Кейс: Увеличили доходность квартиры на Лиговском проспекте на 40%. Пошаговая инструкция от ButlerSPB.

Владение квартирой в центре Петербурга — это актив или головная боль? для нашего клиента, владельца однушки на Лиговском, это было второе: простои, низкая арендная плата и постоянные заботы. Самостоятельное управление отнимало время и не приносило желаемого результата.

Мы в ButlerSPB взяли объект в доверительное управление и всего за один квартал увеличили его чистую доходность на 40%.

В этой статье мы подробно, с цифрами и фотографиями, разберем каждый шаг: от аудита и хоумстейджинга до новой маркетинговой стратегии. Этот кейс будет полезен каждому, кто хочет выжать максимум из своей недвижимости в Санкт-Петербурге и превратить ее в источник настоящего пассивного дохода.

Объект до нашего вмешательства: исходные данные и проблемы

Характеристики квартиры

Локация: Лиговский проспект, Центральный район, Санкт-Петербург. Отличная транспортная доступность, но высокая конкуренция и шумный фон.
Параметры: 1-комнатная квартира, 42 м², 3 этаж, старый фонд.
Состояние: «Уставший» ремонт 10-летней давности. Выцветшие обои, разномастная мебель из разных эпох, тусклое освещение и общее ощущение запущенности. Квартира не выглядела привлекательной на фоне современных предложений.

[Фотография 1: Общий вид комнаты “ДО”, показывающий старую мебель и беспорядок] [Фотография 2: Темный угол кухни “ДО” с устаревшей техникой]

Проблемы владельца

Самостоятельное управление: Собственник тратил личное время на все процессы.
Простои: Между выездом старых и заездом новых жильцов квартира простаивала в среднем 3-4 недели.
Низкая арендная ставка: Из-за неконкурентного вида и состояния приходилось ставить цену ниже рынка, чтобы найти хоть кого-то.
Жалобы от жильцов: Постоянные звонки по мелким бытовым поломкам.
Огромные временные затраты: Организация показов, переговоры, заключение договоров, заселение и решение проблем отнимали десятки часов в месяц.

Финансовые показатели “ДО”

Арендная плата: 35 000 ₽/мес.
Средняя загрузка (с учетом простоев): 85%
Среднемесячный доход (грязными): 35 000 ₽ * 0.85 = 29 750 ₽
Расходы (КУ, интернет, мелкий ремонт): ~5 000 ₽
Чистая прибыль владельца: ~24 750 ₽/мес.

Наша стратегия: пошаговый план по увеличению доходности

Мы разработали комплексную стратегию, направленную не просто на «косметику», а на кардинальное изменение восприятия и ценности объекта для целевого арендатора.

Шаг 1. Глубокий аудит и анализ рынка

Прежде чем что-либо делать, мы провели полный анализ.

Анализ конкурентов: Изучили все аналогичные предложения в радиусе 1 км на Циан и Авито. Оценили их состояние, цены, фотографии и описание.
Определение целевого арендатора: Для этой локации мы определили портрет идеального жильца — это молодые специалисты, IT-специалисты, пары без детей, ценящие близость к центру, готовые платить больше за комфорт и стиль.
Выявление сильных и слабых сторон: Сильные — локация, высокие потолки, планировка. Слабые — визуальная составляющая, отсутствие уюта и функциональности.

Шаг 2. “Упаковка” объекта: Хоумстейджинг и подготовка

Наша задача — минимальными вложениями создать максимальную ценность. Профессиональный хоумстейджинг для сдачи квартиры стал ключевым этапом.

Что сделали:
- Дехламизация: Вывезли всю старую, разномастную мебель и личные вещи.
- Косметический ремонт: Перекрасили стены в нейтральный светло-серый оттенок, который визуально расширил пространство. Заменили плинтуса и розетки.
- Освещение: Установили современные, более яркие светильники и добавили локальный свет (торшер, настольная лампа).
- Текстиль и декор: Закупили новые шторы блэкаут, стильное постельное белье, декоративные подушки, мягкий плед и несколько постеров в рамах. Это создало уют и «обжитой» вид.
- Функционал: Организовали полноценное рабочее место у окна, что является огромным плюсом для нашей целевой аудитории.
Бюджет на преображение: 50 000 ₽.

[Интерактивный слайдер “ДО/ПОСЛЕ”: Фотографии ключевых зон квартиры до и после хоумстейджинга]

Шаг 3. Профессиональный маркетинг

Преображенную квартиру нужно правильно «продать» будущему арендатору.

Профессиональная фотосъемка: Мы пригласили интерьерного фотографа, который сделал светлые, «вкусные» снимки, подчеркивающие все преимущества обновленного пространства.
Продающее описание: Составили новый текст для объявления. Вместо сухого перечисления «есть стол, стул, кровать» мы описали сценарии жизни: «уютное рабочее место с видом на город», «идеально для утреннего кофе», «вечера за просмотром кино на удобном диване».
Размещение и продвижение: Опубликовали объявления на всех ключевых площадках (Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость, Островок.ру) и использовали платные услуги продвижения для максимального охвата в первые дни. профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Шаг 4. Новая стратегия ценообразования и управления

Смена формата: Мы перевели квартиру с долгосрочной на среднесрочную аренду (от 1 до 3 месяцев). Для центральных локаций такой формат часто оказывается выгоднее и позволяет гибко реагировать на рыночные изменения.
Динамическое ценообразование: Стоимость аренды меняется в зависимости от сезона, спроса и длительности проживания. Летом и в праздники — выше, в низкий сезон — чуть ниже, что обеспечивает максимальную загрузку объекта.
Профессиональная работа с гостями: Мы взяли на себя всю коммуникацию: оперативные ответы на запросы 24/7, организация заселений и выселений, решение всех бытовых вопросов. Владелец больше не отвлекался на звонки.

Результаты через 3 месяца: доходность +40% и ноль забот для владельца

Комплексный подход дал быстрый и измеримый результат. Сравним финансовые показатели.

[Инфографика или таблица “Было/Стало”]

Показатель	Было (самостоятельное управление)	Стало (с ButlerSPB)
Средняя арендная плата	35 000 ₽/мес.	52 000 ₽/мес.
Средняя загрузка	85%	95%
Доход (грязными)	29 750 ₽/мес.	49 400 ₽/мес.
Расходы	~5 000 ₽/мес.	~14 800 ₽/мес.*
Чистая прибыль владельца	~24 750 ₽/мес.	~34 600 ₽/мес.

*Включает КУ, интернет, расходники для гостей и комиссию за управление.

Считаем рост доходности

Формула проста: ((Прибыль ПОСЛЕ - Прибыль ДО) / Прибыль ДО) * 100% ((34 600 - 24 750) / 24 750) * 100% = 39.8% ≈ 40%

Чистая прибыль собственника выросла на 40%.

Окупаемость вложений в хоумстейджинг: 50 000 ₽ (бюджет) / (34 600 ₽ - 24 750 ₽) (прирост прибыли) ≈ 5 месяцев. Через 5 месяцев инвестиции в ремонт и декор полностью окупились и начали приносить чистую дополнительную прибыль.

Отзыв клиента

“Раньше сдача квартиры была моей второй работой, а теперь — настоящий пассивный доход. Я просто получаю отчет и деньги на карту в конце месяца. Команда ButlerSPB не просто нашла жильцов, а полностью преобразила квартиру и ее экономику. Результат превзошел все ожидания, спасибо!”

Ваша квартира тоже может приносить больше

Этот кейс наглядно доказывает, что профессиональное управление недвижимостью — это не расход, а высокодоходная инвестиция. Правильный подход к подготовке, маркетингу и ценообразованию может кардинально изменить финансовые показатели вашего объекта, сняв с вас всю головную боль.

Узнайте скрытый потенциал вашей квартиры!

Получите бесплатный экспресс-аудит доходности вашего объекта от экспертов ButlerSPB. Мы проанализируем вашу квартиру, рынок вокруг нее и дадим конкретные рекомендации по увеличению прибыли. Это вас ни к чему не обязывает.

[ Получить бесплатный аудит ]

Хотите узнать больше?

Кейс: Увеличение доходности квартиры на Лиговском проспекте на 40%