид для собственника

Рынок аренды в Санкт-Петербурге — золотая жила для владельцев недвижимости. Постоянный поток туристов, деловых путешественников и студентов обеспечивает высокий спрос. Но вот в чем дело: сдача апартаментов — это не просто получение денег на карту. Это полноценный бизнес со своими законами, правилами и рисками.

Многие собственники предпочитают работать «всерую», опасаясь сложностей и налогов. Однако такой подход чреват серьезными последствиями: от штрафов налоговой до проблем с недобросовестными гостями и жалобами соседей.

В этой статье мы, команда управляющей компании ButlerSPB, пошагово разберем все юридические и практические аспекты. Вы узнаете, как сделать так, чтобы ваши апартаменты приносили стабильный, а главное — полностью законный доход.

Почему «всерую» — плохая идея? Риски нелегальной сдачи

Искушение не платить налоги и не оформлять документы понятно, но последствия могут оказаться куда дороже сэкономленных сумм. Вот с чем сталкивается собственник, работающий нелегально:

Штрафы от налоговой. Если ФНС обнаружит, что вы получали доход и не платили налоги, вам доначислят всю сумму налога, начислят пени за каждый день просрочки и выпишут штраф — от 20% до 40% от неуплаченной суммы.
Административная ответственность. Ведение предпринимательской деятельности без регистрации — это правонарушение. Штраф по ст. 14.1 КоАП РФ невелик (до 2000 руб.), но сам факт проверки может запустить более серьезные разбирательства с налоговой.
Проблемы с гостями. Без официального договора вы юридически беззащитны. Если гость испортит дорогой ремонт, украдет технику или просто съедет, не заплатив, доказать свою правоту в суде будет практически невозможно.
Жалобы соседей и визиты участкового. Постоянный поток незнакомых людей, шумные компании, нарушение порядка — все это вызывает недовольство соседей. Их жалоба участковому или в управляющую компанию вашего апарт-отеля может стать поводом для проверки законности вашей деятельности.
Репутационные риски. В случае конфликта гость может оставить негативный отзыв на площадках бронирования, указав на нелегальный характер сдачи, что отпугнет будущих клиентов.

Легальная работа — это не только соблюдение закона, но и ваша личная финансовая и юридическая безопасность.

Шаг 1: Выбираем юридический статус для сдачи апартаментов

Первый и самый важный шаг на пути к легализации — выбрать подходящий правовой статус. Ваш выбор будет зависеть от планируемого дохода, количества объектов и готовности заниматься отчетностью. Рассмотрим три основных варианта.

Для вашего удобства мы свели ключевые параметры в сравнительную таблицу:

Критерий	Физическое лицо (НДФЛ)	Самозанятый (НПД)	Индивидуальный предприниматель (ИП)
Налоговая ставка	13%	4% (от физ. лиц), 6% (от юр. лиц и ИП)	6% (УСН “Доходы”) или 15% (УСН “Доходы-расходы”)
Ограничение по доходу	Нет	2,4 млн ₽ в год	265,8 млн ₽ в год (на 2024 для УСН)
Страховые взносы	Нет	Нет (добровольно)	Обязательные (около 49 500 ₽ в 2024 + 1% свыше 300к ₽ дохода)
Отчетность	Декларация 3-НДФЛ раз в год	Автоматически через “Мой налог”	Декларация УСН раз в год, ведение КУДиР
Кому подходит	Сдача одной-двух квартир в долгосрок	Посуточная/долгосрочная аренда 1-2 объектов, доход до 2,4 млн ₽/год	Несколько объектов, высокий доход, планы по расширению, работа с юр. лицами

Экспертный комментарий от ButlerSPB: Для большинства собственников, которые сдают один или два апартамента, оптимальным выбором становится статус самозанятого. Это самый простой и выгодный вариант: низкая налоговая ставка, отсутствие обязательных взносов и максимально простая отчетность через мобильное приложение. Регистрация занимает 10 минут.

Шаг 2: Разбираемся с налогами и отчетностью

Выбрав статус, важно понять, как именно платить налоги и отчитываться перед государством.

Как платить налоги самозанятому

Все операции проводятся через официальное приложение ФНС «Мой налог».

После получения оплаты от гостя вы формируете в приложении чек, указывая сумму и от кого получены деньги (физическое или юридическое лицо).
Отправляете чек гостю (на email, в мессенджер).
Приложение автоматически рассчитывает сумму налога за месяц.
До 28-го числа следующего месяца вам нужно уплатить начисленный налог прямо в приложении с помощью привязанной карты. Никаких деклараций и походов в налоговую.

Как платить налоги ИП на УСН

Здесь немного сложнее. Вам потребуется вести Книгу учета доходов и расходов (КУДиР). Платежи (авансовые) совершаются поквартально, а раз в год (до 25 апреля для ИП) подается налоговая декларация по УСН. Также не забывайте про уплату фиксированных страховых взносов. Для упрощения процесса многие ИП используют сервисы онлайн-бухгалтерии.

Как подать декларацию 3-НДФЛ

Если вы решили остаться физлицом, то раз в год, до 30 апреля, вы обязаны подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, указав в ней весь доход от сдачи апартаментов за прошлый год. Уплатить начисленный налог (13%) нужно до 15 июля.

Важный нюанс: При работе через управляющую компанию, как ButlerSPB, многие из этих процессов могут быть автоматизированы. Мы предоставляем собственникам подробные отчеты о доходах, что значительно упрощает заполнение деклараций или контроль за поступлениями.

Шаг 3: Составляем юридически грамотный договор аренды

Договор — это не формальность, а ваш главный защитный актив. Он фиксирует все условия сделки и помогает разрешить любые споры с гостем.

Почему договор — это ваша защита

Именно в договоре прописываются правила проживания, ответственность за порчу имущества и финансовые обязательства. В случае конфликта именно этот документ будет иметь юридическую силу в суде или при общении с полицией.

Ключевые пункты договора аренды апартаментов

Убедитесь, что в вашем договоре (даже если это краткосрочная аренда на пару дней) присутствуют следующие пункты:

Данные сторон: Полные ФИО и паспортные данные арендодателя и гостя.
Описание объекта: Точный адрес, площадь, кадастровый номер апартамента.
Срок аренды: Конкретные даты и время заезда и выезда.
Размер и порядок оплаты: Полная стоимость проживания, порядок внесения предоплаты и окончательного расчета.
Страховой депозит: Сумма, условия удержания и возврата.
Права и обязанности сторон: Четко прописанные правила проживания (запрет курения, вечеринок, проживания с животными), порядок передачи ключей.
Ответственность за порчу имущества: Лучше всего приложить к договору акт приема-передачи с полной описью мебели, техники и состояния ремонта.
Условия расторжения: В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно.

Призыв к действию (CTA): При работе с ButlerSPB мы используем проверенные юридические договоры, которые максимально защищают интересы собственника в любой ситуации. Узнать больше об условиях сотрудничества

Особенности сдачи именно «апартаментов», а не квартир

Важно понимать юридические различия между апартаментами и квартирами. Это влияет на многие аспекты их эксплуатации.

Юридический статус. Апартаменты по документам являются нежилыми помещениями. Из этого следует два вывода: коммунальные платежи рассчитываются по коммерческим тарифам (обычно выше, чем для жилых), а налог на имущество может быть выше. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию («прописку»).
Закон о «гостиницах» и классификация. С 1 сентября 2024 года вступают в силу поправки, ужесточающие требования к посуточной сдаче жилья. Хотя апартаменты не являются жилыми помещениями, тренд на регулирование очевиден. Многие апарт-отели для легальной работы уже проходят обязательную классификацию и получают «звезды», как настоящие гостиницы. Это накладывает дополнительные требования к оснащению, безопасности и сервису.

Решение от ButlerSPB: Мы постоянно следим за изменениями в законодательстве. Работая с нами, вы можете быть уверены, что ваш объект соответствует всем актуальным требованиям, включая правила классификации, что снимает эту головную боль с вас.

Регистрация гостей: обязанность, о которой многие забывают

Это один из самых неочевидных, но важных моментов легальной сдачи. По закону, вы обязаны уведомлять МВД о прибытии и убытии всех ваших гостей.

Сроки: Для граждан РФ — в течение 7 рабочих дней с момента заселения, если они проживают у вас более 90 дней. Для посуточной аренды это не всегда актуально, но для иностранцев — обязательно.
Сроки для иностранцев: Уведомить МВД о прибытии иностранного гражданина нужно в течение 1 рабочего дня, следующего за днем его прибытия.
Способы регистрации: Это можно сделать через МФЦ, портал Госуслуг или с помощью специальных программных комплексов для гостиниц.
Штрафы: За нарушение правил миграционного учета предусмотрены серьезные штрафы: для граждан — до 5 000 руб., для юридических лиц и ИП — до 500 000 руб. за каждого незарегистрированного гостя.

Самостоятельная сдача vs. Работа через управляющую компанию

Перед каждым собственником стоит выбор: заниматься всем самому или делегировать управление профессионалам.

Самостоятельно

Плюсы: Вы получаете 100% дохода.
Минусы: Это полноценная работа. Вы тратите личное время на создание и продвижение объявлений, общение с гостями, заселение и выселение (часто ночью или рано утром), организацию уборки, решение бытовых проблем, контроль за уплатой налогов и соблюдением законов. Вы также несете все риски простоев.

С ButlerSPB

Плюсы: Вы получаете настоящий пассивный доход. Мы берем на себя абсолютно все: профессиональный маркетинг на всех площадках для максимальной загрузки, круглосуточное заселение и поддержку гостей, клининг, решение всех юридических и налоговых вопросов, контроль сохранности вашего имущества.
Минусы: Мы берем комиссию за управление.

Вывод-CTA: Посчитайте, сколько стоит ваше время и нервы. Часто доход с профессиональным управлением, даже за вычетом комиссии, оказывается выше, чем при самостоятельной сдаче — за счет максимальной круглогодичной загрузки, динамического ценообразования и отсутствия простоев. Получить бесплатный расчет доходности вашего апартамента

FAQ: Короткие ответы на частые вопросы

Нужно ли получать согласие соседей на сдачу апартаментов?

Для сдачи апартаментов, являющихся нежилыми помещениями, согласие соседей не требуется. Однако необходимо соблюдать правила внутреннего распорядка апарт-комплекса и не нарушать покой других жильцов.

Что делать, если гость испортил имущество?

Первый шаг — зафиксировать ущерб (фото, видео) в присутствии гостя. Если есть акт приема-передачи, это упростит дело. Сумма ущерба удерживается из страхового депозита. Если депозита не хватает, вопрос решается либо переговорами, либо через суд на основании договора аренды. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Можно ли сдавать апартаменты в ипотеке?

Да, можно. Большинство банков не запрещают сдачу ипотечной недвижимости в аренду. Однако рекомендуем внимательно перечитать ваш кредитный договор — в редких случаях там могут быть особые условия. Уведомлять банк о сдаче в аренду вы не обязаны.

Как установить цену на аренду апартаментов в СПб?

Цена зависит от множества факторов: локация, сезон, уровень ремонта и оснащения, события в городе (ПМЭФ, Алые Паруса), конкуренция. Профессиональные управляющие компании используют системы динамического ценообразования, которые автоматически корректируют цену для получения максимальной прибыли.

Какие документы нужны от гостя при заселении?

Обязательно — паспорт гражданина РФ или паспорт иностранного гражданина с действующей визой и миграционной картой. Это необходимо для составления договора и для выполнения требований миграционного учета.

Заключение

Легальная сдача апартаментов в Санкт-Петербурге — это не так страшно, как может показаться. Это взвешенное и дальновидное бизнес-решение, которое защищает ваши нервы, деньги и репутацию. Главное — правильно выбрать налоговый режим, грамотно составить договор и не забывать о своих обязанностях по регистрации гостей.

Весь этот процесс требует знаний, времени и постоянного внимания к деталям и меняющемуся законодательству. Но вам не обязательно проходить этот путь в одиночку.

Хотите получать стабильный пассивный доход от своих апартаментов в Санкт-Петербурге, не вникая в юридические и операционные сложности? Доверьте управление команде ButlerSPB. Мы возьмем на себя все заботы, а вы будете получать прибыль.

Свяжитесь с нами для бесплатной консультации и расчета потенциальной прибыли вашего объекта!

Оставить заявку Позвонить нам Смотреть наши кейсы

Как легально сдавать апартаменты в Питере: полное руководство для собственника