Наш Блог-сателлит
Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция от ButlerSPB

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция от ButlerSPB

Опубликовано: 23.07.2025


Как оспорить кадастровую стоимость: полное руководство по снижению налога на недвижимость

Получили уведомление из налоговой и удивились сумме налога на квартиру или земельный участок? Чаще всего причина — завышенная кадастровая стоимость. Хорошая новость: ее можно и нужно оспаривать. Это законный способ сэкономить десятки, а иногда и сотни тысяч рублей ежегодно.

Мы, команда юристов ButlerSPB, успешно помогаем нашим клиентам в Санкт-Петербурге и Ленобласти снижать кадастровую стоимость. В этой статье мы пошагово разберем всю процедуру: от сбора документов до получения нового налогового уведомления.

В каких случаях стоит оспаривать кадастровую стоимость?

Оспаривание кадастровой стоимости — это процедура, требующая времени и определенных затрат. Начинать ее целесообразно, если вы уверены в своей правоте и потенциальная экономия превышает расходы. Вот главные основания для пересмотра:

  • Рыночная стоимость очевидно ниже кадастровой. Государственная оценка проводится массово и не учитывает уникальные характеристики вашего объекта: плохое состояние ремонта, неудачную планировку, шумных соседей, вид из окна на промзону. Независимый оценщик установит реальную рыночную цену, которая и станет основанием для снижения кадастровой.
  • Допущена техническая ошибка при оценке. Самые частые ошибки — неверно указанная площадь, этажность, материал стен, год постройки или даже категория земель. Если вы нашли такое несоответствие, это веское основание для пересчета.
  • Использованы недостоверные сведения. Иногда при массовой оценке применяются некорректные данные о районе, инфраструктуре или используются нерелевантные объекты-аналоги для сравнения.
  • Экономическая выгода очевидна. Простой расчет показывает, что сумма экономии на налоге (а также на арендной плате, если она привязана к кадастру) за 3-4 года значительно перекрывает все расходы на услуги оценщика и юриста.

Сомневаетесь, есть ли в вашем случае основания для оспаривания? Получите бесплатную экспресс-оценку перспектив вашего дела от юриста ButlerSPB. Мы проанализируем ваши документы и скажем, стоит ли начинать процедуру.

Два пути оспаривания кадастровой стоимости: Комиссия или Суд

Закон предусматривает два основных способа снизить кадастровую стоимость: досудебный (через специальную комиссию при Росреестре) и судебный.

Физические лица могут выбрать любой из этих путей: сразу обратиться в суд или сначала попробовать решить вопрос в комиссии. Для юридических лиц до 2023 года досудебный порядок был обязательным, сейчас они также имеют право выбора.

Комиссия: быстрее и дешевле, но часто формально подходит к рассмотрению дел. Суд: дольше и дороже, но позволяет более детально разобраться в ситуации, назначить судебную экспертизу и с большей вероятностью добиться справедливого решения.

Этап 1. Подготовка: собираем доказательную базу

Независимо от выбранного пути, подготовка — это 90% успеха. Вам нужно собрать пакет документов, который докажет, что текущая кадастровая стоимость завышена.

Ключевой документ — отчет об оценке рыночной стоимости. Это самый важный элемент доказательной базы. Отчет должен быть подготовлен квалифицированным оценщиком, состоящим в СРО (саморегулируемой организации). Не экономьте на этом этапе — некачественный отчет станет главной причиной для отказа как в комиссии, так и в суде.

Список необходимых документов:

  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН о правах).
  • Отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости (в бумажном виде и на электронном носителе, подписанный ЭЦП оценщика).
  • При наличии — документы, подтверждающие технические или реестровые ошибки (технический паспорт, экспертное заключение и т.д.).

Этап 2. Путь А: Оспаривание через комиссию при Росреестре

Шаг 1. Подача заявления. Вы подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию при Управлении Росреестра по вашему региону (для Санкт-Петербурга — при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу). К заявлению прикладывается собранный пакет документов.

Шаг 2. Рассмотрение дела. Срок рассмотрения заявления — не более 30 календарных дней. Вас уведомят о дате и времени заседания. Личное присутствие или присутствие вашего представителя (юриста) желательно, чтобы дать пояснения и ответить на вопросы членов комиссии.

Шаг 3. Получение решения. По итогам заседания комиссия выносит одно из двух решений: удовлетворить ваше заявление и установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо отклонить его. В случае отказа у вас остается право обратиться в суд.

Этап 2. Путь Б: Оспаривание через суд

Шаг 1. Подготовка административного искового заявления. Это сложный юридический документ, который должен соответствовать требованиям КАС РФ (Кодекса административного судопроизводства). В нем нужно четко изложить свои требования, обосновать их и сослаться на нормы закона. Ошибки в иске могут привести к тому, что его оставят без движения или вернут.

Шаг 2. Подача иска в суд. Иск подается в суд областного уровня. Для объектов в Санкт-Петербурге это Санкт-Петербургский городской суд, для объектов в Ленинградской области — Ленинградский областной суд. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину.

Шаг 3. Судебное разбирательство. Суд рассматривает дело по существу, изучает представленные доказательства. Ответчиком выступает госорган, утвердивший результаты оценки. Суд может назначить судебную оценочную экспертизу для подтверждения рыночной стоимости. Участие опытного юриста на этом этапе критически важно для защиты вашей позиции.

Шаг 4. Получение решения суда. После рассмотрения дела суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, то после его вступления в законную силу сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН.


[Здесь можно разместить инфографику, визуально сравнивающую пути через Комиссию и Суд с основными шагами, сроками и результатами]


Сроки: когда можно подать заявление?

Это один из самых важных вопросов. Подать заявление на оспаривание можно в любой момент, пока оспориваемая кадастровая стоимость является актуальной.

Формально правило звучит так: с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН до даты внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости, определенной по результатам очередной государственной оценки.

Важный момент: налог будет пересчитан с 1 января того года, в котором вы подали заявление об оспаривании. Поэтому чем раньше вы начнете процедуру, тем быстрее получите экономию.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость?

Стоимость процедуры складывается из нескольких обязательных и опциональных статей расходов.

  • Услуги оценщика: Стоимость отчета об оценке зависит от типа объекта. В среднем для квартиры в Санкт-Петербурге это 5 000 - 10 000 руб., для земельного участка или коммерческого помещения — от 15 000 руб. и выше.
  • Госпошлина (для суда): Для физических лиц — 300 рублей, для юридических лиц — 6 000 рублей.
  • Юридические услуги: Стоимость услуг юриста зависит от сложности дела и выбранного пути (комиссия или суд). В ButlerSPB мы работаем по фиксированной цене или с оплатой за результат. Запишитесь на консультацию, и мы рассчитаем точную стоимость сопровождения для вашего случая.
  • Возможные доп. расходы: Нотариальные расходы на заверение копий, а также стоимость судебной экспертизы (от 30 000 руб.), если она будет назначена судом.

Топ-3 ошибки при самостоятельном оспаривании кадастровой стоимости

  1. Некачественный отчет об оценке. Попытка сэкономить и выбрать самого дешевого оценщика часто приводит к провалу. Суды и комиссии тщательно проверяют отчеты, и любой недочет (неправильные аналоги, ошибки в расчетах) станет основанием для отказа.
  2. Пропуск процессуальных моментов в суде. Неправильно составленный иск, неявка на заседание без уважительной причины, неспособность грамотно ответить на вопросы судьи или оппонентов — все это может свести на нет даже самые сильные аргументы.
  3. Недооценка сложности процесса. Многие собственники, особенно в делах с коммерческой недвижимостью или сложными земельными участками, пытаются “справиться сами”. Это часто приводит к отказу, потере времени, денег на оценку и госпошлину, а главное — к упущенной выгоде.

Почему стоит доверить оспаривание кадастровой стоимости ButlerSPB?

Снижение налога на недвижимость — это наша работа. Обращаясь к нам, вы получаете не просто юридическую услугу, а комплексное решение вашей задачи.

  • Опыт и специализация: Мы сфокусированы на земельном и имущественном праве в Санкт-Петербурге и Ленобласти и знаем все нюансы работы местных комиссий и судов.
  • Работа “под ключ”: Мы возьмем на себя абсолютно все: от анализа перспектив и заказа качественной оценки до представления ваших интересов в суде и контроля за внесением изменений в ЕГРН.
  • Надежные партнеры: Мы сотрудничаем только с проверенными и аккредитованными оценщиками, в чьих отчетах мы уверены.
  • Прозрачные условия: Вы с самого начала будете знать полную стоимость наших услуг. Мы работаем по договору, где четко прописаны все условия.
  • Экономия вашего времени и нервов: Занимайтесь своей работой, бизнесом или семьей, пока мы профессионально занимаемся снижением ваших налоговых платежей. подробности на этой странице

Готовы платить меньше налогов?

Не откладывайте экономию на потом. Свяжитесь с нами прямо сейчас для бесплатной первичной консультации. Мы оценим перспективы вашего дела и предложим лучший план действий.

Наши контакты: Телефон: [Номер телефона] Email: [Адрес электронной почты] WhatsApp/Telegram: [Ссылка или номер]


Ответы на частые вопросы

Вопрос: Можно ли оспорить кадастровую стоимость, если я не собственник, а арендатор?

Ответ: Как правило, право на оспаривание имеет собственник объекта. Однако арендатор может это сделать, если размер арендной платы по договору напрямую зависит от кадастровой стоимости (это актуально для аренды государственного или муниципального имущества).

Вопрос: За какой период пересчитают налог после снижения стоимости?

Ответ: Налоговая инспекция произведет перерасчет налога начиная с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании в комиссию или суд. Вернуть переплату за предыдущие годы, к сожалению, нельзя.

Вопрос: Что делать, если комиссия отказала?

Ответ: Отказ комиссии не является окончательным. У вас есть полное право в течение трех месяцев с даты получения отказа обратиться с аналогичным требованием в суд.

Вопрос: Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Ответ: По общему правилу, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в четыре года. Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) этот срок может быть сокращен до двух лет.


Читайте также