Консультация юриста по налогам при дарении недвижимости: полное руководство 2024

Дарение недвижимости — щедрый жест, который, однако, может повлечь серьезные налоговые последствия для одаряемого. Ошибка в расчетах, незнание льгот или неверно составленный договор приводят к доначислениям, штрафам и спорам с Федеральной налоговой службой.

В этой статье юристы ButlerSPB детально разберут все нюансы налогообложения при дарении недвижимости. Вы узнаете, кто, когда и сколько должен платить, а главное — в каких случаях налог платить не нужно. Эта информация поможет вам избежать рисков и принять взвешенное и юридически грамотное решение.

Дочитайте до конца, чтобы понять, в какой момент простая инструкция из интернета перестает работать и для защиты ваших интересов требуется персональная консультация эксперта.

Главное о налоге на дарение: что говорит закон?

Прежде всего, важно понимать: в российском законодательстве не существует отдельного «налога на дарение». Когда речь идет о получении в дар квартиры, дома или земельного участка, имеется в виду Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ключевой тезис, который нужно запомнить: даритель ничего не платит, так как он не получает дохода от сделки. Все налоговое бремя ложится на одаряемого — человека, который безвозмездно получает имущество в собственность. Именно его доход в виде стоимости недвижимости и подлежит налогообложению.

Экспертная справка ButlerSPB: Правовая основа закреплена в Налоговом кодексе РФ. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев.

Таким образом, получение в дар квартиры или дома — это доход, с которого, по общему правилу, необходимо уплатить налог. Но из этого правила есть важное исключение.

Кто освобождается от уплаты налога при дарении недвижимости?

Самый важный раздел для большинства наших клиентов. Закон полностью освобождает от уплаты НДФЛ тех, кто получил недвижимость в дар от близкого родственника или члена семьи.

Правило близких родственников и членов семьи

Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ, к таким лицам относятся исключительно:

Супруги (состоящие в официально зарегистрированном браке);
Родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);
Дедушки, бабушки и внуки;
Полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Если даритель и одаряемый входят в этот исчерпывающий перечень, то одаряемый полностью освобождается от уплаты налога. Ему также не требуется подавать налоговую декларацию.

Обратите внимание: Такие родственники, как тети, дяди, племянники, двоюродные братья и сестры, свекрови, тести, зятья, невестки и другие, не являются близкими с точки зрения Налогового кодекса. При получении от них недвижимости в дар одаряемый обязан заплатить налог.

Как рассчитать налог на подаренную недвижимость, если вы не близкий родственник

Если вы не входите в льготную категорию, вам предстоит рассчитать и уплатить НДФЛ. Расчет состоит из двух простых шагов.

Шаг 1. Определяем налоговую базу

Налоговая база — это стоимость, с которой будет исчисляться налог. По закону ею может быть:

Вариант А: Кадастровая стоимость. Это основной и наиболее частый вариант. Для расчета берется кадастровая стоимость объекта, установленная на 1 января того года, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности. Узнать ее можно, заказав выписку из ЕГРН.
Вариант Б: Рыночная или иная стоимость, указанная в договоре дарения. Если в договоре дарения стороны указали конкретную стоимость объекта (например, рыночную по отчету оценщика), то налог будет исчисляться с нее. Однако она не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Рекомендация эксперта ButlerSPB: Мы советуем в большинстве случаев ориентироваться на кадастровую стоимость, чтобы избежать лишних вопросов от налоговых органов. Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего объекта существенно завышена, наши юристы помогут запустить процедуру ее оспаривания, что позволит значительно снизить сумму налога. профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Шаг 2. Применяем правильную налоговую ставку

Ставка НДФЛ зависит от вашего налогового статуса:

13% — для налоговых резидентов РФ (лиц, фактически находящихся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев).
30% — для налоговых нерезидентов РФ.

Пример расчета:

Анна получила в дар от своей тети квартиру в Санкт-Петербурге. Анна является налоговым резидентом РФ.

Кадастровая стоимость квартиры: 5 000 000 руб.

Налоговая база: 5 000 000 руб.

Сумма налога к уплате: 5 000 000 руб. × 13% = 650 000 руб.

Если бы Анна была налоговым нерезидентом, сумма налога составила бы: 5 000 000 руб. × 30% = 1 500 000 руб.

Порядок действий для одаряемого: от получения подарка до уплаты налога

Если вы обязаны уплатить налог, важно соблюсти установленную законом процедуру и сроки.

Шаг 1. Регистрация права собственности

После подписания договора дарения необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Обычно документы подаются через МФЦ. С момента внесения записи в ЕГРН вы становитесь полноправным собственником.

Шаг 2. Подача налоговой декларации 3-НДФЛ

Срок: Подать декларацию необходимо до 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили недвижимость в дар. (Например, если право собственности зарегистрировано в 2024 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2025 года).
Способы подачи: Удобнее всего это сделать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Также можно подать документы лично в инспекцию или отправить по почте.
Необходимые документы: К декларации нужно приложить копии паспорта, ИНН, договора дарения и выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права и кадастровую стоимость.

Шаг 3. Уплата налога

Срок: Заплатить исчисленную сумму НДФЛ необходимо до 15 июля года, следующего за годом получения подарка.
Ответственность за неуплату: Нарушение сроков подачи декларации и уплаты налога влечет за собой штрафы (от 20% до 40% от неуплаченной суммы) и начисление пеней за каждый день просрочки.

Когда консультация юриста ButlerSPB — не роскошь, а необходимость?

Хотя общая схема выглядит просто, на практике возникает множество нетипичных ситуаций, где ошибка в трактовке закона или неверный расчет могут стоить сотни тысяч рублей. Вот лишь некоторые из них, где помощь эксперта критически важна:

Дарение доли в недвижимости

Как правильно определить налоговую базу для доли? Что делать, если дарится доля постороннему лицу, а другие собственники — близкие родственники? Эти нюансы требуют профессионального правового анализа.

Дарение с участием нерезидентов

Сделки, где даритель или одаряемый являются налоговыми нерезидентами, сопряжены с повышенной ставкой налога (30%) и требуют особого внимания к определению статуса и соблюдению валютного законодательства.

Недвижимость с обременением

Дарение квартиры, находящейся в ипотеке, требует согласия банка. Юрист поможет правильно структурировать сделку и оценить ее налоговые последствия для одаряемого, который принимает на себя долговые обязательства.

Дарение между бывшими супругами

После развода бывшие супруги перестают быть членами семьи. Подарок в виде недвижимости от бывшего мужа или жены будет облагаться НДФЛ по полной ставке.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если вы видите, что кадастровая стоимость объекта явно выше рыночной, мы поможем провести процедуру ее снижения в специальной комиссии или через суд. Это прямой путь к законной экономии на налоге.

Выбор между дарением и куплей-продажей

Иногда для оптимизации налогов стороны рассматривают оформление мнимого договора купли-продажи. Юрист ButlerSPB поможет оценить все риски такой сделки (признание ее недействительной) и выбрать действительно безопасный и выгодный для всех сторон путь.

Что вы получаете на консультации в ButlerSPB:

Полный правовой анализ вашей конкретной ситуации.

Точный расчет суммы налога с учетом всех льгот и нюансов.

Оценку налоговых рисков и разработку стратегии их минимизации.

Помощь в подготовке безупречного с юридической точки зрения договора дарения.

Сопровождение в заполнении и подаче декларации 3-НДФЛ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Можно ли применить налоговый вычет при продаже подаренной квартиры? Ответ: Если вы продаете квартиру, полученную в дар от лица, не являющегося близким родственником, и вы заплатили с этого подарка НДФЛ, то уплаченная сумма налога может быть учтена в расходах при продаже. Если же подарок был от близкого родственника (без уплаты налога), то при последующей продаже вы сможете воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей или уменьшить доход на сумму расходов, которые понес даритель при покупке этой недвижимости (если он сможет их подтвердить документально).

Вопрос 2: Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ и не заплатить налог? Ответ: Налоговая инспекция все равно узнает о сделке из данных Росреестра. Вам будет направлено требование об уплате налога, а также начислен штраф за неподачу декларации и штраф за неуплату налога (20% от суммы), плюс пени за каждый день просрочки. В итоге сумма к уплате может значительно вырасти.

Вопрос 3: Нужно ли платить налог, если в дар получена недвижимость от гражданского супруга? Ответ: Да, нужно. С точки зрения Семейного и Налогового кодексов, “гражданские супруги” не являются членами семьи или близкими родственниками. Поэтому одаряемый в такой паре обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости недвижимости.

Вопрос 4: Как платить налог, если одаряемый — несовершеннолетний? Ответ: Обязанность по уплате налога и подаче декларации за несовершеннолетнего ребенка (до 18 лет) ложится на его законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. Они действуют от имени ребенка.

Защитите себя от налоговых рисков

Дарение недвижимости — ответственный шаг, требующий юридической чистоты и финансовой грамотности. Для близких родственников он не несет налоговой нагрузки, но для всех остальных требует уплаты 13% или 30% НДФЛ. Ключ к успеху — правильное определение налоговой базы, соблюдение сроков и учет всех деталей вашей уникальной ситуации.

Не рискуйте своими деньгами и временем, разбираясь в сложных хитросплетениях Налогового кодекса самостоятельно. Получите персональную консультацию юриста по налогам и недвижимости ButlerSPB. Мы проанализируем вашу ситуацию, рассчитаем все риски и предложим самое безопасное и выгодное решение.

[Записаться на консультацию]

Или свяжитесь с нами для быстрой оценки вашей ситуации по телефону +7 (XXX) XXX-XX-XX или в WhatsApp/Telegram.

Консультация юриста по налогам при дарении недвижимости: как избежать ошибок и лишних трат