Агентский договор на продажу квартиры в 2024: полный разбор + образец от юристов ButlerSPB

Продажа квартиры — это марафон, а агентский договор на продажу квартиры — ваша карта и страховка на этом пути. Одна неверная формулировка может стоить вам сотен тысяч рублей и нескольких месяцев нервов. Этот документ определяет все: от стратегии рекламы до размера комиссии и порядка ее выплаты.

Чтобы вы чувствовали себя уверенно и защищенно, команда юристов и экспертов ButlerSPB подготовила детальный разбор агентского договора. Мы покажем, какие пункты обязательны, где кроются риски и как выглядит идеальный договор, защищающий ваши интересы. В этой статье мы разберем виды договоров, пройдемся по всем ключевым разделам, предоставим выверенный образец и расскажем о частых ошибках, которых нужно избегать.

Что такое агентский договор на продажу недвижимости простыми словами?

Если отбросить юридические термины, агентский договор — это официальное соглашение между вами (собственником) и агентством недвижимости. По этому документу вы нанимаете профессионала (Агента), чтобы он от вашего имени и за ваш счет нашел покупателя и организовал сделку по продаже вашей квартиры.

Правовая основа такого договора — статья 1005 Гражданского кодекса РФ. В нем участвуют две ключевые стороны:

Принципал — это вы, собственник недвижимости, который поручает продажу.
Агент — это агентство недвижимости (в нашем случае ButlerSPB), которое обязуется выполнить ваше поручение за вознаграждение.

Почему нельзя работать “на честном слове”: 3 главные функции договора

Устная договоренность с риэлтором не имеет юридической силы и несет огромные риски. Правильно составленный письменный договор выполняет три важнейшие функции:

Фиксация обязательств. В договоре четко прописано, что именно агентство должно сделать для продажи вашей квартиры: провести профессиональную фотосъемку, запустить рекламу на конкретных площадках, организовать показы, вести переговоры, собрать пакет документов. Это ваш инструмент контроля за качеством работы.
Защита ваших финансов. Договор устанавливает точный размер и порядок выплаты комиссии риэлтора. Вы точно знаете, сколько, за что и когда платите. Никаких скрытых платежей или внезапных увеличений суммы вознаграждения быть не может.
Юридическая безопасность. В случае возникновения споров или невыполнения обязательств одной из сторон, договор — ваш главный аргумент в суде и основа для предъявления претензий.

Эксклюзивный или нет? Разбираем основные виды договоров

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга чаще всего встречаются два типа договоров. Ваш выбор напрямую повлияет на скорость и выгоду продажи.

Эксклюзивный агентский договор

Что это: Вы доверяете продажу вашей квартиры только одному агентству недвижимости на определенный срок.

Плюсы для продавца:

Максимальная вовлеченность агента. Агентство уверено, что его усилия будут вознаграждены, поэтому вкладывает максимальный бюджет в маркетинг и рекламу объекта.
Единая стратегия. Цена и информация о квартире одинаковы на всех площадках. Это создает у покупателей образ серьезного и ликвидного объекта, а не “зависшего” товара, который пытаются сбыть все подряд.
Защита от мошенников и хаоса. Все звонки и показы контролирует один ответственный специалист, что исключает путаницу и риски.

Минусы/Риски: Вы «привязаны» к одному агентству. Однако с надежным и профессиональным партнером, таким как ButlerSPB, этот риск превращается в преимущество, так как вы получаете сфокусированную и ответственную работу.

Неэксклюзивный (открытый) договор

Что это: Вы можете заключить договоры с несколькими агентствами одновременно и даже заниматься продажей самостоятельно.

Плюсы для продавца: Кажущееся ощущение большего охвата и контроля.

Минусы/Риски:

Эффект “лебедя, рака и щуки”. Агенты не мотивированы вкладывать серьезные деньги в рекламу, зная, что сделку может закрыть конкурент.
Ценовой хаос. Разные агенты могут выставлять квартиру по разным ценам, что отпугивает серьезных покупателей и создает впечатление срочной продажи с торгом.
Отсутствие ответственности. Ни одно из агентств не несет полной ответственности за конечный результат.

Критерий	Эксклюзивный договор	Неэксклюзивный договор
Мотивация агента	Максимальная	Низкая
Рекламный бюджет	Значительный	Минимальный или отсутствует
Контроль цены	Полный, единая цена	Хаос, разные цены в объявлениях
Ответственность	Полная, у одного агентства	Размытая между несколькими агентами
Скорость продажи	Как правило, выше	Как правило, ниже

Экспертное мнение ButlerSPB: Мы в ButlerSPB практикуем эксклюзивный формат, потому что он позволяет нам гарантировать клиенту максимальный результат. Мы вкладываем в объект серьезный маркетинговый бюджет, проводим полную юридическую подготовку и несем полную ответственность за каждый этап сделки.

Структура идеального договора: на что смотреть под лупой

Давайте вскроем типовой договор и посмотрим, что должно быть в каждом разделе. Мы будем подсвечивать моменты, на которые стоит обратить особое внимание, чтобы защитить ваши интересы. подробности на этой странице

1. Преамбула и Предмет договора

Это «шапка» и суть документа. Здесь прописывается, кто и о чем договаривается.

Что проверять:

Правильность ваших паспортных данных и реквизитов агентства (ИНН, ОГРН, юридический адрес).
Точное и полное описание объекта недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат. Ошибки здесь недопустимы.

Важно! Убедитесь, что предмет договора сформулирован четко: «поиск Покупателя на Объект недвижимости и совершение от имени и за счет Принципала юридических и иных действий, направленных на отчуждение Объекта». Избегайте размытой формулировки «оказание информационно-консультационных услуг» — она не обязывает агента к реальным действиям.

2. Права и обязанности сторон

Это самый детальный раздел, который описывает, кто и что должен делать. Чем он подробнее, тем лучше.

Обязанности Агента (как это выглядит в договоре ButlerSPB):

Провести анализ рынка и рекомендовать оптимальную стартовую цену.
Организовать и провести профессиональную фото- и видеосъемку объекта.
Разработать и реализовать маркетинговый план: размещение объявлений на ключевых площадках (Циан, Авито, Домклик, сайт ButlerSPB и др.), продвижение в соцсетях.
Организовывать и проводить показы квартиры потенциальным покупателям.
Вести переговоры о цене и условиях сделки в интересах Принципала.
Осуществить юридическую проверку документов на объект.
Подготовить проекты предварительного и основного договоров купли-продажи.
Сопровождать сделку на всех этапах, включая банковские расчеты и государственную регистрацию.

Обязанности Принципала (клиента):

Предоставить Агенту полные и достоверные документы на квартиру.
Обеспечить доступ в квартиру для показов в согласованное время.
Не заключать аналогичные эксклюзивные договоры с другими агентствами в период действия настоящего договора.
Своевременно оплатить агентское вознаграждение после выполнения Агентом своих обязательств.

3. Цена объекта и размер вознаграждения Агента (самый важный пункт!)

Финансовые условия должны быть кристально чистыми.

Стартовая цена продажи: В договоре фиксируется начальная цена, по которой объект выходит в рекламу. Она может корректироваться по согласованию сторон.
Размер комиссии: Может быть выражен в виде фиксированной суммы или процента от финальной стоимости продажи. Прозрачные условия — это когда вы точно понимаете, из чего складывается эта цифра.
Порядок оплаты: Ключевой момент! Вознаграждение выплачивается ПОСЛЕ полной оплаты по договору купли-продажи покупателем и государственной регистрации перехода права собственности на его имя. Никогда не соглашайтесь на предоплату за сам факт поиска клиента или «за выход на сделку».
Что входит в комиссию: Хороший договор прямо указывает, что в агентское вознаграждение уже включены все расходы на рекламу, юридическое сопровождение, фотосъемку и т.д. В ButlerSPB мы работаем именно по такому принципу “все включено”.

4. Срок действия договора и условия расторжения

Оптимальный срок: Для рынка Санкт-Петербурга адекватным считается срок 3-6 месяцев. Этого времени достаточно для полноценной маркетинговой кампании и выхода на сделку.
Автоматическая пролонгация: Пункт об автоматическом продлении договора удобен, если вы довольны работой агента. Но у вас всегда должно оставаться право отказаться от продления, уведомив агентство заранее.
Досрочное расторжение агентского договора: Цивилизованный договор всегда предусматривает возможность его расторжения. Как правило, сторона-инициатор должна письменно уведомить другую сторону за определенный срок (например, за 14 или 30 дней).

Позиция ButlerSPB: Наш договор предусматривает понятную и справедливую процедуру расторжения. Мы уверены в качестве своей работы, поэтому не держим клиентов силой. При этом важно понимать, что если Принципал необоснованно отказывается от договора, агентство вправе потребовать возмещения уже понесенных и документально подтвержденных расходов на рекламу — это честное условие.

5. Ответственность сторон и форс-мажор

Этот раздел описывает последствия нарушения условий договора (например, неустойки) и порядок действий в непредвиденных обстоятельствах (форс-мажор), которые не зависят от воли сторон.

Образец агентского договора на продажу квартиры от ButlerSPB

Чтобы вы могли наглядно увидеть, как выглядят прозрачные и безопасные условия, мы подготовили для вас выверенный юристами шаблон договора. Вы можете скачать его, чтобы внимательно изучить каждый пункт и использовать как ориентир при общении с любым агентством.

[Скачать образец агентского договора ButlerSPB в формате PDF](ссылка на скачивание документа)

Топ-5 опасных “красных флагов” в договоре с риэлтором

Размытые формулировки. Если вместо четких обязательств («провести рекламу, организовать показы») вы видите фразу «оказание информационных и консультационных услуг», это повод насторожиться.
Требование предоплаты. Профессионалы берут вознаграждение за результат, то есть за проданную квартиру. Требование аванса за будущую работу — плохой знак.
Огромные штрафы и неустойки. Если за досрочное расторжение договора с вас требуют выплатить всю сумму комиссии — это кабальные условия. Допустимо лишь возмещение документально подтвержденных расходов.
Отсутствие четких обязанностей агента. Если в договоре не прописан конкретный перечень работ агентства, вы не сможете требовать их выполнения.
Условие выплаты комиссии, даже если вы нашли покупателя сами. В эксклюзивном договоре это стандартная практика. Но если это условие прописано нечетко или агент не приложил никаких усилий к продаже, это может стать предметом спора.

Надежный договор — первый шаг к успешной сделке

Теперь вы знаете, что агентский договор — это не формальность, а ваш главный инструмент контроля и безопасности. Внимательно читайте каждый пункт, не бойтесь задавать вопросы и выбирайте партнеров, которые предлагают прозрачные и честные условия, закрепленные на бумаге.

В ButlerSPB мы строим отношения с клиентами на доверии и полной прозрачности. Наш договор — результат многолетней практики и работы наших юристов. Он максимально защищает ваши интересы, четко фиксирует наши обязательства и гарантирует, что вы заплатите только за успешный результат.

Хотите продать квартиру в Санкт-Петербурге безопасно и выгодно?

Получите бесплатную консультацию нашего эксперта и оценку вашей квартиры. Мы подробно разберем вашу ситуацию и покажем, как наш договор защитит именно вас.

[Получить консультацию](ссылка на форму заявки)

Ответы на частые вопросы

Нужно ли заверять агентский договор у нотариуса?

Нет, законодательство этого не требует. Договор в простой письменной форме, подписанный вами (Принципалом) и уполномоченным представителем агентства (Агентом), имеет полную юридическую силу.

Что делать, если я сам нашел покупателя при эксклюзивном договоре?

Это зависит от условий вашего договора. В большинстве случаев, если договор эксклюзивный, все потенциальные покупатели, появившиеся в период его действия, должны проходить через агента. Комиссия агентству выплачивается, так как оно вкладывало ресурсы в маркетинг, что могло косвенно привести покупателя к вам. Это справедливая плата за проделанную работу и инвестиции.

Что такое акт выполненных работ и когда его подписывать?

Акт выполненных работ (или акт оказанных услуг) — это документ, который подтверждает, что Агент выполнил все свои обязательства по договору в полном объеме. Его подписывают обе стороны после успешного завершения сделки и получения вами денег от покупателя. Этот акт является финальным документом и основанием для выплаты агентского вознаграждения.

Может ли агент подписывать за меня договор купли-продажи?

Только при наличии у него нотариально заверенной доверенности, в которой четко прописаны именно эти полномочия: право подписывать договор купли-продажи от вашего имени на определенных условиях (например, по цене не ниже указанной). Без такой доверенности агент не имеет права ставить подпись за вас.

Как составить агентский договор на продажу квартиры: образец и разбор от ButlerSPB