Больше денег из тех же метров: реальные кейсы ButlerSPB по увеличению доходности квартиры через перепланировку
Опубликовано: 23.07.2025
Как грамотная перепланировка увеличивает доходность вашей квартиры: Разбор реальных кейсов в Санкт-Петербурге
Ваша квартира в хорошем районе Санкт-Петербурга простаивает или сдается заметно ниже рыночной цены? Многие собственники считают, что ключ к высокой арендной ставке — это свежий косметический ремонт. Но часто главная проблема кроется глубже — в нефункциональной планировке, унаследованной от советских времен или просто не отвечающей современным запросам. профессиональные услуги по управлению можно найти здесь
Грамотная перепланировка — это не затраты, а высокодоходная инвестиция, способная увеличить ваш ежемесячный доход на 30-50% и значительно повысить ликвидационную стоимость самого объекта. В этой статье мы, команда ButlerSPB, на реальных примерах из нашей практики покажем, какие решения работают, сколько они стоят и как быстро окупаются в реалиях петербургского рынка недвижимости.
Почему старые планировки “съедают” вашу прибыль?
Прежде чем вкладывать деньги в переделку, важно понять, что именно мешает вашей квартире приносить максимальный доход. Как правило, это три ключевые проблемы.
- Бесполезные квадратные метры. Длинные темные коридоры, непонятные кладовки-пеналы, непропорционально большие комнаты при крошечной кухне — все это “мертвая” площадь, за которую вы платите коммунальные услуги, но которую невозможно эффективно использовать.
- Несоответствие запросам современных арендаторов. Сегодня мало кто ищет квартиру с изолированной кухней в 6 м². В приоритете — объединенные кухни-гостиные, где можно и готовить, и принимать гостей. Острый спрос существует на наличие выделенного рабочего места для удаленной работы, а также на функциональные гардеробные вместо громоздких шкафов.
- Ограниченная целевая аудитория. Классическая «однушка» интересна только одинокому арендатору или паре без детей. Грамотная перепланировка в евродвушку может сделать ее привлекательной для пары с ребенком, а разделение большой квартиры на студии — для студентов или молодых специалистов, кратно расширяя круг потенциальных жильцов.
Экспертный блок ButlerSPB: По нашему опыту, до 15% площади в типовых квартирах старого фонда и «кораблях» используется неэффективно. Наша задача в ButlerSPB — найти эти «мертвые» метры и превратить их в реальные деньги для собственника.
Золотые правила инвестиционной перепланировки
Чтобы ремонт стал выгодной инвестицией, а не статьей расходов, мы в своей работе всегда придерживаемся четырех ключевых правил.
- Фокус на функцию, а не на декор. Цель инвестиционного ремонта — не «шикарно», а «удобно, практично и выгодно». Вместо дорогой лепнины — продуманное зонирование. Вместо дизайнерских люстр — грамотно расположенные розетки и выводы под технику. Мы создаем ликвидное пространство, которое будет легко сдать и которое понравится широкому кругу арендаторов.
- Отталкиваемся от целевого арендатора. Кто будет жить в этой квартире? Студент из соседнего вуза? Ему важны компактность, функциональность и невысокая стоимость. IT-специалист? Ему критически необходимо удобное рабочее место с хорошим освещением. Молодая семья? Им нужна изолированная спальня и место для детской кроватки. Анализ ЦА — это фундамент успешного проекта.
- Закон — прежде всего. Любые серьезные изменения, особенно затрагивающие мокрые зоны и несущие конструкции, требуют обязательного согласования. Риски незаконной перепланировки слишком высоки: от штрафов и невозможности продать квартиру до предписания вернуть все в исходное состояние за свой счет.
- Считаем ROI (Return on Investment). Мы всегда просчитываем окупаемость инвестиций. Затраты на перепланировку и ремонт должны окупиться за счет прироста арендной платы за адекватный срок. Хорошим показателем для таких проектов считается окупаемость в пределах 2-5 лет.
Реальные кейсы ButlerSPB: Цифры, решения и результаты
Теория важна, но лучше всего нашу экспертизу демонстрируют цифры и реальные объекты.
Кейс №1. Из “убитой” однушки в сталинке — в стильную евродвушку для молодой пары.
- Было: Однокомнатная квартира 42 м² в сталинском доме с 8-метровой кухней, темным коридором и одной большой комнатой. Состояние “под снос”. Потенциальная арендная плата в таком виде: 25 000 ₽/мес.
- Задача: Максимально увеличить доходность и привлечь платежеспособных, аккуратных арендаторов на длительный срок.
- Решение от ButlerSPB:
- Демонтировали ненесущую перегородку между кухней и комнатой.
- Создали просторную кухню-гостиную площадью 20 м² с зонами для готовки, обеденным столом и диваном.
- За счет площади бывшей комнаты и коридора выделили уютную изолированную спальню (10 м²).
- В нише бывшего коридора организовали вместительную гардеробную систему.
- [Изображение: План “до” и “после”]
- [Фотографии реализованного проекта]
- Стало: Функциональная, светлая и востребованная на рынке евродвушка, которая идеально подходит для молодой пары или специалиста, работающего из дома.
- Финансовый результат:
- Затраты (проект, согласование, работы, материалы, меблировка): 1,2 млн ₽.
- Новая арендная плата: 45 000 ₽/мес.
- Прирост дохода: +20 000 ₽/мес. или +240 000 ₽/год.
- Окупаемость инвестиций: 5 лет (и это без учета роста стоимости самой квартиры, которая после такой перепланировки и ремонта стала значительно ликвиднее).
Кейс №2. Создание двух автономных студий из большой двухкомнатной квартиры.
- Было: Двухкомнатная квартира 65 м² в доме типа “корабль”. Неудобная планировка, низкая ликвидность. Сдавалась за 35 000 ₽/мес. с большим трудом.
- Задача: Увеличить денежный поток для инвестора. Целевая аудитория — студенты и молодые специалисты, работающие в этом районе.
- Решение от ButlerSPB:
- Разработали сложный проект по разделению квартиры на две автономные студии площадью около 30 м² каждая.
- В каждой студии организовали собственный санузел и компактную кухонную зону (это требовало сложного инженерного проекта для переноса мокрых зон, который мы успешно согласовали).
- Создали общий входной тамбур, сохранив статус единого объекта недвижимости.
- [Изображение: План “до” и “после”]
- [Фотографии одной из готовых студий]
- Стало: Два независимых и высоколиквидных объекта, которые сдаются по отдельности и пользуются огромным спросом.
- Финансовый результат:
- Затраты (более капиталоемкий проект): 1,8 млн ₽.
- Новая арендная плата: 28 000 ₽/мес. × 2 студии = 56 000 ₽/мес.
- Прирост дохода: +21 000 ₽/мес. или +252 000 ₽/год.
- Окупаемость инвестиций: ~7 лет. Этот проект более дорогой, но он создает стабильный и диверсифицированный денежный поток.
Этапы согласования перепланировки: Краткая инструкция от ButlerSPB
Процесс легализации изменений в планировке стандартизирован и включает несколько ключевых шагов:
- Консультация и техническое заключение. Наш инженер оценивает состояние конструкций дома и принципиальную возможность реализации ваших идей.
- Разработка проекта перепланировки. Проектная организация с допуском СРО готовит детальный план будущих изменений в соответствии со всеми нормами и правилами.
- Подача документов в МВК (Межведомственную комиссию). Собранный пакет документов (проект, техзаключение, правоустанавливающие документы) подается на рассмотрение.
- Получение разрешения и проведение работ. После получения официального разрешения можно приступать к строительным работам строго по проекту.
- Приемка работ комиссией. По завершении ремонта специальная комиссия сверяет результат с проектом, после чего вы получаете акт о завершенной перепланировке и заказываете новый технический паспорт в ПИБ.
Процесс кажется сложным и долгим? Так и есть, если заниматься им самостоятельно. Команда ButlerSPB берет на себя все этапы согласования «под ключ», экономя ваше время, нервы и гарантируя легальность всех изменений. [Узнать больше об услуге согласования →](ссылка на услугу)
Заключение: Перепланировка — это ваш стратегический актив
Как показывают наши кейсы, грамотная перепланировка — это мощный инструмент для инвестора. Это не просто ремонт, а стратегическое изменение продукта, которое позволяет:
- Повысить ежемесячный арендный доход на 30-50% и более.
- Расширить целевую аудиторию и снизить простои квартиры.
- Существенно увеличить рыночную стоимость самого актива.
Ключ к успеху — в комплексном подходе: тщательный анализ объекта, понимание целевой аудитории, точный расчет ROI и обязательная легализация всех изменений. Обращаясь в ButlerSPB, вы получаете не просто строительную бригаду, а партнера, который обладает опытом в дизайне, инженерии, юриспруденции и управлении недвижимостью для достижения главной цели — максимальной доходности вашей квартиры.
Хотите узнать потенциал доходности вашей квартиры?
Получите бесплатный экспресс-анализ от наших экспертов. Мы оценим вашу текущую планировку и предложим 1-2 варианта ее улучшения с предварительным расчетом роста арендной ставки и стоимости инвестиций.
[Кнопка: “Получить бесплатный анализ”]
Или свяжитесь с нами напрямую:
- Телефон: +7 (XXX) XXX-XX-XX
- Email: invest@butlerspb.ru