Все о налогах при продаже квартиры в 2024 году: когда платить, как считать и можно ли не платить?

Продажа квартиры — это не только поиск покупателя и выгодная цена, но и серьезный финансовый вопрос: налоги. Ошибка в расчетах может стоить сотен тысяч рублей и привести к штрафам от Федеральной налоговой службы (ФНС). Как этого избежать? профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Мы, команда ButlerSPB, сопровождаем сделки с недвижимостью в Санкт-Петербурге «под ключ». Налоговое планирование — неотъемлемая часть нашей работы. В этой статье наши эксперты поделятся ключевой информацией, которая сэкономит ваши деньги и нервы. Мы разберемся, в каких случаях налог платить не нужно, научимся его считать, рассмотрим все законные способы оптимизации и расскажем, чем именно риэлтор может помочь в этом вопросе.

Первый и главный шаг: определяем, нужно ли вам платить налог

Не все продавцы обязаны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Главный критерий, освобождающий от уплаты, — это минимальный предельный срок владения недвижимостью. Если вы владели квартирой дольше этого срока, платить налог не нужно.

Когда минимальный срок владения — 3 года?

Этот сокращенный срок действует, если квартира была получена одним из следующих способов:

В порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (супруга, родителя, ребенка, брата, сестры, бабушки, дедушки).
В результате приватизации.
По договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
Это единственное жилье продавца на момент сделки (допускается наличие еще одного объекта, купленного в течение 90 дней до продажи старого).

Когда минимальный срок владения — 5 лет?

Пятилетний срок применяется во всех остальных, наиболее распространенных случаях. В первую очередь, это покупка квартиры по договору купли-продажи (ДКП) или договору долевого участия (ДДУ).

Совет эксперта ButlerSPB: Как правильно считать срок владения? Для вторички — с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Для новостройки, купленной по ДДУ, — с даты полной оплаты по договору (а не с даты получения ключей или регистрации права!). Это частая ошибка, которая дорого обходится невнимательным продавцам.

Срок владения не прошел. Как правильно рассчитать сумму налога?

Если минимальный срок владения еще не истек, возникает обязанность уплатить НДФЛ в размере 13%. Но с какой суммы? Здесь есть важное правило.

Золотое правило: 70% от кадастровой стоимости

Занижать цену в договоре, чтобы уменьшить налог, — плохая и рискованная идея. Налоговая служба все равно проверит ваши расчеты. Если доход от продажи, указанный в договоре, окажется ниже, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, в котором прошла сделка, то для расчета налога ФНС возьмет именно эту величину — 70% от кадастра.

Пример: Кадастровая стоимость вашей квартиры — 10 млн рублей. Вы продаете ее за 6 млн рублей. Налог будет считаться не с 6 млн, а с 7 млн (10 млн * 0,7).

Формула расчета налога

Базовая формула выглядит просто: Налоговая база * 13% = Сумма налога

Самое важное здесь — правильно определить налоговую базу, то есть ту сумму, с которой государство и будет взимать налог. К счастью, это не всегда вся сумма, полученная от продажи.

3 законных способа уменьшить (или обнулить) налог

Существуют легальные инструменты, которые позволяют значительно сократить налоговую базу. Выбор правильного способа — ключевая задача на этапе планирования сделки.

Способ 1. Уменьшение дохода на расходы на покупку

Это самый популярный и выгодный способ для тех, кто ранее покупал продаваемую квартиру. Вы вычитаете из дохода от продажи все документально подтвержденные расходы, связанные с ее приобретением.

Формула: Налоговая база = Доход от продажи - Расход на покупку

Что можно включить в расходы:

Сумма, уплаченная предыдущему собственнику по ДКП.
Стоимость квартиры, уплаченная застройщику по ДДУ.
Проценты, уплаченные банку по ипотеке за эту квартиру.
Расходы на отделку (только если квартира была куплена у застройщика без отделки, и это прописано в договоре).

Важно: Все расходы должны быть подтверждены документами: договорами, банковскими выписками, платежными поручениями, чеками.

Способ 2. Использование имущественного налогового вычета в 1 000 000 рублей

Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку (например, квартира досталась в дар не от близкого родственника или по наследству много лет назад), вы можете использовать фиксированный налоговый вычет.

Формула: Налоговая база = Доход от продажи - 1 000 000 ₽

Этот способ выгоден, когда расходов на покупку не было или они были незначительными.

Способ 3. Особые льготы для семей с детьми (ФЗ № 382)

С 2021 года семьи с двумя и более детьми могут быть полностью освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья, даже если минимальный срок владения не прошел. Для этого нужно одновременно соблюсти пять условий:

У вас (или супруга) двое или более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся очно).
В том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) вы покупаете другое жилье.
Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.
Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
На момент продажи вам и членам вашей семьи не принадлежит более 50% в ином жилом помещении, площадь которого больше покупаемого.

Критерий	Способ “Доход минус Расход”	Способ “Вычет 1 000 000 ₽“
Кому подходит?	Тем, кто покупал квартиру и может подтвердить расходы документами.	Тем, у кого нет расходов на покупку (наследство, дарение) или они меньше 1 млн ₽.
Пример выгоды	Продали за 8 млн, купили за 6 млн. Налог платится с 2 млн.	Продали унаследованную квартиру за 8 млн. Налог платится с 7 млн.
Главное условие	Наличие всех платежных документов и договоров.	Применяется, если не используется вычет по расходам.

Подача декларации и уплата налога: пошаговый план

Если вы определили, что налог платить нужно, важно соблюсти процедуру и сроки, чтобы избежать штрафов.

Сбор документов. Вам понадобятся: договор купли-продажи вашей квартиры, документы, подтверждающие расходы (если применяете вычет по расходам), ваш паспорт.
Заполнение декларации 3-НДФЛ. Проще всего это сделать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru. Система сама подскажет нужные поля и выполнит расчеты.
Соблюдение сроков. Здесь их два, и их нельзя путать:
- Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. (Например, при продаже в 2024 году — до 30 апреля 2025 года).
- Уплатить рассчитанный налог нужно до 15 июля того же года. (При продаже в 2024 году — до 15 июля 2025 года).

Важно от ButlerSPB: Пропуск сроков грозит штрафами: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% от суммы и не менее 1000 рублей) плюс пени за каждый день просрочки уплаты. Мы в ButlerSPB всегда контролируем эти сроки для наших клиентов, снимая с них эту головную боль.

Почему налоговая консультация с риэлтором ButlerSPB — это выгодно?

Многие считают, что риэлтор только ищет покупателя. Но настоящий профессионал занимается полным финансовым и юридическим сопровождением сделки.

Мы не просто продаем квартиры, мы управляем вашими финансами

Анализ ситуации ДО продажи. Еще на этапе принятия решения о продаже мы просчитаем налоговые последствия и предложим оптимальную стратегию. Иногда выгоднее подождать несколько месяцев до истечения минимального срока владения.
Выбор правильного способа оптимизации. Мы сравним все варианты (вычеты, расходы, льготы для семей) и выберем тот, что сэкономит вам максимум денег, исходя из вашей конкретной ситуации.
Помощь со сбором документов. Мы точно знаем, какие договоры, выписки и платежки понадобятся для подтверждения расходов, и поможем их подготовить, чтобы у ФНС не возникло вопросов.
Защита от ошибок. Мы исключаем риск неверного расчета, неправильного применения вычетов или использования цены в договоре, которая может привлечь ненужное внимание налоговых органов.

Не хотите разбираться в хитросплетениях Налогового кодекса?

Доверьте это профессионалам. Получите бесплатную экспресс-консультацию по налогам для вашей ситуации и узнайте, как продать квартиру в Санкт-Петербурге с максимальной выгодой.

[Кнопка: Получить консультацию]

или позвоните нам: +7 (XXX) XXX-XX-XX

Заключение

Налоговый вопрос при продаже квартиры кажется сложным только на первый взгляд. Главное — помнить три вещи: сначала проверьте минимальный срок владения, затем, если налог платить нужно, выберите самый выгодный способ его уменьшить, и, наконец, вовремя подайте декларацию и уплатите сумму.

Продажа квартиры в Петербурге — это крупная и ответственная сделка. Не рискуйте своими деньгами и временем. Команда ButlerSPB готова взять на себя все заботы, включая самые сложные — налоговые. Обращайтесь!

FAQ: Часто задаваемые вопросы

Вопрос: А если я продаю долю, а не всю квартиру? Ответ: Правила расчета налога те же. Вы можете уменьшить свой доход от продажи доли на расходы, пропорциональные этой доле. Если используете вычет в 1 000 000 рублей, он распределяется на всех собственников пропорционально их долям.

Вопрос: Что будет, если занизить стоимость квартиры в договоре? Ответ: Это не сработает. Если цена в договоре будет ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, налоговая служба рассчитает налог именно от этой, большей суммы. Более того, сильно заниженная цена может стать поводом для более пристальной проверки вашей сделки со стороны ФНС.

Вопрос: Я пенсионер, есть ли у меня льготы по НДФЛ при продаже? Ответ: Это распространенный миф. Статус пенсионера сам по себе не освобождает от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Для пенсионеров действуют те же общие правила: минимальный срок владения, налоговые вычеты и льготы для семей с детьми.

Вопрос: Нужно ли подавать нулевую декларацию, если я освобожден от налога? Ответ: Нет. Если вы владели квартирой дольше минимального предельного срока (3 или 5 лет), вы полностью освобождены от уплаты налога. В этом случае подавать декларацию и уведомлять ФНС о сделке не нужно.

Налоги при продаже квартиры: зачем нужна консультация риэлтора и как сэкономить? | Блог ButlerSPB