Консультация риэлтора: полный список вопросов, которые нужно задать перед началом работы

Почему правильные вопросы — залог успешной сделки

Покупка или продажа квартиры в Санкт-Петербурге — одно из самых значимых и волнительных событий в жизни. Это крупная финансовая операция, которая сопряжена со стрессом, рисками и множеством неизвестных. В этом процессе риэлтор становится вашим главным союзником. Он — не просто посредник, а ваш персональный штурман в мире недвижимости, опытный переговорщик и юридический гарант безопасности.

Однако найти настоящего профессионала — задача не из легких. Первая встреча или консультация с риэлтором — это, по сути, собеседование, на котором вы выступаете в роли работодателя. От того, насколько точно вы оцените компетенции специалиста, зависит успех всей будущей сделки.

Эта статья — ваш готовый сценарий для такого «собеседования». Мы в ButlerSPB подготовили исчерпывающий чеклист вопросов, который поможет вам отсеять дилетантов и выбрать эксперта, которому можно доверять.

Шаг 0: Ваша домашняя работа перед встречей с риэлтором

Прежде чем задавать вопросы, важно подготовиться. Чем лучше вы понимаете свои цели, тем продуктивнее пройдет консультация.

Определите свои цели. Четко сформулируйте задачу для специалиста. Не «хочу квартиру получше», а «ищу двухкомнатную квартиру в Приморском районе СПб, бюджет до 15 млн рублей, не первый и не последний этаж». Не «продать бы мою однушку», а «продать студию в Мурино за 5 млн рублей в течение 3 месяцев».
Изучите рынок. Посмотрите аналогичные объекты на Циан, Авито и других площадках. Это даст вам базовое представление о текущих ценах и поможет вести диалог с риэлтором на одном языке.
Проверьте риэлтора/агентство. Перед встречей поищите в интернете отзывы о специалисте или компании, изучите сайт и социальные сети. Серьезный подход к выбору подрядчика сразу покажет риэлтору, что вы — думающий и ответственный клиент.

Блок 1: Проверяем опыт и квалификацию специалиста

Ваша первая задача — понять, кто перед вами: опытный эксперт рынка или новичок. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Опыт и специализация

Как давно вы работаете в сфере недвижимости? А конкретно на рынке Санкт-Петербурга? (Это критически важно, так как рынок СПб имеет свою специфику: старый фонд, особенности новостроек в разных районах).
На каком типе недвижимости и сделок вы специализируетесь? (Первичный рынок, вторичное жилье, загородная недвижимость, сложные альтернативные сделки).
В каких районах города вы работаете чаще всего и знаете их лучше всего?
Можете ли вы предоставить отзывы или, с их разрешения, контакты клиентов, с которыми вы недавно работали над похожей задачей?

Профессиональный статус

Вы работаете как частный маклер или являетесь сотрудником агентства недвижимости?
Состоите ли вы в профессиональных объединениях риэлторов (например, в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области)?
Проходили ли вы дополнительное обучение, курсы повышения квалификации за последний год? Какие?

Блок 2: Вопросы для ПОКУПАТЕЛЯ квартиры

Если вы покупаете жилье, риэлтор должен стать вашим щитом, защищающим от рисков и невыгодных предложений.

Процесс подбора и показа

Как именно вы будете подбирать для меня объекты? Какие базы и источники, помимо общедоступных, вы используете? (Профессионалы часто имеют доступ к закрытым базам и объектам, которые еще не вышли в открытую рекламу).
Как вы предварительно проверяете объекты перед тем, как предложить их мне?
Сколько объектов в среднем мы сможем посмотреть в неделю/месяц? Есть ли какой-то лимит?
Будете ли вы лично присутствовать на всех просмотрах со мной и помогать обращать внимание на важные детали?

Юридическая чистота и торг

Как именно вы проводите юридическую проверку чистоты квартиры? Что конкретно входит в эту услугу? (Не стесняйтесь попросить показать пример отчета о проверке).
Кто будет вести переговоры о снижении цены? Какой ваш средний результат в торге в процентах или рублях?
Как вы выстраиваете коммуникацию с продавцом и его представителем, чтобы защитить мои интересы?

Блок 3: Вопросы для ПРОДАВЦА квартиры

Если вы продаете, задача риэлтора — обеспечить максимальную выгоду и скорость сделки.

Оценка и маркетинг

Как вы определили рекомендуемую стартовую цену моей квартиры? Покажите, пожалуйста, на какие аналогичные объекты и данные вы опирались.
Какой конкретный маркетинговый план вы предлагаете для моего объекта? На каких площадках и как будет размещаться реклама?
Будет ли проведена профессиональная фотосъемка, видео или 3D-тур? Входит ли это в стоимость ваших услуг или оплачивается отдельно?

Организация процесса

Как будут организованы показы квартиры? Кто их будет проводить и обязательно ли мое присутствие?
Как и с какой периодичностью вы будете отчитываться передо мной о проделанной работе: количестве звонков, проведенных показах, полученной обратной связи от потенциальных покупателей?
Кто будет заниматься сбором и подготовкой полного пакета документов для сделки?

Блок 4: Финансы и договор — самые важные вопросы

Это фундамент ваших отношений. Здесь не должно остаться никакой двусмысленности.

Стоимость услуг и оплата

Каков точный размер вашей комиссии? Это фиксированная сумма или процент от финальной стоимости объекта?
Что конкретно входит в эту стоимость? Есть ли какие-либо скрытые или дополнительные платежи (за рекламу, юридическую проверку, оформление документов)?
В какой момент и каким образом производится оплата ваших услуг? (Важно: профессионалы берут вознаграждение только по факту успешно завершенной сделки, а не авансом).

Договор

Какой тип договора мы будем заключать? Эксклюзивный или нет? Объясните, пожалуйста, в чем принципиальная разница для меня как для клиента.
Могу ли я получить шаблон договора для изучения до его подписания?
Каковы условия и процедура расторжения договора, если меня что-то не устроит? Предусмотрены ли штрафные санкции?

На что обратить внимание: 5 «красных флагов» на первой встрече

Иногда не то, что говорит риэлтор, а то, как он это делает, говорит о многом. Остерегайтесь следующих признаков:

Нереалистичные обещания: «Я продам вашу квартиру на 20% дороже рынка всего за неделю!»
Давление и спешка: «Нужно срочно вносить аванс, это супер-вариант, завтра его уже не будет!»
Непрозрачная комиссия: «С комиссией потом разберемся», или «Вам не о чем беспокоиться, комиссию платит другая сторона» (классическая уловка, так как любые расходы всегда заложены в цену).
Отказ от письменного договора: Предложение работать «на доверии» или «по-дружески» — верный признак непрофессионализма.
Неуверенные ответы на ваши вопросы: Специалист «плавает» в терминологии, не может четко объяснить этапы сделки или уходит от прямых ответов.

Как на эти вопросы отвечают эксперты ButlerSPB

Чтобы вы понимали, как выглядит ответ настоящего профессионала, мы покажем, как на ключевые вопросы отвечают в нашей компании.

На вопрос о юридической проверке эксперт ButlerSPB ответит: «Мы проводим комплексную проверку объекта и всех участников сделки по 20+ параметрам. Она включает анализ всей истории переходов права собственности, проверку собственников на предмет банкротства, наличия судебных дел и исполнительных производств, проверку на наличие обременений, долгов по капремонту и законности имеющихся перепланировок. По итогам проверки вы получаете официальное письменное юридическое заключение, где отражены все результаты и даны наши гарантии».

На вопрос о маркетинговом плане при продаже: «Для вашего объекта мы разработаем индивидуальную стратегию. Она будет включать профессиональную фото- и видеосъемку, создание 3D-тура, размещение на всех ключевых площадках (Циан, Авито, Домклик) с премиум-продвижением. Также мы задействуем нашу внутреннюю базу клиентов и партнерскую сеть риэлторов. Вы будете еженедельно получать подробный отчет со статистикой просмотров объявления, количеством звонков и результатами показов».

Такой подход, основанный на фактах, прозрачности и четком плане, — визитная карточка эксперта.

Главное — найти «своего» специалиста

Выбор риэлтора — это, без преувеличения, инвестиция в вашу финансовую безопасность и душевное спокойствие. Не бойтесь задавать неудобные вопросы и казаться дотошным. Для настоящего профессионала это не проблема, а признак думающего и серьезного клиента, с которым приятно и почетно работать.

Используйте наш чеклист, доверяйте своей интуиции, и вы обязательно найдете того самого специалиста, который проведет вас через все этапы сделки безопасно и выгодно.

Готовы обсудить вашу ситуацию с экспертом, который знает ответы на все эти вопросы?

Получите бесплатную консультацию от ведущего специалиста ButlerSPB. Мы разберем вашу задачу, честно оценим перспективы и предложим пошаговый план действий для ее решения.

FAQ: Отвечаем на популярные вопросы

Нужно ли подписывать эксклюзивный договор с риэлтором?

Эксклюзивный договор означает, что вы доверяете продажу или подбор объекта только одному агентству. Для клиента это плюс: риэлтор максимально мотивирован вкладывать в рекламу и тратить свое время, так как он гарантированно получит комиссию в случае успеха. Для агентства это гарантия, что его труд не будет напрасным. Большинство профессионалов работают только по эксклюзивным договорам.

Что делать, если я нашел покупателя/квартиру сам, а у меня договор с агентством?

Это зависит от условий вашего договора. В большинстве эксклюзивных договоров прописано, что комиссия выплачивается агентству при любом отчуждении объекта в период действия договора. Однако риэлтор в этом случае все равно выполняет огромную работу: ведет переговоры, организует безопасные расчеты и сопровождает сделку юридически, защищая вас от рисков.

Кто платит комиссию риэлтору — продавец или покупатель?

Комиссию всегда платит тот, кто заказал услугу. Если вы наняли риэлтора для продажи квартиры — вы платите ему комиссию. Если вы наняли риэлтора для подбора квартиры — вы платите ему. Идея о том, что «комиссию платит другая сторона», — это миф. Любые расходы всегда закладываются в итоговую цену объекта.

Сколько в среднем длятся поиски квартиры / продажа в Санкт-Петербурге?

В среднем, при адекватной рыночной цене, срок продажи ликвидной квартиры в Петербурге составляет от 1 до 3 месяцев. Поиск и покупка квартиры обычно занимают аналогичное время. Однако эти сроки могут сильно варьироваться в зависимости от уникальности объекта, ситуации на рынке и ваших требований.

Консультация риэлтора: какие вопросы стоит задать