Как легально выселить арендатора, который не платит: пошаговая инструкция для собственника в 2024 году

Ваш арендатор перестал платить и отвечать на звонки? Ситуация неприятная и, к сожалению, распространенная. Многие собственники в панике совершают ошибки, которые приводят к судебным искам уже против них. В этой статье команда ButlerSPB расскажет, как действовать строго по закону, чтобы защитить свои права и вернуть контроль над недвижимостью.

Стоп! 5 ошибок собственника, которые сделают вас нарушителем

Прежде чем переходить к активным действиям, запомните, чего делать категорически нельзя. Любая попытка решить проблему силовыми или незаконными методами может обернуться для вас серьезными последствиями.

Менять замки в двери. Даже если квартира ваша, пока в ней на законных основаниях проживает арендатор (даже с долгом), смена замков расценивается как самоуправство.
Выносить вещи арендатора. Это может быть квалифицировано как кража или самоуправство, даже если вы делаете это “в счет долга”.
Отключать коммунальные услуги (свет, воду, газ). Вы не являетесь поставщиком услуг, и такие действия незаконны. Арендатор может подать на вас в суд и выиграть.
Применять физическую силу или угрозы. Это прямой путь к административной и даже уголовной ответственности.
Привлекать “помощников” для силового выселения. Действия так называемых “коллекторов” или “крепких ребят” подпадают под статьи Уголовного кодекса.

Экспертный совет от ButlerSPB: Любое самоуправство может обернуться для вас штрафом (ст. 19.1 КоАП РФ), иском о возмещении ущерба и даже уголовной ответственностью (ст. 330 УК РФ). Всегда действуйте только через официальные, юридически выверенные процедуры.

Ваше главное оружие – грамотный договор аренды

Основа вашей правовой защиты – это правильно составленный и подписанный договор. Он превращает абстрактные “договоренности” в юридически значимые обязательства.

Почему без договора выселение усложняется?

С юридической точки зрения, если вы сдаете квартиру физическому лицу для проживания, вы заключаете договор найма жилого помещения. Если речь о нежилом помещении или сдаче юридическому лицу – это договор аренды. Для простоты в статье мы используем оба термина.

Если договора на бумаге нет, суд может признать его заключенным в устной форме. Однако вам придется доказывать все его условия: размер платы, сроки, состав проживающих. Это значительно усложняет и затягивает процесс.

Ключевые пункты договора, которые защитят вас в будущем

Команда ButlerSPB при составлении договоров всегда включает пункты, которые защищают собственника. Убедитесь, что они есть и у вас:

Сроки и порядок оплаты. Четко прописанная дата ежемесячного платежа и способ его передачи (наличными под расписку или на банковский счет).
Условия и основания для досрочного расторжения. Самый важный пункт! Укажите, что невнесение платы более двух раз подряд (для долгосрочного договора) или в установленный срок (для краткосрочного) является основанием для расторжения.
Порядок уведомления о расторжении. Пропишите, как и в какие сроки вы должны уведомить арендатора о своих намерениях.
Акт приема-передачи имущества. Фиксирует состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент заезда, что поможет при взыскании ущерба.

Алгоритм выселения неплательщика: от переговоров до суда

Если у вас на руках грамотный договор, а арендатор не платит, действуйте по следующему алгоритму.

Шаг 1. Фиксация задолженности и переговоры

Первым делом попытайтесь связаться с нанимателем. Возможно, у него временные трудности. Предложите варианты решения, например, короткую отсрочку с подписанием дополнительного соглашения.

Важно: Всю коммуникацию фиксируйте. Сохраняйте скриншоты переписки в мессенджерах, отправляйте сообщения по электронной почте. При телефонных разговорах предупреждайте о ведении записи. Эти материалы могут стать доказательством в суде.

Шаг 2. Досудебное уведомление (Претензия)

Если переговоры не дали результата, а арендатор не платит и не съезжает, переходим к официальному этапу. Необходимо направить ему досудебную претензию.

Что должно быть в претензии:

Ваши ФИО и адрес, а также ФИО и адрес регистрации арендатора.
Ссылка на номер и дату вашего договора найма.
Точная сумма задолженности с расчетом за конкретные месяцы.
Четкое требование погасить долг в установленный срок (например, 10 календарных дней).
Предупреждение о том, что в случае неуплаты вы будете вынуждены расторгнуть договор в одностороннем порядке и обратиться в суд с иском о взыскании долга и принудительном выселении.

Как правильно вручить претензию?

Лично под подпись. Распечатайте два экземпляра. Один передайте арендатору, на втором попросите его поставить дату, подпись и расшифровку “Получил(а)”.
Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Это самый надежный способ. Вы отправляете письмо по адресу регистрации жильца или по адресу арендуемой квартиры. Даже если он откажется его получать, с юридической точки зрения вы свою обязанность по уведомлению выполнили.

Шаблон: Правильно составленная претензия – ключ к успеху. Команда ButlerSPB разработала юридически выверенный шаблон, который наши клиенты используют для защиты своих прав.

Шаг 3. Обращение в суд

Когда пора идти в суд?

Если арендатор проигнорировал вашу претензию, не погасил долг в указанный срок и не освободил квартиру, следующим шагом будет подача искового заявления в суд.

Какие документы понадобятся для иска? (Чек-лист)

Исковое заявление (количество копий по числу участников дела).
Копия вашего паспорта.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности.
Копия договора найма/аренды.
Копия акта приема-передачи квартиры.
Документы, подтверждающие неуплату (например, выписка с вашего банковского счета, куда должны были поступать платежи).
Копия досудебной претензии и доказательства ее отправки (почтовая квитанция, опись вложения, уведомление о вручении).
Квитанция об уплате государственной пошлины.

Что требовать в иске?

В исковом заявлении вы можете потребовать:

Расторгнуть договор найма жилого помещения.
Взыскать с ответчика сумму задолженности по арендным платежам.
Выселить ответчика и всех совместно проживающих с ним лиц из квартиры.
Взыскать все судебные расходы (оплата госпошлины, расходы на юриста).

Шаг 4. Исполнение решения суда

Суд выигран. Что дальше?

Получить положительное решение суда – это еще не конец. Оно должно вступить в законную силу (обычно через месяц). После этого вы должны получить в суде исполнительный лист.

Роль судебных приставов

Именно исполнительный лист является основанием для принудительного выселения. Вы передаете его в районный отдел Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по месту нахождения квартиры. Судебные приставы возбуждают исполнительное производство, дают арендатору срок для добровольного выселения, и если он этого не делает – производят принудительное выселение с участием полиции и понятых.

Что делать, если договор не заключался или был устным?

Это самый сложный сценарий, при котором выселить квартиранта за неуплату крайне проблематично, но возможно. Вам придется сначала в суде доказать сам факт наличия арендных отношений. Доказательствами могут служить:

Выписки с банковской карты, подтверждающие регулярные переводы от жильца (в идеале – с пометкой “за аренду квартиры”).
Переписка в мессенджерах или по email, где обсуждаются условия проживания и оплаты.
Свидетельские показания соседей или консьержа.

Процесс будет значительно дольше и сложнее, поэтому мы всегда настаиваем на заключении письменного договора. подробности на этой странице

CTA-блок: Ситуация без договора требует безупречной юридической подготовки. Чтобы не потерять время и деньги, доверьте это дело профессионалам. Свяжитесь с ButlerSPB для консультации.

Отвечаем на частые вопросы собственников

Сколько времени занимает выселение через суд?

В среднем, судебный процесс от подачи иска до получения решения занимает от 2 до 6 месяцев. Еще 1-2 месяца может уйти на работу судебных приставов.

Можно ли удержать имущество арендатора в счет долга?

Только в том случае, если в вашем договоре прописан обеспечительный залог и четкий порядок его удержания. В противном случае такие действия будут расценены как самоуправство.

Что делать, если в квартире прописаны дети?

Наличие несовершеннолетних детей усложняет процесс, но не делает выселение невозможным, особенно если у семьи есть другое жилье. Суд будет учитывать интересы ребенка, но систематическая неуплата является весомым основанием для расторжения договора.

Может ли арендатор подать встречный иск?

Да, может. Например, если вы сменили замки или повредили его имущество. Именно поэтому так важно действовать строго в правовом поле.

Сложно, долго, нервно? Есть решение – доверительное управление от ButlerSPB

Процесс выселения требует времени, знаний законов и стальных нервов. Вы можете потратить месяцы на суды и общение с приставами, вместо того чтобы получать стабильный доход от своей недвижимости.

Преимущества работы с ButlerSPB:

Берем на себя все этапы: от юридически грамотных переговоров до контроля за работой судебных приставов.
Наши юристы специализируются на жилищном праве и знают все тонкости подобных дел.
Изначально составляем договоры, которые минимизируют риски неплатежей и проблем с выселением.
Быстро найдем нового, платежеспособного и проверенного арендатора после того, как проблема со старым будет решена.

Не тратьте свои нервы и время. Передайте управление недвижимостью в руки профессионалов. Оставьте заявку на сайте ButlerSPB или позвоните нам [номер телефона], и мы бесплатно проконсультируем вас по вашей ситуации.

Заключение

Выселение арендатора, который не платит, – это процедура, требующая строгого соблюдения закона. Главный ваш союзник – это грамотно составленный договор. Всегда фиксируйте общение, направляйте официальные претензии и будьте готовы защищать свои права в суде. А если вы хотите избавить себя от этих хлопот и гарантированно получать доход – команда ButlerSPB всегда готова прийти на помощь.

Арендатор не платит и не съезжает: как выселить его легально? Инструкция от ButlerSPB