Наш Блог-сателлит
Как составить договор аренды, который на 100% защитит собственника: инструкция от ButlerSPB

Как составить договор аренды, который на 100% защитит собственника: инструкция от ButlerSPB

Опубликовано: 23.07.2025


Договор аренды, защищающий собственника: 10 ключевых пунктов, о которых забывают 90% арендодателей

Представьте: вы сдали свою прекрасную квартиру, а через месяц получаете жалобы от соседей, просрочку по платежам и сломанную технику. Знакомо? Большинство этих проблем можно было избежать на этапе подписания одного документа.

Многие собственники считают, что стандартный шаблон договора из интернета — надежная защита. На самом деле, это “мина замедленного действия”. Такой документ не учитывает специфику вашей квартиры, не защищает от реальных рисков и оставляет массу лазеек для недобросовестных жильцов.

В этой статье эксперты ButlerSPB поделятся пошаговым руководством, которое поможет вам создать по-настояшему “бронебойный” договор найма жилого помещения. Вы поймете, какие пункты критически важны, получите готовые формулировки и обретете уверенность в своей правоте при любых спорах.

Фундамент договора: без этого все остальное не имеет смысла

Эти базовые пункты — основа юридической силы вашего соглашения. Ошибка здесь может сделать весь документ ничтожным.

Преамбула и Предмет договора

Что указать: Полные и точные паспортные данные сторон (Наймодателя — вас, и Нанимателя — арендатора). Обязательно укажите полные ФИО, серию и номер паспорта, кем и когда выдан, код подразделения и адрес регистрации.

Экспертный совет от ButlerSPB: Всегда сверяйте данные с оригиналами документов. Не полагайтесь на копии или фото. В предмете договора обязательно укажите, на каком основании вы владеете жильем (например, “на основании права собственности, запись в ЕГРН №… от …”). Это сразу отсекает попытки мошенничества и подтверждает ваши полномочия.

Объект аренды

Что указать: Максимально точные данные о квартире: полный адрес, включая корпус и литеру, кадастровый номер, этаж, общую и жилую площадь, количество комнат.

Экспертный совет: Четко пропишите целевое назначение: «жилое помещение предоставляется Нанимателю и членам его семьи для проживания». Эта простая формулировка защитит вас от ситуаций, когда вашу квартиру без вашего ведома превращают в офис, склад, фотостудию или хостел.

Срок действия договора

Краткосрочный vs. Долгосрочный: Договор, заключенный на срок до 11 месяцев включительно, считается краткосрочным и не требует государственной регистрации в Росреестре. Договор на год и более подлежит обязательной регистрации.

Экспертный совет от ButlerSPB: Мы настоятельно рекомендуем заключать договор на 11 месяцев с правом пролонгации (автоматического продления), если ни одна из сторон не заявила о расторжении. Это самый удобный и гибкий вариант, который избавляет вас от лишней бюрократии и дает возможность пересмотреть условия через год.

Финансовый блок: как не потерять деньги

Это самый важный раздел для защиты ваших инвестиций. Здесь не должно быть никаких двусмысленных формулировок.

Арендная плата

Что указать: Точную сумму ежемесячной арендной платы (цифрами и прописью), валюту (рубли РФ), конкретную дату платежа (например, “не позднее 5 числа каждого месяца”) и способ передачи средств. Самые надежные способы: безналичный перевод на вашу карту (в назначении платежа арендатор должен указывать “Арендная плата по договору №… за [месяц]”) или передача наличных с обязательным составлением расписки.

Защита: Включите пункт: “Размер арендной платы является фиксированным и не может быть изменен в одностороннем порядке чаще одного раза в год”, как это предусмотрено Гражданским кодексом РФ.

Обеспечительный платеж (Залог) — ваш главный страховой полис

Ключевая мысль: Это не плата за последний месяц проживания! Это ваш страховой фонд на случай непредвиденных ситуаций.

Что указать: Четко перечислите, что именно покрывает обеспечительный платеж:

  • Ущерб, причиненный имуществу или ремонту в квартире.
  • Задолженность по коммунальным или иным платежам.
  • Штрафы, предусмотренные договором.
  • Оплату финальной уборки, если квартира возвращается в грязном состоянии.

Обязательно пропишите условия и сроки его возврата, например: “Обеспечительный платеж возвращается Нанимателю в полном объеме в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания Акта возврата квартиры при условии отсутствия у Нанимателя задолженностей и претензий к состоянию имущества”.

Экспертный совет: Стандартный размер залога — 100% от месячной платы. Если у вас в квартире дорогая техника, дизайнерский ремонт или вы разрешаете проживание с животными, смело рассматривайте увеличенный размер платежа (150-200%).

Коммунальные и прочие платежи

Защита от “сюрпризов”: Четко разграничьте зоны ответственности, чтобы избежать споров о том, кто и за что платит.

  • Собственник (Наймодатель) платит: взносы на капитальный ремонт, налог на имущество.
  • Арендатор (Наниматель) платит: вода, электроэнергия, газ (все, что по счетчикам), водоотведение, интернет, телевидение, домофон.

Экспертный совет: Включите в договор обязанность арендатора ежемесячно, в день оплаты аренды, присылать вам фотографии показаний всех счетчиков и квитанции об оплате. Это дисциплинирует и позволяет контролировать ситуацию в реальном времени.

Сохранность имущества и правила проживания

Этот раздел определяет, в каком состоянии вы получите свою квартиру обратно.

Акт приема-передачи — ваше главное доказательство узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Почему это критично: Без подробно составленного и подписанного обеими сторонами акта доказать в суде факт порчи имущества практически невозможно. Слова “был новый диван, а стал старый” не имеют юридической силы.

Что включить в акт (чек-лист):

  • Подробное описание состояния ремонта: стены (обои/краска, наличие пятен, царапин), пол (ламинат/паркет, наличие сколов), потолок, окна, двери.
  • Полная опись всего ценного имущества и техники с указанием марки, модели и текущего состояния (“холодильник Indesit, модель ХХХ, на дверце небольшая царапина”).
  • Показания всех приборов учета (вода, свет, газ) на момент передачи ключей.
  • Лайфхак от ButlerSPB: Сделайте подробную фото- и видеофиксацию всей квартиры в присутствии арендатора на дату заезда. Укажите в акте: “Состояние квартиры и имущества зафиксировано на фото- и видеосъемку, являющуюся неотъемлемым приложением к настоящему Акту”.

Ремонт и улучшения

Защита: Пропишите пункт о полном запрете на проведение любых неотделимых улучшений (сверление несущих стен, замена сантехники, переклейка обоев) без предварительного письменного согласия собственника.

Что указать: Разграничьте ответственность: за текущий мелкий ремонт (замена перегоревших лампочек, прочистка засора в раковине, ремонт дверной ручки) отвечает Наниматель. За капитальный ремонт (замена труб, починка общедомовых коммуникаций, замена проводки) отвечает Наймодатель.

”Красные флаги”: что нужно запретить или ограничить

Прямо пропишите в договоре то, что для вас неприемлемо.

  • Субаренда: Однозначный и прямой запрет на сдачу квартиры или ее части третьим лицам.
  • Животные: Либо полный запрет, либо четкие и строгие условия. Пример формулировки: “Разрешается проживание одного кота породы мейн-кун, приученного к лотку и когтеточке. При этом размер обеспечительного платежа увеличивается на 50% для покрытия потенциальных рисков”.
  • Курение: Прямо запретите курение в квартире, на балконе/лоджии и в подъезде. Включите штраф за нарушение этого пункта.
  • Гости: Оговорите, что постоянное (более 7-14 дней подряд) проживание в квартире третьих лиц, не указанных в договоре, возможно только с письменного согласия Наймодателя.

Ответственность и расторжение: план “Б” на случай проблем

Этот раздел вступает в силу, когда что-то пошло не так.

Штрафные санкции

Защита: Не просто угрожайте, а пропишите конкретные цифры. Например: “В случае просрочки внесения арендной платы Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки”. Это мотивирует платить вовремя.

Право собственника на проверку квартиры

Что указать: Вы имеете полное право контролировать состояние своего имущества. Пропишите это в договоре: “Наймодатель вправе осуществлять проверку состояния квартиры и имущества не чаще одного раза в месяц, предварительно уведомив Нанимателя о своем визите не менее чем за 24 часа”. Это абсолютно законно и защищает вас от неприятных “сюрпризов”.

Досрочное расторжение по инициативе собственника

Важный юридический момент: По закону выселить добросовестного арендатора из жилья очень сложно. Поэтому важно иметь в договоре четкие основания.

Что указать (согласно ГК РФ): Перечислите основания для расторжения договора в судебном порядке:

  • Невнесение арендной платы более двух раз подряд.
  • Существенная порча имущества.
  • Использование жилья не по назначению (например, под офис).
  • Систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Экспертный совет: Добавьте пункты о возможности внесудебного расторжения при нарушении конкретных условий вашего договора. Например: “При выявлении факта сдачи квартиры в субаренду, содержания незаявленных животных или курения в квартире Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, направив Нанимателю письменное уведомление за 15 дней до даты расторжения”.


Заключение и следующий шаг

Как видите, составление договора — это не формальность, а серьезная работа и лучшая инвестиция в ваше спокойствие и сохранность вашего актива. Грамотный договор — это ваш щит, который защищает от финансовых потерь, порчи имущества и многомесячных судебных тяжб.


Хотите действовать наверняка?

  • Скачайте проверенный шаблон: Не рискуйте, используя сомнительные образцы. Скачайте образец договора аренды от ButlerSPB, который мы отточили за годы практики и используем для защиты интересов наших клиентов.
  • Получите экспертную помощь: У вас нестандартная ситуация или остались вопросы? Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему специалисту по управлению недвижимостью и разберите свой случай.
  • Забудьте о проблемах навсегда: Не хотите тратить время и нервы на поиск жильцов, составление договоров, контроль платежей и решение споров? Узнайте, как доверительное управление от ButlerSPB снимет с вас все заботы, гарантируя стабильный доход и сохранность вашей квартиры.

FAQ: Ответы на частые вопросы собственников

Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев?

Нет. Договоры найма жилого помещения, заключенные на срок до одного года (включительно 11 месяцев), не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно принять деньги и выдать расписку?

При безналичном переводе достаточно выписки из банка с указанием назначения платежа. При получении наличных всегда составляйте расписку в двух экземплярах. В ней укажите: ФИО и паспортные данные обеих сторон, полученную сумму (цифрами и прописью), за какой месяц и по какому договору получена плата, дату и подписи.

Что делать, если арендатор съехал, не заплатив и оставив долги?

Первым делом — зафиксируйте все нарушения: составьте акт возврата (даже в одностороннем порядке, если арендатор пропал), сфотографируйте ущерб, соберите квитанции о долгах. Далее, покройте убытки из обеспечительного платежа. Если его не хватает, направьте бывшему жильцу официальную претензию и, в случае отказа, обращайтесь в суд.

Можно ли выселить арендатора с детьми зимой?

Это один из самых сложных вопросов. Выселение несовершеннолетних, особенно в холодное время года, практически невозможно без решения суда. Даже при наличии грубых нарушений договора суд, скорее всего, даст семье отсрочку. Это еще раз подчеркивает важность тщательной проверки арендаторов на начальном этапе.

Как платить налог со сдачи квартиры в 2024 году?

У вас есть несколько вариантов:

  1. Как физлицо: Платить НДФЛ по ставке 13% и подавать декларацию 3-НДФЛ раз в год.
  2. Как самозанятый: Зарегистрироваться в приложении “Мой налог” и платить 4% с доходов от физлиц или 6% от юрлиц. Это самый простой и выгодный способ.
  3. Как ИП: Купить патент на сдачу жилья в аренду или использовать УСН. Этот вариант подходит тем, кто сдает несколько объектов.

Читайте также