Кто платит за капитальный ремонт в съемной квартире: собственник или арендатор? Полный разбор по закону от ButlerSPB

Представьте: в вашей сдаваемой квартире в Санкт-Петербурге прорвало старую трубу. Соседи снизу затоплены, требуется срочная замена всего стояка водоснабжения. Арендатор звонит вам и задает главный вопрос: «Что делать и кто за это платит?». Это один из самых частых и конфликтных вопросов, возникающих между собственником и нанимателем.

Путаница между понятиями «капитальный» и «текущий» ремонт регулярно приводит к серьезным спорам, потере денег, времени и нервов. В этой статье мы, эксперты управляющей компании ButlerSPB, разложим все по полочкам: что говорит закон, как защитить себя с помощью грамотного договора и как навсегда избежать подобных конфликтов при сдаче недвижимости в аренду.

Капитальный и текущий ремонт: в чем принципиальная разница?

Чтобы понять, кто и за что платит, нужно четко разграничить два вида ремонта. Именно в определении и кроется корень большинства споров.

Капитальный ремонт — это комплекс работ по замене или восстановлению основных, несущих конструктивных элементов и инженерно-технических систем квартиры или всего здания. Проще говоря, это все глобальное, что обеспечивает базовую функциональность и безопасность жилья. как советуют эксперты из ButlerSPB

Примеры капитального ремонта:

Полная замена стояков водоснабжения, канализации, отопления.
Замена всей электропроводки в квартире.
Ремонт или замена общедомовых систем (крыша, фундамент, несущие стены).
Полная замена оконных блоков.
Замена лифтового оборудования в подъезде.

Текущий ремонт — это работы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии и устранение мелких неисправностей, возникших в процессе эксплуатации. Это «косметика» и мелкий бытовой ремонт.

Примеры текущего ремонта:

Поклейка обоев, покраска стен и потолков.
Ремонт или замена смесителя на кухне, в ванной.
Починка розетки, выключателя, замена перегоревшей лампочки.
Ремонт или замена дверного замка.
Устранение засора в раковине.

Для максимальной наглядности мы свели ключевые отличия в таблицу.

Вид ремонта	Кто обычно отвечает по закону	Примеры работ
Капитальный	Собственник (Наймодатель)	Замена труб, проводки, окон, стояков
Текущий	Арендатор (Наниматель)	Покраска стен, ремонт крана, починка розетки

Закон на стороне…: разбираем статью 681 ГК РФ

Основной документ, который регулирует обязанности сторон в вопросах ремонта арендованного жилья, — это Гражданский кодекс Российской Федерации, а именно статья 681 «Ремонт сданного внаем жилого помещения».

Закон четко распределяет зоны ответственности:

Пункт 1 (Капитальный ремонт): «Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя…». Объясняем простыми словами: По умолчанию за все глобальные и дорогостоящие работы по восстановлению жилья платит собственник. Это его прямая обязанность — предоставлять для проживания пригодное и безопасное помещение.
Пункт 2 (Текущий ремонт): «Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя…». Объясняем простыми словами: Поддержание квартиры в чистоте и порядке, а также устранение мелких поломок, которые возникли в процессе проживания, — это зона ответственности арендатора.

Важная оговорка! В конце каждого из этих пунктов есть ключевая фраза: «…если иное не установлено договором найма жилого помещения». Это открывает возможности для гибкой настройки обязательств, о чем мы поговорим далее.

Почему договор важнее закона (в некоторых случаях)

Гражданский кодекс задает «базовые настройки», которые действуют, если стороны не договорились об ином. Ваш договор аренды (найма) — это главный щит, который позволяет эти настройки изменить, конкретизировать и защитить ваши интересы как собственника.

Какие пункты обязательно включить в договор аренды, чтобы защитить себя:

Четкое разграничение ответственности. Не поленитесь и пропишите прямо в договоре, какие работы относятся к капитальным (и выполняются за счет собственника), а какие — к текущим (за счет арендатора). Можно даже приложить таблицу, аналогичную нашей.
Порядок уведомления о поломках. Укажите, в какой форме (звонок, сообщение в мессенджере, email) и в какие сроки арендатор обязан сообщить вам о любой неисправности. Это поможет избежать ситуаций, когда о маленькой протечке вы узнаете уже после затопления соседей.
Порядок проведения ремонта. Согласуйте, кто отвечает за поиск мастеров, согласование сметы и контроль работ. Это поможет избежать сюрпризов в виде счетов за необоснованно дорогой ремонт.
Неотделимые улучшения. Обязательно пропишите, что любые улучшения арендованного имущества (установка кондиционера, бойлера, замена ванны на душевую кабину), которые арендатор хочет произвести за свой счет, должны быть предварительно письменно согласованы с вами. Укажите, подлежат ли расходы на них компенсации по окончании срока аренды.

Экспертный блок от ButlerSPB: В нашей практике 90% споров о ремонте возникают из-за размытых формулировок в скачанном из интернета шаблоне договора. В ButlerSPB мы разрабатываем юридически выверенные договоры, которые максимально защищают интересы собственника и не оставляют места для двойных толкований. Это основа спокойствия и стабильного дохода.

Что делать, если… Разбираем частые конфликтные сценарии

Даже с хорошим договором могут возникнуть нестандартные ситуации. Разберем самые частые из них в формате «Вопрос-Ответ».

Сценарий 1: Ремонт нужен по вине арендатора.

«Что если капитальный ремонт (например, замена участка стояка) требуется из-за того, что арендатор без согласования установил тяжелую полку и повредил его?» Ответ: Если поломка произошла по доказанной вине арендатора, то и расходы на ее устранение ложатся на него. Здесь в силу вступает статья 1064 ГК РФ о возмещении вреда. Ключевой момент — доказать вину. Именно поэтому так важен подробный акт приема-передачи с фотографиями, фиксирующий исходное состояние квартиры и всех коммуникаций.

Сценарий 2: Собственник не делает необходимый капремонт.

«В квартире постоянно выбивает пробки, приглашенный электрик говорит, что нужна полная замена старой алюминиевой проводки, а собственник игнорирует просьбы». Ответ: Закон на стороне арендатора. Если собственник уклоняется от своей обязанности по проведению капремонта, наниматель имеет право: потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, расторгнуть договор или провести ремонт самостоятельно с последующим взысканием всех расходов с собственника (как правило, через суд).

Сценарий 3: «Серая зона».

«Кто должен менять старую, но еще работающую газовую плиту или поменять смеситель, который не сломан, но морально устарел?» Ответ: Это классический предмет договоренностей. Если техника или сантехника выходит из строя по причине естественного износа — это обязанность собственника. Если арендатор просто хочет что-то более современное — он может сделать это за свой счет по согласованию с вами. Вопрос износа бытовой техники и сантехники — еще один важный пункт, который стоит детально прописать в договоре и акте приема-передачи.

Управление недвижимостью с ButlerSPB: забудьте о спорах по поводу ремонта

Разбираться во всех этих тонкостях, вести переговоры с арендаторами, искать мастеров, контролировать сметы и качество работ — это полноценная работа. Собственники, которые ценят свое время, нервы и деньги, доверяют ее профессионалам.

Как ButlerSPB снимает с вас эту головную боль:

✅ Юридически безупречный договор: Составляем индивидуальный договор, который защищает вас от всех возможных рисков, включая споры о ремонте.
✅ Регулярный контроль объекта: Проводим плановые осмотры квартиры, чтобы выявлять и предотвращать потенциальные проблемы на ранней стадии.
✅ Профессиональное взаимодействие с арендатором: Берем на себя 100% общения по всем вопросам, от бытовых до финансовых, выступая буфером между вами и нанимателем.
✅ Организация всех видов ремонтов: При необходимости находим проверенных мастеров из нашей базы, согласовываем с вами смету и контролируем ход и качество работ.
✅ Оперативное реагирование 24/7: Наша служба поддержки доступна для арендаторов, чтобы мгновенно решать аварийные и срочные вопросы, не беспокоя вас.

Хотите сдавать квартиру в Санкт-Петербурге и получать стабильный доход, не вникая в бытовые проблемы? Оставьте заявку на бесплатную консультацию, и наши специалисты расскажут, как мы можем вам помочь.

[Кнопка: Получить консультацию]

Или скачайте наш чек-лист «Идеальный договор аренды» и проверьте, насколько защищены ваши интересы прямо сейчас.

Заключение

Подведем итог. Чтобы вопрос ремонта не стал яблоком раздора, важно помнить четыре ключевых правила:

Капитальный ремонт по закону — это обязанность собственника.
Текущий ремонт и поддержание порядка — обязанность арендатора.
Договор — ваш главный инструмент, который может и должен конкретизировать эти обязанности.
Профилактика в виде грамотного договора и четкой коммуникации — лучший способ избежать конфликтов и непредвиденных расходов.

Помните, что цивилизованные и прозрачные отношения с арендатором — это залог долгосрочной, спокойной и выгодной аренды. А если вы хотите полностью исключить себя из этого процесса и просто получать доход, команда ButlerSPB всегда к вашим услугам.

Кто должен платить за капитальный ремонт: собственник или арендатор?