Как расторгнуть договор с риэлтором без штрафов: пошаговая инструкция от экспертов ButlerSPB

Подписали договор с риэлтором, а результата нет? Специалист не выходит на связь, не показывает отчеты о проделанной работе или просто не выполняет обещаний? Ситуация неприятная, но не безвыходная. Многие боятся, что расторжение договора грозит большими штрафами и судебными разбирательствами. Это миф, который выгоден недобросовестным агентам.

На самом деле, у вас есть законное право отказаться от услуг, которые вас не устраивают. Главное — сделать это юридически грамотно. Команда ButlerSPB подготовила для вас исчерпывающее руководство, основанное на законодательстве РФ и многолетней практике на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Мы поможем вам защитить свои права и избежать финансовых потерь.

Закон на вашей стороне: что говорит ГК РФ о расторжении договора возмездного оказания услуг

Прежде всего, давайте обретем уверенность. Ваш договор с риэлтором или агентством недвижимости с юридической точки зрения является договором возмездного оказания услуг. Его расторжение регулируется Гражданским кодексом и Законом «О защите прав потребителей», которые защищают в первую очередь вас как заказчика.

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Это право подкрепляется и другой важной нормой:

Статья 32 Закона РФ “О защите прав потребителей” Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Главный вывод: вы имеете полное право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любой момент. Вопрос не в том, можно ли это сделать, а в том, как это сделать грамотно и без лишних трат.

”Штраф” или “фактически понесенные расходы”? Разбираемся в терминах

Это самый важный момент, в котором кроется большинство манипуляций. В договорах часто можно встретить пугающие пункты о «неустойках», «штрафах» или «компенсациях» за досрочное расторжение. Важно понимать разницу.

Штраф за расторжение договора — это незаконно. Любые пункты в договоре, которые устанавливают штраф за сам факт вашего отказа от услуг, являются ничтожными (недействительными). Они ущемляют ваши права как потребителя, и суд всегда встанет на вашу сторону.

Фактически понесенные расходы (ФПР) — это реальные, документально подтвержденные затраты, которые риэлтор уже совершил для выполнения своих обязательств по договору. Именно их вы обязаны возместить по закону.

Что является ФПР:

Оплата рекламы вашего объекта на классифайдах (ЦИАН, Авито и др.) — при наличии чеков или актов.
Заказ платных выписок из ЕГРН — при наличии квитанций об оплате.
Оплата услуг профессионального фотографа — при наличии договора с ним и чека.

Что НЕ является ФПР:

Время, потраченное риэлтором на показы и звонки.
Расходы на бензин и мобильную связь (если это не подтверждено чеками и путевыми листами, что почти нереально).
«Упущенная выгода» или потенциальная комиссия.
Любые виртуальные «усилия» и «консультации».

Ваша задача — оплатить только доказанные расходы, а не мифические штрафы, которые вам могут навязывать.

Пошаговый план: как расторгнуть договор с риэлтором за 4 шага

Действуем спокойно, методично и в рамках закона.

Шаг 1. Анализируем ваш договор

Достаньте свой экземпляр договора и внимательно изучите его. Нас интересуют следующие разделы:

Срок действия: Когда он заканчивается? Возможно, проще дождаться его окончания.
Обязанности сторон: Что именно риэлтор обязался делать? Предоставлять отчеты, размещать рекламу, организовывать показы? Фиксируйте невыполненные пункты.
Порядок расторжения и ответственность сторон: Найдите те самые пункты о неустойках и штрафах, чтобы быть готовым к диалогу и аргументированно заявить об их ничтожности.
Тип договора: Эксклюзивный он или нет? Об этом поговорим отдельно.

Шаг 2. Попытка мирных переговоров

Прежде чем отправлять официальные письма, попробуйте решить вопрос устно. Это может сэкономить время и нервы.

Как вести диалог: Позвоните или встретьтесь с риэлтором (или его руководителем). Спокойно, без обвинений и эмоций, сообщите о своем решении расторгнуть договор.
Аргументация: Можете сослаться на невыполнение конкретных пунктов (например, отсутствие отчетов о рекламе). Но даже если формальных нарушений нет, вы можете просто сказать, что решили отказаться от услуг на основании вашего права по статье 782 ГК РФ.
Цель: Договориться о расторжении по соглашению сторон. Если риэлтор понес расходы, попросите предоставить подтверждающие документы и обсудите сумму компенсации.

Шаг 3. Составляем и вручаем уведомление о расторжении

Если мирно договориться не удалось или вы хотите сразу действовать официально — это ключевой юридический шаг. Вам нужно письменно уведомить агента о своем решении.

Что должно быть в уведомлении:

Адресат: ФИО риэлтора или наименование агентства недвижимости, их адрес.
Отправитель: Ваши ФИО, паспортные данные, адрес.
Заголовок: «Уведомление об одностороннем отказе от исполнения агентского договора №… от…».
Основной текст: «Настоящим, на основании ст. 782 Гражданского кодекса РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», уведомляю вас о своем одностороннем отказе от исполнения агентского договора № [номер] от [дата]. Прошу считать указанный договор расторгнутым с даты получения настоящего уведомления».
Дополнительная фраза: «Прошу в течение [например, 5] рабочих дней предоставить отчет о фактически понесенных расходах с приложением документальных подтверждений (чеков, квитанций, актов)».
Дата и подпись.

[СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ УВЕДОМЛЕНИЯ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА (PDF)] доверительное управление квартирой - отличное решение

Как правильно вручить уведомление (очень важно!):

Лично под роспись. Распечатайте два экземпляра. Один отдайте представителю агентства, а на втором (вашем) попросите поставить дату, подпись, ФИО и должность принявшего.
Самый надежный способ. Отправьте уведомление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес агентства (или адрес риэлтора, указанный в договоре). Почтовая квитанция и опись будут вашим неоспоримым доказательством.

Шаг 4. Урегулирование финансовых вопросов

После получения уведомления агентство может предоставить вам отчет о расходах.

Проверьте документы. Внимательно изучите каждый пункт. Есть ли на каждую сумму чек, квитанция, договор или акт? Соответствуют ли даты периоду действия вашего договора?
Расходы обоснованы? Если вам предоставили чеки за рекламу на ЦИАН на сумму 5000 рублей, оплатите эту сумму. После оплаты обязательно подпишите соглашение о расторжении договора, где будет указано, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий.
Требуют штраф или необоснованные суммы? Спокойно и твердо откажитесь, ссылаясь на ст. 782 ГК РФ. Напомните, что вы готовы оплатить только документально подтвержденные расходы.

Особый случай: как расторгнуть эксклюзивный договор с риэлтором

Многие уверены, что эксклюзивный договор — это кабала, из которой не выбраться. Это не так. «Эксклюзивность» не отменяет действия Гражданского кодекса и Закона о защите прав потребителей.

В чем особенность: Эксклюзивный договор лишь запрещает вам нанимать других риэлторов и самостоятельно заниматься продажей на время его действия. Но он не лишает вас права расторгнуть его в одностороннем порядке.
Алгоритм действий: Точно такой же, как описано выше в 4 шагах. Вы так же отправляете уведомление об отказе от услуг. Главное — не заключайте договор с другим агентством до тех пор, пока первый договор не будет формально расторгнут (то есть пока агент не получит ваше уведомление и не истечет разумный срок для урегулирования ФПР).

Что делать, если риэлтор/агентство не идет на контакт или угрожает судом?

Сохраняйте спокойствие. Угрозы — это в 99% случаев лишь способ психологического давления на клиента, который не знает своих прав.
Ваш главный козырь — доказательство отправки уведомления (почтовая квитанция и опись вложения). С момента, когда агентство получило ваше письмо (или отказалось от получения, что зафиксирует почта), договор считается находящимся в процессе расторжения по вашей инициативе.
Про суд. Если агентство все же решит пойти в суд, ему придется доказывать каждый рубль своих расходов. Судебная практика по таким делам однозначно на стороне потребителя, когда речь идет о взыскании незаконных штрафов и неустоек. Шансы агентства взыскать с вас что-либо сверх подтвержденных ФПР практически равны нулю.

Как правильно выбрать риэлтора, чтобы не пришлось расторгать договор? Советы от ButlerSPB

Лучший способ избежать проблем — не создавать их. Чтобы ваш опыт сотрудничества с агентством был позитивным, обращайте внимание на детали еще до подписания договора.

Чек-лист для проверки договора:

✅ Прозрачные условия расторжения. В договоре четко прописано ваше право на односторонний отказ со ссылкой на ст. 782 ГК РФ.
✅ Четкий перечень услуг. Не общие фразы, а конкретный список: «размещение на 5 площадках», «еженедельный отчет по звонкам», «организация профессиональной фотосъемки».
✅ Отсутствие “штрафов”. В договоре есть только пункт о возмещении документально подтвержденных ФПР.
✅ Разумный срок действия. Договор заключается на 3-6 месяцев, а не на год, с возможностью пролонгации.
✅ Понятная система отчетности. Прописано, как и с какой периодичностью агент будет отчитываться перед вами о проделанной работе.

В ButlerSPB мы строим работу на принципах честности и прозрачности. Наши договоры защищают интересы клиента так же, как и наши, а наши специалисты всегда на связи и готовы предоставить детальный отчет о каждом шаге.

Заключение

Подведем итог. Расторгнуть договор с риэлтором — ваше законное право, и бояться этого не нужно. Главное — действовать последовательно, грамотно и всегда фиксировать свои шаги письменно. Не поддавайтесь на угрозы и отстаивайте свои права, опираясь на закон.

Призыв к действию (Call to Action)

Остались вопросы или ваша ситуация кажется сложнее, чем описано в статье? Получите бесплатную экспресс-консультацию от наших юристов и экспертов по недвижимости. Мы поможем разобраться в нюансах вашего договора.
Ищете надежное агентство недвижимости в Санкт-Петербурге для продажи или покупки квартиры? Свяжитесь с нами, и мы покажем, как выглядит сервис высокого класса, основанный на доверии и результате.

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Вопрос 1: А если я уже внес аванс/задаток риэлтору? Ответ: Здесь важно различать понятия. Аванс — это предоплата, которая подлежит возврату, если услуга не оказана. Задаток (что редкость в агентских договорах) — более сложная форма, которая может не возвращаться. Чаще всего риэлторы берут именно аванс. При расторжении договора вы вправе требовать его возврата за вычетом подтвержденных ФПР.

Вопрос 2: Что делать, если я сам нашел покупателя во время действия эксклюзивного договора? Ответ: Внимательно перечитайте условия вашего договора. Часто в эксклюзивных договорах есть пункт, что комиссия выплачивается агентству в любом случае, если покупатель найден в период действия договора, даже если это сделали вы сами. Однако это не лишает вас права расторгнуть договор по общей схеме. Если вы нашли покупателя, а затем расторгли договор, вам, вероятно, все равно придется выплатить комиссию. Лучше сначала расторгнуть договор, а уже потом оформлять сделку.

Вопрос 3: Риэлтор говорит, что потратил на меня много времени, и требует оплату за часы работы. Это законно? Ответ: Нет, незаконно. «Потраченное время» не является фактически понесенным расходом в трактовке закона, если иное не было прямо прописано в договоре с указанием стоимости часа работы (что встречается крайне редко и может быть оспорено). Требуйте документального подтверждения реальных денежных трат (чеков, квитанций).

Вопрос 4: Через сколько дней после отправки письма договор считается расторгнутым? Ответ: Договор считается расторгаемым с момента, когда исполнитель (риэлтор/агентство) получил ваше уведомление. Дата получения будет указана в почтовом уведомлении о вручении, которое вернется вам. С этой даты риэлтор не должен совершать никаких новых действий по договору, а у сторон есть разумное время для проведения финальных взаиморасчетов по ФПР.

Как расторгнуть агентский договор с риэлтором без штрафов: инструкция от ButlerSPB