Как расторгнуть договор аренды квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция для арендатора и арендодателя

Переезд в другой город, конфликт с соседями или, наоборот, недобросовестный жилец — причин для досрочного расторжения договора аренды может быть множество. Однако простая передача ключей не означает прекращения обязательств. Неправильное оформление может привести к финансовым потерям и судебным разбирательствам.

Мы в ButlerSPB ежедневно сталкиваемся с подобными ситуациями и знаем все юридические тонкости этого процесса. Чтобы защитить вас от ошибок, мы подготовили исчерпывающее руководство.

В этой статье мы разберем три законных способа расторжения договора, расскажем, как действовать арендатору и арендодателю, и предоставим готовые образцы документов.

Законные основания для расторжения договора: ГК РФ vs ваш договор

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, важно понять, какими правилами вы должны руководствоваться. Таких источников два: Гражданский кодекс РФ (в первую очередь статьи 619, 620 и 687) и сам текст вашего договора.

Золотое правило: сначала внимательно перечитайте свой договор! Часто в нем уже прописаны условия и сроки для досрочного расторжения (например, обязанность уведомить другую сторону за 30 дней). Если договор содержит такие пункты и они не противоречат закону, они имеют приоритет. Если же в договоре ничего не сказано — действуем строго по закону.

Стоит также отметить важный юридический нюанс. Договор на проживание физического лица в квартире правильно называть договором найма, а не аренды. Закон сильнее защищает права нанимателя (жильца). Однако в быту все привыкли к термину “аренда”, поэтому для простоты мы будем использовать его, помня об этой особенности.

Способ 1: Мирное расторжение по соглашению сторон

Это самый простой, быстрый и безопасный способ прекратить отношения. Он подходит, когда и арендатор, и арендодатель согласны разойтись на определенных условиях и не имеют друг к другу претензий.

Пошаговый процесс выглядит так:

Устные переговоры. Обсудите дату выезда, порядок возврата залога, оплату последних счетов за коммунальные услуги.
Подготовка Соглашения о расторжении. Зафиксируйте все договоренности на бумаге. Это ваш главный защитный документ.
Подписание соглашения. Обе стороны подписывают документ в двух экземплярах. С этого момента договор считается расторгнутым на указанных в соглашении условиях.

Что обязательно указать в Соглашении о расторжении

Чтобы документ имел юридическую силу, убедитесь, что в нем есть следующие пункты:

✅ Дата и место составления.
✅ Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации.
✅ Ссылка на основной договор: Укажите номер и дату договора найма (аренды), который вы расторгаете.
✅ Дата расторжения: Четко пропишите, с какого числа договор прекращает свое действие.
✅ Пункт об отсутствии претензий: Самая важная фраза — «Стороны подтверждают, что не имеют друг к другу никаких взаимных претензий, как финансовых, так и материальных».
✅ Условия по обеспечительному платежу (залогу): Укажите, возвращается ли залог, в какой сумме, в какой срок и каким способом (наличными, переводом на карту).
✅ Упоминание Акта приема-передачи: Пропишите, что квартира передана, ключи возвращены, и Акт приема-передачи подписан одновременно с соглашением.

Экспертный совет от ButlerSPB: Не используйте шаблоны из интернета бездумно. Многие из них содержат ошибки или не учитывают важные детали. Мы подготовили юридически выверенный образец Соглашения о расторжении.

[Кнопка: Скачать образец в .docx]

Способ 2: Расторжение по инициативе одной из сторон

Если договориться мирно не получается, одна из сторон может инициировать расторжение в одностороннем порядке. Здесь правила для арендатора и арендодателя кардинально различаются.

Если инициатор — Арендатор (Наниматель)

По закону (ст. 687 ГК РФ) наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор в любое время. Для этого не нужны веские причины. Главное — соблюсти процедуру.

Основное правило: Вы обязаны письменно предупредить собственника о своем намерении за три месяца до даты выезда.
Важный нюанс: Проверьте свой договор! Если в нем указан другой, более короткий срок уведомления (например, 30 дней или 1 месяц), то действует именно он.

Пошаговый план для арендатора:

Составьте Уведомление о досрочном расторжении договора.
Вручите уведомление собственнику. Сделайте это либо лично под роспись на вашем экземпляре, либо отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес, указанный в договоре.
По истечении срока уведомления (например, 30 дней) освободите квартиру, оплатите все счета и подпишите с собственником Акт приема-передачи. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Если инициатор — Арендодатель (Наймодатель)

У собственника гораздо меньше прав на одностороннее расторжение договора. Закон защищает жильца, и выселить его просто потому, что “нашли жильцов получше” или “решили сами пожить”, нельзя. Расторжение по инициативе арендодателя возможно только через суд и только при существенных нарушениях со стороны арендатора.

Список законных оснований (ст. 687 ГК РФ):

Невнесение платы за жилье более двух раз подряд (для краткосрочных договоров до 1 года).
Невнесение платы более шести месяцев (для долгосрочных договоров).
Порча или разрушение жилого помещения.
Использование квартиры не по назначению (например, под офис или склад).
Систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Важный нюанс: Перед обращением в суд арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение с требованием устранить нарушения в разумный срок. Только если арендатор проигнорировал это требование, можно подавать иск.

Как правильно составить и вручить Уведомление о расторжении

Уведомление — это официальный документ. В нем должны быть:

Адресат: ФИО и адрес второй стороны.
Отправитель: Ваши ФИО и адрес.
Тема документа: «Уведомление о досрочном расторжении договора найма».
Суть: Ссылка на договор (номер, дата), четкое изложение намерения расторгнуть его и указание даты прекращения договора. Если вы арендодатель, укажите причину (нарушение) и требование его устранить.
Дата и подпись.

Способы вручения, имеющие юридическую силу:

Лично в руки: Вторая сторона ставит на вашем экземпляре дату, подпись и фразу «экземпляр получил(а)».
Заказным письмом с уведомлением о вручении: Почта официально зафиксирует факт и дату доставки письма. Это самый надежный способ, если вторая сторона избегает контакта.

Скачайте проверенные образцы, чтобы избежать ошибок:

[Кнопка: Скачать образец Уведомления о расторжении для арендатора]

[Кнопка: Скачать образец Предупреждения об устранении нарушений для арендодателя]

Способ 3: Когда без суда не обойтись?

Суд — это крайняя мера, к которой прибегают, когда все остальные способы исчерпаны.

Типичные ситуации для обращения в суд:

Арендодатель хочет выселить арендатора-неплательщика, а тот отказывается съезжать.
Арендатор съехал, оставив долги по аренде и коммунальным платежам.
Собственник отказывается возвращать залог, хотя арендатор выполнил все условия договора и не нанес ущерба имуществу.
Одна из сторон грубо нарушает условия договора, но отказывается расторгать его добровольно.

Процесс обычно включает досудебную претензию, подачу искового заявления, судебные заседания и получение решения суда.

Судебные тяжбы — это всегда долго, дорого и нервно. 95% споров можно решить в досудебном порядке при грамотном подходе. Команда юристов ButlerSPB готова взять переговоры на себя и защитить ваши интересы. [Получите бесплатную консультацию по вашей ситуации]

Завершаем процесс правильно: Акт приема-передачи и финансовые расчеты

Независимо от способа расторжения, финальным шагом всегда является подписание Акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи. Этот документ фиксирует состояние квартиры на момент выезда и защищает обе стороны. В нем обязательно нужно указать:
- Состояние ремонта, мебели и техники (можно сослаться на опись имущества, если она была).
- Актуальные показания всех счетчиков (вода, электричество, газ).
- Факт передачи ключей (указать количество комплектов).
- Пункт об отсутствии у сторон претензий к состоянию имущества.
Обеспечительный платеж (залог). Залог возвращается арендатору после подписания Акта и проведения всех взаиморасчетов. Собственник вправе удержать из залога сумму долга по аренде или коммунальным платежам, а также стоимость ремонта, если ущерб был нанесен по вине жильца и зафиксирован в Акте. Если споров нет, залог возвращается полностью.

ТОП-5 ошибок при расторжении договора аренды

Устные договоренности. “Мы договорились по телефону” — эта фраза не имеет никакой юридической силы. Любые договоренности фиксируйте на бумаге.
Просто съехать и перестать платить. Пока договор не расторгнут официально, ваша обязанность платить сохраняется. Собственник сможет взыскать с вас долг через суд.
Неправильно вручить уведомление. Отправить СМС или сообщение в мессенджере недостаточно. Используйте только те способы, которые можно доказать: роспись на экземпляре или заказное письмо.
Не подписать Акт приема-передачи. Без акта арендодатель может позже заявить о порче имущества, а арендатор не сможет доказать, в каком состоянии он оставил квартиру.
Самовольно удерживать залог. Арендодатель не может просто так оставить залог себе. Удержание должно быть обосновано (долги, ущерб) и в идеале согласовано в Соглашении о расторжении или Акте.

Заключение

Правильное расторжение договора аренды — это не формальность, а ваша финансовая и юридическая безопасность. Ключ к успеху — внимательное чтение договора и грамотное оформление документов: Соглашения или Уведомления, и финального Акта.

Процесс кажется сложным? Не хотите рисковать? Доверьте это профессионалам. Команда ButlerSPB предлагает полный спектр услуг:

✅ Юридический анализ вашего договора аренды.
✅ Подготовка всех необходимых документов (соглашения, уведомления, акты).
✅ Ведение переговоров со второй стороной.
✅ Полное сопровождение процесса расторжения “под ключ”.

Защитите свои права и сэкономьте время. Свяжитесь с нами сегодня для бесплатной 15-минутной консультации, и мы оценим вашу ситуацию.

[Кнопка: Оставить заявку] | [Телефон: +7 XXX XXX-XX-XX]

Как правильно расторгнуть договор аренды: пошаговая инструкция от ButlerSPB