Как планировка квартиры определяет ее ликвидность при продаже? Полный разбор от экспертов ButlerSPB

Две одинаковые по площади и расположению квартиры в одном доме могут продаваться с разницей в несколько месяцев и сотни тысяч рублей. В чем секрет? Часто ответ кроется в том, чего не видно в объявлении с первого взгляда — в планировке. Многие продавцы недооценивают влияние планировки на цену квартиры, фокусируясь только на ремонте и местоположении. Инвесторы же рискуют вложиться в красивый, но нефункциональный объект, который “зависнет” на рынке.

В этой статье эксперты ButlerSPB детально разберут, что такое ликвидная планировка, какие решения ценятся покупателями в Санкт-Петербурге сегодня, а чего стоит избегать, чтобы не потерять время и деньги.

Что такое ликвидность квартиры и почему планировка — ее ключевой фактор?

Говоря простым языком, ликвидность — это не только возможность продать квартиру по высокой цене, но и скорость продажи. Ликвидный объект — это тот, на который всегда есть стабильный спрос, его легко и быстро можно превратить в деньги. Планировка здесь играет одну из главных ролей.

Психология покупателя такова, что, заходя в квартиру, он мысленно «расставляет свою мебель» и «проживает свой день». Если эргономика пространства нарушена, коридор съедает метры, а в комнате невозможно удобно поставить кровать и шкаф, человек чувствует интуитивный дискомфорт. Он может даже не сформулировать причину, но подсознательно вычеркнет этот вариант из списка. Именно поэтому грамотная планировка — это фундамент, на котором строится успешная продажа.

Золотой стандарт: ТОП-5 признаков ликвидной планировки

Какие характеристики делают планировку востребованной на рынке? Мы выделили пять ключевых признаков, на которые обращает внимание абсолютное большинство покупателей. подробности на этой странице

1. Функциональное зонирование и правильная форма комнат

Идеальная квартира имеет четкое разделение на «общественную» зону (прихожая, кухня-гостиная) и «приватную» (спальни, ванная комната). В такой квартире гости не ходят мимо вашей спальни, чтобы попасть в санузел. Комнаты должны быть правильной формы, близкой к квадрату или прямоугольнику с соотношением сторон не более 1:2. В таких помещениях легко расставить мебель, не остается «мертвых» углов и бесполезных пространств. Длинные и узкие коридоры, съедающие до 15-20% площади, — верный признак низкой ликвидности.

Экспертный совет: Обращайте внимание на входную группу. Наличие «грязной зоны» у входа, где можно разместить вместительный шкаф для верхней одежды и обуви, не загромождая проход, — это неочевидный, но важный плюс для покупателя.

2. Просторная кухня или кухня-гостиная (от 10 кв.м.)

Времена, когда кухня была лишь местом для готовки, прошли. Сегодня это центр семейной жизни, где собираются по вечерам, принимают гостей. Поэтому просторная кухня от 10 кв.м. или объединенная кухня-гостиная — мощнейший фактор ликвидности. Именно поэтому европланировка так популярна: при одинаковой общей площади «евродвушка» (одна спальня и большая кухня-гостиная) почти всегда продастся быстрее и дороже, чем классическая двухкомнатная квартира с кухней 6-7 кв.м. Если вы ищете объект для инвестиций, ставка на просторную кухню-гостиную в СПб — беспроигрышный вариант.

3. Изолированные комнаты

Для семей с детьми или нескольких взрослых, живущих вместе, это не просто пожелание, а критически важный фактор. Изолированные комнаты обеспечивают личное пространство для каждого члена семьи. Проходная комната (за исключением гостиной в некоторых проектах) — это серьезный недостаток, который резко сужает круг потенциальных покупателей и снижает стоимость объекта. Такая квартира не подойдет для сдачи в аренду нескольким нанимателям, что также отпугнет инвесторов.

4. Наличие дополнительных функциональных пространств

Современный покупатель ценит продуманность и комфорт. Поэтому наличие дополнительных помещений значительно повышает привлекательность квартиры:

Гардеробная или кладовая: Даже небольшая ниша площадью 2-3 кв.м., оборудованная под гардеробную, ценится гораздо выше, чем необходимость ставить громоздкий шкаф-купе в спальне.
Остекленная и утепленная лоджия: Перестала быть складом для ненужных вещей и воспринимается как дополнительное пространство — кабинет, зона отдыха или зимний сад.
Два санузла: Для квартир площадью от 65-70 кв.м. наличие гостевого санузла или мастер-спальни (спальня со своим санузлом и гардеробной) — это уже стандарт комфорт- и бизнес-класса, который очень ценится покупателями.

5. Окна и естественное освещение

Квартира, залитая светом, всегда кажется более просторной и уютной. Высоко ценятся:

Окна на разные стороны света («распашонка»): Обеспечивают хорошую инсоляцию в течение всего дня и естественное проветривание.
Большая площадь остекления: Панорамные или просто большие окна.
Угловые комнаты с двумя окнами: Дают больше света и вариативности в расстановке мебели.

При этом важно отсутствие эффекта «окна в окна», когда из квартиры открывается вид на стену или окна соседнего дома в нескольких метрах.

Стоп-факторы: Какие планировки отпугивают 9 из 10 покупателей?

Теперь составим чек-лист антитрендов. Если ваша квартира обладает одним или несколькими из этих признаков, ее ликвидность находится под угрозой.

Неузаконенная перепланировка – главный враг сделки

Это самый критичный пункт. Снос несущих стен, перенос «мокрых зон» (кухни, санузла) на место жилых комнат, объединение балкона с комнатой без должного согласования — все это создает огромные проблемы для покупателя. Банки не одобряют ипотеку на такие объекты, а новый собственник рискует получить штраф от жилищной инспекции и предписание вернуть все в первоначальный вид за свой счет.

Призыв к действию от ButlerSPB: Если у вас есть неузаконенная перепланировка, не пытайтесь ее скрыть. Обратитесь к нам — мы проведем честную оценку ликвидности квартиры, проанализируем возможность узаконивания или разработаем корректную стратегию продажи с учетом этого фактора, чтобы сделка прошла безопасно для обеих сторон.

Классические «неликвиды»

Проходные комнаты.
Длинные, темные и узкие коридоры («трамвай», «кишка»), съедающие полезную площадь.
Крошечная кухня (менее 8 кв.м.) в квартире с несколькими комнатами.
Комнаты неправильной геометрии: пятиугольные, трапециевидные, с острыми или тупыми углами.
Единственный совмещенный санузел в квартире с 3 и более комнатами.
Расположение «мокрых зон» над жилыми комнатами соседей снизу (частый результат неудачной перепланировки).

Сравнительный анализ: «сталинка», «хрущевка», «корабль», новостройки. Чья планировка ликвиднее?

Рассмотрим популярные типы домов в Санкт-Петербурге с точки зрения привлекательности их планировок.

Тип дома	Плюсы планировки	Минусы планировки	Потенциал ликвидности и комментарий эксперта
Сталинка	Высокие потолки, большие окна, часто изолированные комнаты, толстые стены.	Часто деревянные перекрытия, небольшие кухни (требуют перепланировки), сложный ремонт.	Высокий, если нет проблем с перекрытиями и коммуникациями. Ценятся за атмосферу, расположение и простор. Хороший потенциал для создания современной планировки.
Хрущевка	---	Маленькая кухня, смежные комнаты, низкие потолки, совмещенный санузел.	Низкий. Ликвидность поддерживается только низкой ценой и хорошим расположением. Считается классическим примером неликвидной планировки квартиры.
Корабль	---	Узкие комнаты-пеналы, маленькие кухни (5-6 кв.м.), плохая шумоизоляция.	Очень низкий. Один из самых неликвидных типов жилья в старом фонде СПб из-за крайней нефункциональности планировок.
Новостройка (Комфорт/Бизнес)	Европланировки, большие кухни, мастер-спальни, гардеробные, 2 санузла, правильные формы.	Возможны нестандартные формы комнат в авторских архитектурных проектах.	Максимальный. Современные новостройки комфорт-класса и выше проектируются с учетом актуальных запросов покупателей, что обеспечивает им наивысшую ликвидность.

Как повысить ликвидность квартиры? Практические советы от ButlerSPB

Что делать, если ваша планировка далека от идеала? Не всегда нужно прибегать к кардинальным мерам.

Для продавцов: не меняем, а подчеркиваем

Визуальное зонирование: С помощью правильной расстановки мебели, разных сценариев освещения и цветовых акцентов можно визуально разделить пространство и показать его функциональность. Например, в большой комнате можно четко обозначить зону отдыха и рабочую зону.
Хоумстейджинг: Уберите всю лишнюю мебель, особенно из коридоров и прихожей, чтобы они не казались тесными. Расставьте мебель так, чтобы подчеркнуть правильность форм комнат и не перекрывать путь к окну.
Акценты в объявлении: В тексте и на фото делайте упор на плюсы. Не пишите просто “кухня 18м²”, а “просторная кухня-гостиная 18м² для семейных ужинов”. Увидели нишу? Напишите: “есть место под вместительную гардеробную”.

Когда перепланировка оправдана перед продажей?

Короткий ответ: почти никогда. Затраты времени, денег и нервов на согласование и ремонт редко окупаются соразмерной прибавкой к итоговой цене продажи. Покупатель, скорее, предпочтет скидку и сделает все под себя.

Исключения, которые можно рассмотреть:

Объединение раздельного санузла в маленькой студии или однокомнатной квартире.
Создание проема между кухней и комнатой для получения европланировки (только если стена не несущая и это легко согласовать).

Важно: Любое решение о перепланировке перед продажей должно приниматься только после консультации со специалистом по недвижимости и инженером, чтобы оценить все риски и экономическую целесообразность.

Заключение и призыв к действию (CTA)

Планировка — один из трех столпов ликвидности квартиры наряду с локацией и состоянием дома. Это не просто чертеж на бумаге, а сценарий будущей жизни покупателя. Грамотная оценка планировки позволяет избежать фатальных ошибок при покупке и максимизировать скорость и сумму сделки при продаже. Теперь вы знаете, какая планировка лучше для продажи, и можете более осознанно подойти к этому вопросу.

Не уверены, насколько ликвидна ваша квартира или объект, который вы собираетесь купить? Не гадайте. Получите бесплатную экспресс-оценку ликвидности планировки от экспертов ButlerSPB. Просто отправьте нам план квартиры, и мы дадим честную обратную связь и рекомендации. Это ваш первый шаг к выгодной сделке.

Читайте также в нашем блоге:

Как подготовить квартиру к продаже: полный чек-лист
Топ-5 ошибок продавца недвижимости, которые стоят миллионы
Наши услуги по продаже недвижимости в Санкт-Петербурге

Планировка и ликвидность: как продать квартиру быстрее и дороже