Не просто управляем, а повышаем доходность: полный разбор метрик эффективности от ButlerSPB

Передать квартиру в управление — это доверить кому-то свой ценный актив. Но как понять, что управляющая компания работает на 100% эффективно, а не просто «сдает как сдается»? В ButlerSPB мы убеждены: управление без глубокой аналитики — это лотерея, в которой собственник рискует потерять деньги.

В этой статье мы откроем нашу «кухню» и подробно расскажем, по каким показателям мы оцениваем свою работу, как эти цифры помогают нам принимать решения и, самое главное, как это напрямую влияет на ваш ежемесячный доход.

От интуиции к данным: почему старые методы управления больше не работают

Рынок посуточной аренды в Санкт-Петербурге — это высококонкурентная среда с ярко выраженной сезонностью и сильной зависимостью от событий, будь то ПМЭФ, Алые паруса или новогодние каникулы. В таких условиях устанавливать одну цену «на весь год» или просто копировать стоимость у соседей — прямой путь к упущенной выгоде.

Если цена слишком высока — квартира простаивает. Если слишком низка — вы теряете деньги в дни пикового спроса. Профессиональное управление — это не просто поиск и заселение гостей. Это полноценный revenue management (управление доходом), аналогичный тому, что используют лучшие отели мира. Наша работа основана не на интуиции, а на холодных цифрах и постоянном анализе.

Три столпа аналитики ButlerSPB: Occupancy, ADR и RevPAR

В своей работе мы опираемся на три ключевых показателя, которые в совокупности дают полную картину эффективности управления объектом. Давайте разберем каждый из них.

Показатель №1: Загрузка (Occupancy Rate)

• Что это? Процент дней в месяце, в которые ваша квартира была забронирована и приносила доход.
• Как считаем? (Количество забронированных ночей / Общее количество доступных ночей в месяце) * 100%.
• Что это говорит нам (и вам)? Этот показатель отражает востребованность вашего объекта. Однако, вопреки распространенному мнению, цель — не 100% загрузка. Загрузка в 95-100% часто является тревожным сигналом, который говорит о том, что цена на объект слишком низкая, и мы упустили возможность заработать больше. Наша цель — оптимальная загрузка по максимально возможной цене.

Показатель №2: Средняя цена за ночь (ADR - Average Daily Rate)

• Что это? Средняя стоимость одной ночи проживания в вашей квартире за отчетный период.
• Как считаем? (Общий доход от всех бронирований / Количество забронированных ночей).
• Что это говорит нам (и вам)? ADR показывает, по какой реальной цене продается ваша квартира, учитывая скидки за длительное проживание и динамическое изменение цен в выходные и будни. Эта метрика помогает нам понять, не демпингуем ли мы и насколько эффективно мы используем дни высокого спроса. профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Показатель №3: Доходность на доступный номер (RevPAR - Revenue Per Available Room)

• Что это? Это главный показатель эффективности в гостиничном бизнесе и в нашей работе. Он объединяет в себе и загрузку, и среднюю цену, показывая комплексный результат.
• Как считаем? (Общий доход от всех бронирований / Общее количество доступных ночей в месяце) или (ADR * Occupancy Rate).
• Что это говорит нам (и вам)? RevPAR показывает, сколько денег принесла ваша квартира в среднем за каждый день месяца, вне зависимости от того, была она занята или пустовала. Именно рост RevPAR является нашей главной целью. Можно иметь загрузку 90% с низким ADR, а можно — 80% с высоким ADR. Второй вариант почти всегда принесет собственнику больше денег, что и отразит высокий RevPAR.

За пределами RevPAR: что еще мы анализируем для вашего спокойствия

Цифры дохода важны, но профессиональное управление — это также забота о вашем активе и его репутации.

Анализ отзывов и рейтинг объекта

Мы тщательно отслеживаем и анализируем все отзывы гостей на площадках бронирования (Яндекс Путешествия, Ostrovok, Суточно.ру и др.). Высокий рейтинг (4.8 и выше) напрямую влияет на позицию вашего объявления в поиске, а значит — на будущую доходность. Для нас отзыв о слабом напоре воды или медленном Wi-Fi — это не жалоба, а четкая задача для нашей сервисной службы, которую нужно решить до заезда следующего гостя.

Скорость и качество операционной работы

Мы контролируем внутренние KPI: среднее время ответа на запрос гостя, скорость решения бытовых проблем (например, замена перегоревшей лампочки), оценки качества уборки после каждого выезда. Безупречный сервис снижает негатив, повышает лояльность гостей и напрямую конвертируется в отличные отзывы и повторные бронирования.

Финансовая прозрачность: валовый доход vs. чистая прибыль собственника

Мы предоставляем собственникам понятные и детализированные ежемесячные отчеты. В них вы четко видите:

• Общий валовый доход от всех бронирований.
• Все расходы: комиссия площадок-агрегаторов, стоимость уборок, наша комиссия.
• Итоговую сумму, которую вы получаете на руки — вашу чистую прибыль.

Такая прозрачность снимает все вопросы и позволяет вам полностью контролировать финансовые потоки от вашего актива.

Наш технологический стек: софт, который работает на вас

Для эффективного анализа и управления мы используем профессиональные IT-решения:

• PMS-система (Property Management System): «Мозг» нашей компании, где централизованно хранятся все данные о бронированиях, гостях и финансах по каждому объекту.
• Channel Manager: Инструмент, который синхронизирует календари и цены на десятках площадок бронирования в режиме реального времени, исключая ошибки и овербукинг.
• Системы динамического ценообразования: Специализированный софт, чьи алгоритмы анализируют спрос, цены конкурентов, предстоящие события и помогают нам устанавливать оптимальную цену на каждый конкретный день.

Как анализ данных помог увеличить доходность квартиры на 23% за 3 месяца

• Ситуация «До»: К нам обратился собственник однокомнатной квартиры у м. Василеостровская. Он управлял сам, ставил фиксированную цену 4000 руб./ночь. Загрузка была высокой, около 85%, но итоговый доход не радовал.
• Наш анализ: Мы изучили рынок в этой локации и увидели, что в выходные дни и в период проведения выставок в «Ленэкспо» спрос резко возрастал, а цены у конкурентов достигали 7000-8000 руб. При этом отзывы бывших гостей указывали на нестабильную работу интернета.
• Что сделали: Мы немедленно внедрили стратегию динамического ценообразования, повышая цены в пиковые даты. Заменили роутер на более мощный и обновили фотографии в объявлении, сделав акцент на преимуществах.
• Результат «После»: За первые 3 месяца работы средняя загрузка незначительно снизилась до 78% (мы перестали продавать пиковые даты по низкой цене). Однако средняя цена за ночь (ADR) выросла с 4000 до 6200 руб. В результате RevPAR и, что самое главное, чистый доход собственника увеличились на 23%.

Узнайте потенциал вашей квартиры в Санкт-Петербурге

Хотите узнать, сколько на самом деле может приносить ваша квартира при профессиональном подходе? Оставьте заявку, и наши эксперты подготовят для вас бесплатный персональный анализ доходности. Мы изучим ваш объект, его локацию, конкурентное окружение и дадим реалистичный прогноз по RevPAR и вашему потенциальному доходу на ближайшие 6 месяцев.

---

Эффективное управление недвижимостью сегодня — это наука, основанная на данных. В ButlerSPB мы используем комплексный подход, отслеживая десятки показателей, чтобы обеспечить не только стабильный, но и постоянно растущий доход для наших партнеров, гарантируя полную прозрачность на каждом этапе работы.