Наш Блог-сателлит
Как узнать реальную кадастровую стоимость и не переплатить налог

Как узнать реальную кадастровую стоимость и не переплатить налог

Опубликовано: 23.07.2025


Как узнать реальную кадастровую стоимость и не переплатить налог: полное руководство 2024 от ButlerSPB

Получили уведомление из налоговой и неприятно удивились сумме? Вы не одиноки. Ежегодно тысячи собственников в Санкт-Петербурге и по всей России сталкиваются с завышенным налогом на имущество. Корень этой проблемы — кадастровая стоимость, которая часто бывает необоснованно выше реальной рыночной цены вашей квартиры, дома или земельного участка.

Хорошая новость в том, что это можно и нужно исправлять. Закон на стороне собственника, и у вас есть все инструменты, чтобы добиться справедливости.

В этой статье эксперты ButlerSPB пошагово расскажут, как самостоятельно проверить кадастровую стоимость, выявить признаки завышения и, самое главное, — как ее оспорить, чтобы платить справедливый налог. Мы пройдем весь путь: от простого онлайн-запроса до подачи заявления в комиссию или суд.

Что такое кадастровая стоимость и почему она — ваш «финансовый двойник»?

Простыми словами о сложном узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Кадастровая стоимость — это установленная государством официальная оценка вашей недвижимости. Важно понимать: это не та цена, за которую вы можете продать свой объект на рынке. Государство использует эту цифру исключительно как базу для расчета различных платежей, в первую очередь — налога на имущество. Процесс оценки проводится массово, без учета индивидуальных особенностей, что и приводит к частым ошибкам и завышениям.

На что влияет кадастровая стоимость (кроме налога на имущество)?

Высокая кадастровая стоимость бьет по кошельку не только ежегодным налогом. Она также напрямую влияет на:

  • Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, если вы владели ею меньше минимального срока.
  • Налог при наследовании или дарении недвижимости (для лиц, не являющихся близкими родственниками).
  • Размер государственной пошлины при судебных спорах, связанных с объектом.
  • Сумму арендной платы, если вы арендуете землю у государства или муниципалитета.
  • Выкупную цену объекта у государства.

Как видите, проблема гораздо шире, чем кажется на первый взгляд, и ее решение может принести существенную финансовую выгоду.

Шаг 1. Проверяем свою кадастровую стоимость: три быстрых способа

Прежде чем бить тревогу, нужно узнать точную цифру, которую государство присвоило вашему имуществу.

Способ №1: Онлайн-сервис Росреестра (бесплатно и моментально)

Это самый простой путь.

  1. Перейдите на официальный сайт Росреестра в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер вашего объекта (он указан в документах на собственность) или его точный адрес.
  3. Нажмите «Найти». В появившейся карточке объекта вы увидите строку «Кадастровая стоимость» и дату ее определения.

(Здесь можно разместить скриншот с сайта Росреестра с выделенной строкой)

Способ №2: Публичная кадастровая карта

Это визуальный и удобный инструмент.

  1. Откройте Публичную кадастровую карту Росреестра.
  2. Введите в поиск кадастровый номер или адрес. Карта покажет ваш объект.
  3. Кликните на него, и слева появится информационное окно с подробными данными, включая актуальную кадастровую стоимость.

(Здесь можно разместить скриншот Публичной кадастровой карты)

Способ №3: Заказ официальной выписки из ЕГРН

Это самый надежный способ, так как вы получаете официальный документ. Он понадобится вам в дальнейшем для оспаривания. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости можно заказать:

  • Через портал «Госуслуги».
  • В любом МФЦ «Мои Документы».

Эта услуга может быть платной, но полученный документ имеет юридическую силу.

Шаг 2. Анализ: почему стоимость может быть завышена?

Вы узнали цифру. Теперь главный вопрос: она справедлива?

Главный индикатор — сравнение с рыночной ценой

Откройте популярные сайты-агрегаторы (например, Циан, Авито Недвижимость, Яндекс Недвижимость). Найдите объявления о продаже объектов, максимально похожих на ваш: в том же доме или районе, с такой же площадью, состоянием ремонта и т.д.

Если вы видите, что рыночные цены на аналогичные объекты на 20-30% и более ниже вашей кадастровой стоимости — это явный признак завышения и веский повод начинать процедуру оспаривания.

Частые ошибки государственной оценки

Завышение происходит не из-за злого умысла, а из-за погрешностей массовой оценки. Самые распространенные ошибки:

  • Неверные данные об объекте: в реестре может быть указана неправильная площадь, ошибочный материал стен (например, кирпич вместо панелей), неверный год постройки или этажность.
  • Игнорирование уникальных факторов: массовая оценка не видит, что ваша квартира на первом этаже выходит окнами на шумный проспект, дом находится в аварийном состоянии, а земельный участок расположен рядом с ЛЭП, свалкой или не имеет подъездных путей.
  • Методологическая ошибка: ваш объект могли ошибочно включить в группу более дорогих аналогов. Например, старый дом оценили по цене новостроек в том же квартале.

Шаг 3. Оспаривание кадастровой стоимости: полная пошаговая инструкция

Итак, вы уверены, что стоимость завышена. Закон дает вам два пути для ее снижения.

Два пути к справедливости: Административный и Судебный

  1. Административный порядок: через специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра вашего региона. Этот путь обычно быстрее и дешевле.
  2. Судебный порядок: через подачу административного искового заявления в суд (для Санкт-Петербурга — в Санкт-Петербургский городской суд). Этот путь необходим, если комиссия вам отказала, или если вы являетесь юридическим лицом.

Путь А: Оспаривание через комиссию Росреестра

  1. Заказ отчета об оценке рыночной стоимости. Это ключевой документ. Обратитесь к профессиональному независимому оценщику, который является членом СРО (саморегулируемой организации оценщиков). Он подготовит официальный отчет, где определит справедливую рыночную стоимость вашего объекта на ту же дату, на которую была установлена оспариваемая кадастровая стоимость.
  2. Сбор пакета документов. Подготовьте все необходимые бумаги (полный список ниже).
  3. Подача заявления в комиссию. Заявление вместе с пакетом документов нужно подать в комиссию при Росреестре вашего региона. Это можно сделать лично или отправить почтой.
  4. Ожидание решения. Срок рассмотрения заявления — не более 30 календарных дней. Комиссия либо удовлетворит ваше требование и установит кадастровую стоимость равной рыночной из отчета, либо откажет.

Путь Б: Оспаривание через суд

  1. Подготовка административного искового заявления. В нем нужно четко изложить ваши требования и обосновать их.
  2. Оплата госпошлины. Для физических лиц она составляет 300 рублей.
  3. Сбор доказательной базы. К иску прикладывается тот же пакет документов, что и для комиссии (включая отчет оценщика), а также квитанция об уплате госпошлины и, если был, отказ комиссии.
  4. Участие в судебных заседаниях. Суд рассмотрит все доказательства, может назначить судебную экспертизу и вынесет решение.
КритерийКомиссия при РосреестреСуд
Сроки~ 1-2 месяца3-6 месяцев и более
ЗатратыСтоимость отчета оценщикаОтчет, госпошлина, юридические услуги
СложностьСредняя, можно справиться самостоятельноВысокая, требует юридических знаний
Когда выбиратьОбязательный первый шаг для физ. лицЕсли комиссия отказала, для юридических лиц

Пакет документов и финансовые затраты: к чему готовиться?

Чек-лист необходимых документов

Стандартный пакет для комиссии или суда включает:

  • Заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).
  • Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта (в бумажном и электронном виде на диске).
  • Паспорт собственника.

Из чего складывается стоимость процедуры?

  • Отчет об оценке: это основные затраты. Для Санкт-Петербурга цена варьируется: от 10 000 - 15 000 рублей для квартиры или комнаты, от 25 000 - 30 000 рублей для частного дома, земельного участка или коммерческого помещения.
  • Госпошлина (для суда): 300 рублей для физических лиц.
  • Юридическое сопровождение: эти расходы опциональны, но они значительно повышают шансы на успех и экономят ваше время. Услуги ButlerSPB включают полное ведение дела “под ключ” — от анализа перспектив до получения итогового решения.

Когда стоит довериться профессионалам? Роль ButlerSPB в вашем деле

Процедура оспаривания кажется сложной и запутанной? Это нормально. Вы можете пройти этот путь самостоятельно, используя нашу инструкцию. Но если вы цените свое время, нервы и хотите получить гарантированный результат, эффективнее обратиться к экспертам.

Почему стоит выбрать ButlerSPB?

  • Экономим ваше время и нервы: Мы берем на себя всю рутину — от поиска надежного оценщика и сбора документов до представительства в комиссии и суде.
  • Знаем “подводные камни”: Мы досконально понимаем специфику работы комиссий и судов именно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, что позволяет избегать формальных ошибок и отказов.
  • Повышаем шансы на успех: Наши юристы и партнеры-оценщики знают, как правильно составить отчет и исковое заявление, чтобы к ним не возникло вопросов у государственных органов.
  • Работаем на результат: Мы честно оцениваем перспективы дела и во многих случаях наша оплата напрямую зависит от вашей реальной экономии на налоге.

Надеемся, наше руководство было для вас полезным. Не откладывайте проверку в долгий ящик. Каждый год переплаты — это ваши деньги, которые могли бы работать на вас, а не лежать в казне.


Узнайте бесплатно, можно ли снизить ваш налог!

Сомневаетесь, завышена ли кадастровая стоимость вашей недвижимости? Не уверены, стоит ли начинать процедуру?

Оставьте заявку, и эксперты ButlerSPB проведут бесплатный экспресс-анализ вашей ситуации. Мы оценим перспективы дела и рассчитаем примерную экономию на налоге.

[Получить бесплатную консультацию]

[Рассчитать экономию]

Или позвоните нам: [Номер телефона] (здесь будет размещена форма обратной связи)


FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Вопрос: Как часто государство пересматривает кадастровую стоимость? Ответ: По закону, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года (в городах федерального значения) и не чаще одного раза в четыре года (в остальных регионах). Но вы можете оспорить ее в любой момент, не дожидаясь новой переоценки.

Вопрос: Снижение кадастровой стоимости повлияет на рыночную цену при продаже? Ответ: Нет, абсолютно не повлияет. Это одно из главных заблуждений. Рыночная цена формируется спросом и предложением на рынке. Кадастровая стоимость — это лишь техническая цифра для налогообложения. Снизив ее, вы уменьшаете свои расходы, но не стоимость своего актива для покупателя.

Вопрос: Я купил квартиру недавно, могу ли я оспорить стоимость? Ответ: Да, можете. Право на оспаривание есть у собственника объекта на момент подачи заявления, вне зависимости от того, как давно он им владеет.

Вопрос: Что будет, если я проиграю суд? Ответ: В этом случае кадастровая стоимость останется прежней. Основные риски — это понесенные расходы на оценщика и госпошлину. Именно поэтому важен предварительный анализ перспектив дела, который мы в ButlerSPB проводим бесплатно.

Вопрос: С какого момента налог будет пересчитан в случае успеха? Ответ: Новая, сниженная кадастровая стоимость будет применяться для расчета налога с 1 января того года, в котором вы подали заявление об оспаривании. Это значит, что вы сможете сделать перерасчет налога за весь текущий год.


Читайте также