Классификация торговых центров: подробный гид для арендатора

Не просто аренда, а стратегическое партнерство: почему класс ТЦ важнее цены за квадратный метр

Выбор торгового центра кажется простым: найти место с хорошей проходимостью и приемлемой арендной ставкой. Однако такой подход часто ведет к дорогостоящим ошибкам. Представьте магазин премиальных сумок, открытый в районном ТЦ у дома, или точку с товарами импульсного спроса на последнем этаже специализированного мебельного центра. В обоих случаях бизнес, скорее всего, прогорит, несмотря на кажущиеся выгодными условия.

Проблема в том, что многие предприниматели не осознают: каждый торговый центр — это сложный, точно настроенный организм со своей уникальной аудиторией, концепцией и правилами игры. Выбирать его, ориентируясь только на цену за “квадрат”, — все равно что выбирать делового партнера по фотографии, не изучив его репутацию.

Эта статья — ваш профессиональный навигатор в мире коммерческой недвижимости. Мы, команда ButlerSPB, разложим по полочкам все типы и классы торговых центров. Вы научитесь читать «паспорт объекта» между строк и поймете, как выбрать локацию, которая станет фундаментом для процветания вашего бизнеса, а не источником убытков.

Основы основ: по каким критериям делят торговые центры?

Чтобы говорить с арендодателем на одном языке и понимать, за что вы платите, важно знать базовые критерии, по которым классифицируют все современные ТЦ.

Размер имеет значение: GBA vs GLA

На первый взгляд, это просто аббревиатуры, но за ними кроется важная для арендатора разница.

GBA (Gross Building Area) — общая площадь здания, включая стены, лестницы, коридоры, технические помещения. Это «размер» всего объекта.
GLA (Gross Leasable Area) — аренднопригодная площадь. Это сумма площадей всех помещений, которые можно сдать в аренду.

Для вас, как для арендатора, ключевой показатель — это GLA. Именно от его размера напрямую зависит масштаб и тип торгового центра.

Зона охвата и расположение

Этот параметр определяет, откуда в ТЦ приезжают покупатели.

Микрорайонный: обслуживает жителей в 5-10 минутах ходьбы.
Районный: охватывает один или несколько районов города.
Окружной: привлекает посетителей из нескольких крупных районов.
Региональный и Суперрегиональный: притягивает покупателей со всего города, области и даже туристов.

Понимание зоны охвата помогает спрогнозировать портрет вашего будущего клиента: это будут местные жители, совершающие ежедневные покупки, или «шопинг-туристы», готовые провести в ТЦ целый день и потратить крупную сумму.

Концепция и tenant-mix (пул арендаторов)

Концепция — это «душа» торгового центра, его основная идея. Это может быть фешн-галерея с люксовыми брендами, семейный ТРЦ с фокусом на развлечения или дисконтный аутлет. Концепция определяет tenant-mix — состав арендаторов.

Ключевую роль здесь играют якорные арендаторы. Это крупные, известные бренды (гипермаркет, популярный универмаг, кинотеатр, магазин бытовой техники), которые генерируют основной поток посетителей для всего объекта. Правильно подобранные «якоря» — залог стабильного трафика для всех остальных, более мелких арендаторов.

Парковка и транспортная доступность

Ключевой фактор удобства. Оценивается по коэффициенту — количеству парковочных мест на 100 м² GLA. Для суперрегионального центра, куда люди едут на машинах на целый день, большая и удобная парковка критически важна. Для ТЦ у метро, ориентированного на пешеходов, ее значение может быть меньше.

От “Районника” до “Суперрегионала”: разбираем типы ТЦ

Теперь систематизируем всю информацию. Чтобы было нагляднее, мы собрали ключевые характеристики разных типов ТЦ в одной таблице.

Тип ТЦ (по международной и российской классификации)	GLA (тыс. м²)	Якорные арендаторы (примеры)	Целевая аудитория	Цели арендатора
Микрорайонный / Convenience Center	3-5	Продуктовый “у дома”, аптека, химчистка	Жители 1-2 кварталов	Товары и услуги первой необходимости
Районный / Neighborhood Center	5-20	Супермаркет, магазины бытовой техники, дрогери	Жители района	Повседневные покупки, бытовые услуги
Окружной / Community Center	20-40	Гипермаркет, несколько фешн-брендов, фудкорт	Жители нескольких районов города	Еженедельные закупки, шопинг, досуг
Региональный / Regional Center	40-80	2+ универмага/гипермаркета, большая фешн-галерея, кинотеатр	Жители города и ближайших пригородов	Целевой шопинг, развлечения на целый день
Суперрегиональный / Super-regional Center	> 80	Полный спектр “якорей”, уникальные бренды, развлекательный парк	Весь город, область, туристы	Максимальный охват, имиджевая локация
Специализированный (Аутлет, Мебельный, DIY)	Разный	Бренды со скидками, магазины одной товарной группы	Охотники за скидками, покупатели с конкретной целью	Продажа стока, работа с целевым спросом

Для лучшего понимания приведем примеры из Санкт-Петербурга. Суперрегиональный ТРЦ — это, безусловно, «Галерея». Классический региональный — «Охта Молл» или «Европолис». А условный «ТК на районе» с продуктовым магазином и парой салонов услуг — это типичный микрорайонный центр.

Выбираем “свой” ТЦ: как класс объекта влияет на ключевые метрики

Это самый важный раздел. Здесь мы напрямую свяжем сухую теорию с вашими будущими доходами и расходами.

Трафик: качество против количества

В суперрегиональном ТРЦ трафик может достигать десятков тысяч человек в день. Но он очень размытый и «холодный» — люди пришли за развлечениями, в кино, к конкретному бренду. Конверсия в покупку у вас может быть низкой. В районном ТЦ посетителей в разы меньше, но они более целевые и лояльные, приходят за конкретными покупками. Задайте себе вопрос: вашему бизнесу нужен огромный, но нецелевой поток или меньший, но более качественный трафик?

Арендная ставка и дополнительные платежи

Зависимость прямая: чем выше класс и масштаб ТЦ, тем выше базовая арендная ставка. Но это лишь верхушка айсберга.

Экспертный инсайт от ButlerSPB: Всегда уточняйте размер операционных расходов (OPEX) и маркетинговых взносов. В ТЦ высокого класса они могут составлять 20-30% от базовой ставки. OPEX — это плата за охрану, уборку, обслуживание общих зон. Маркетинговый взнос идет на общие рекламные кампании и мероприятия ТЦ. Да, это дополнительные затраты, но в качественных объектах вы получаете за них реальную отдачу в виде централизованного продвижения и комфортной среды для покупателей.

Конкуренция и синергия

Классификация ТЦ позволяет заранее спрогнозировать, кто будет вашим соседом. Открытие уютной кофейни рядом с большим книжным магазином — это синергия, вы будете усиливать друг друга. А открытие третьего островка с чехлами для телефонов на одном этаже — это губительная конкуренция, которая съест прибыль всех участников. Анализируйте tenant-mix, чтобы найти свое место в этой экосистеме.

Имидж и репутация

Аренда площади в знаковом ТЦ, таком как ДЛТ или «Галерея» в Санкт-Петербурге, — это не только про текущие продажи. Это мощный вклад в узнаваемость и престиж вашего бренда. Для молодой компании это может стать сильным маркетинговым ходом, а для устоявшегося бренда — подтверждением статуса.

Чек-лист арендатора: 7 шагов к выбору идеального ТЦ

Чтобы помочь вам применить знания на практике, мы подготовили пошаговый план действий.

Шаг 1. Определите свой продукт и портрет клиента: Кто ваш покупатель? Какой у вас средний чек? Что для него важнее — удобство, цена, престиж или развлечения?
Шаг 2. Изучите «паспорт» ТЦ: Определите его класс, GLA, концепцию и зону охвата. Соответствует ли это портрету вашего клиента?
Шаг 3. Проанализируйте «якоря»: Чей трафик генерируют якорные арендаторы? Это ваша целевая аудитория?
Шаг 4. Проведите «полевую разведку»: Посетите ТЦ в разное время: будний день утром, будний день вечером, в выходной. Посмотрите, кто эти люди, как они себя ведут, куда идут потоки.
Шаг 5. Поговорите с соседями: Не стесняйтесь подойти к действующим арендаторам (не к администрации!) и спросить о реальном положении дел, о скрытых проблемах и реальном трафике.
Шаг 6. Запросите коммерческие условия: Внимательно изучите договор. Обратите внимание не только на базовую ставку, но и на OPEX, маркетинговые отчисления, условия и частоту индексации аренды.
Шаг 7. Проконсультируйтесь с экспертом: Свежий и профессиональный взгляд со стороны поможет увидеть риски, которые вы могли упустить, и избежать дорогостоящих ошибок.

Экспертный совет от ButlerSPB: “Не влюбляйтесь в локацию! Подходите к выбору с холодным расчетом и цифрами. Наша работа — предоставить вам этот расчет, основанный на данных аналитики, а не на эмоциях. Правильно выбранный ТЦ — это 50% успеха вашего розничного бизнеса.”

Вывод: классификация — это не теория, а ваш бизнес-инструмент профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Выбор торгового центра — одно из ключевых стратегических решений, которое напрямую определяет будущее вашего бизнеса. Это инвестиция, которая должна окупаться. Теперь вы знаете, что за терминами GLA, tenant-mix и «суперрегиональный» стоят вполне конкретные бизнес-показатели: качество трафика, уровень конкуренции и размер сопутствующих расходов. Используйте эти знания, чтобы сделать ваш выбор осознанным, а не случайным.

Сохраните наш чек-лист, чтобы использовать его при поиске следующей локации.

Чувствуете, что информации слишком много и нужна помощь эксперта? Команда ButlerSPB готова помочь. Мы не просто подбираем помещения. Мы анализируем концепцию вашего бизнеса и находим тот торговый центр в Санкт-Петербурге, где вы сможете максимально раскрыть свой потенциал и получить наилучшую отдачу от каждого вложенного рубля.

[Кнопка] Получить бесплатную консультацию и подбор 3-х лучших локаций

Классификация торговых центров: как это влияет на арендаторов