Наш Блог-сателлит
Что такое ликвидность объекта недвижимости?

Что такое ликвидность объекта недвижимости?

Опубликовано: 25.07.2025


Ликвидность объекта недвижимости: Полный гид по оценке и увеличению стоимости от экспертов ButlerSPB

Почему одна квартира продается за неделю, а другая — висит в объявлениях годами? Все дело в ликвидности

Представьте две, на первый взгляд, похожие квартиры в Санкт-Петербурге. Однако одну из них покупают через несколько дней после выхода объявления, а вторая не находит своего владельца месяцами, теряя в цене. Причина этого — не магия, а вполне измеримый экономический параметр: ликвидность.

Простыми словами, ликвидность недвижимости — это способность объекта быть проданным быстро (в пределах 1-2 месяцев) и по цене, максимально приближенной к рыночной, без необходимости делать большие скидки.

Понимание ликвидности критически важно для каждого участника рынка:

  • Для продавца: это возможность получить деньги в запланированный срок и не потерять на дисконте.
  • Для покупателя: это уверенность в том, что купленный актив не превратится в “мертвый груз”, если жизненные обстоятельства изменятся.
  • Для инвестора: это главный показатель рентабельности и скорости возврата вложенных средств.

В этом гиде от экспертов ButlerSPB мы разберем ликвидность на атомы, объясним, из чего она состоит, и дадим практические инструменты для ее оценки и повышения.

Из чего складывается ликвидность: 5 китов успешного объекта

Ликвидность — это не случайность, а сумма конкретных, измеримых факторов. Мы выделяем пять основных групп, которые определяют, насколько быстро и выгодно можно продать объект.

1. Местоположение: король всех факторов

Локация была и остается главным критерием ценности любой недвижимости. Мы оцениваем ее на двух уровнях:

  • Макроуровень: Это престижность и развитость района. Объекты в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском или Московском районах исторически более востребованы. Ключевой фактор здесь — транспортная доступность, и прежде всего близость к станции метро. Экологическая обстановка (наличие парков, скверов, водоемов) также играет огромную роль, выгодно отличая локацию от промышленных зон.
  • Микроуровень: Это расположение дома внутри квартала. Дом, стоящий в тихом зеленом дворе, всегда будет ликвиднее аналога, окна которого выходят на шумный проспект. Важно и социальное окружение — однородная социальная среда повышает привлекательность.

Экспертный блок от ButlerSPB: Квартира в качественном старом фонде у метро “Чернышевская” всегда будет ликвиднее новостройки в удаленном спальном районе, даже при одинаковой площади и схожем ремонте. Причина — в исторической ценности, сложившейся инфраструктуре центра и транспортной доступности, которая не зависит от дорожной ситуации.

2. Характеристики дома: стены решают

Второй по значимости фактор — это качество самого здания.

  • Тип дома: В Петербурге существует четкая иерархия ликвидности. На вершине — отреставрированный исторический фонд и качественный кирпично-монолитный новострой бизнес- и комфорт-класса. Далее следуют “сталинки” и добротные кирпичные дома советского периода. Замыкают список старые панельные и блочные дома.
  • Год постройки и техническое состояние: Важен не столько возраст, сколько реальное состояние здания. Проведенный капремонт, замененные коммуникации, чистая и ухоженная парадная, исправный лифт — все это напрямую влияет на ликвидность.
  • Инфраструктура дома: Наличие закрытой территории, подземного или хотя бы наземного паркинга, службы консьержа, а также современных детских и спортивных площадок значительно повышает привлекательность объекта.

3. Параметры квартиры: “внутренний мир” объекта

Когда дом и локация оценены, мы заходим внутрь и анализируем саму квартиру.

  • Этажность: Самыми ликвидными считаются этажи с 3-го по 8-й — так называемая “золотая середина”. Первые этажи часто отпугивают из-за шума, недостатка света и соображений безопасности. Последние этажи (особенно в старом фонде) вызывают опасения из-за возможных протечек крыши, хотя в современных домах с хорошими видовыми характеристиками они могут быть, наоборот, преимуществом.
  • Планировка: Функциональность ценится превыше всего. Изолированные комнаты всегда ликвиднее смежных. Просторная кухня-гостиная (от 15 кв.м.), наличие балкона или лоджии, правильная геометрия комнат, отсутствие длинных и бесполезных коридоров — вот портрет ликвидной планировки.
  • Видовые характеристики: Вид из окна может как добавить до 15-20% к стоимости, так и снизить ее. Панорама на воду, парк или исторические достопримечательности — огромный плюс. Вид на стену соседнего дома, промзону или шумную трассу — существенный минус.
  • Состояние и ремонт: Здесь важен баланс. “Убитая” квартира потребует больших вложений и отпугнет многих покупателей. Слишком дорогой и специфический дизайнерский ремонт “под себя” также сужает круг потенциальных клиентов. Идеальный вариант — свежий, нейтральный косметический ремонт в светлых тонах, который позволяет покупателю сразу въехать и жить.

4. Юридическая чистота: невидимый, но критичный фактор

Даже идеальная квартира может оказаться неликвидной, если с документами не все в порядке.

  • Что снижает ликвидность: Любые обременения (ипотека в малоизвестном банке, арест), наличие несовершеннолетних собственников, неузаконенная перепланировка, “свежее” наследство, частая смена владельцев, отказ от указания полной стоимости в договоре.
  • Что повышает ликвидность: Один взрослый собственник, срок владения более 5 лет (или более 3 лет в зависимости от ситуации), отсутствие долгов по коммунальным платежам и полное юридическое “здоровье” объекта.

Проверка юридической чистоты — сложный процесс, требующий опыта и знаний. Эксперты ButlerSPB проводят полную проверку объекта перед сделкой, защищая вас от финансовых и юридических рисков. Вы можете узнать больше об этой услуге на консультации.

5. Инфраструктура района: все, что за порогом

Комфорт проживания не заканчивается на пороге квартиры. Наличие развитой инфраструктуры в шаговой доступности — обязательное условие для высокого спроса.

  • Социальная: Школы и детские сады с хорошей репутацией, поликлиники, МФЦ.
  • Торговая и досуговая: Продуктовые магазины, аптеки, кафе, рестораны, фитнес-центры, торговые комплексы.

Как самостоятельно оценить ликвидность: чек-лист для покупателя и продавца

Чтобы помочь вам быстро сориентироваться, мы подготовили упрощенный чек-лист. Присваивайте баллы объекту, который вы продаете или хотите купить, чтобы получить его примерный “индекс ликвидности”.

ФакторВысокая ликвидность (+ балл)Низкая ликвидность (- балл)
МетроДо 10 минут пешком (+3)Более 20 минут пешком/транспортом (-2)
Тип домаКирпич-монолит / Сталинка (+2)Старая панель / Блочный (-2)
Этаж3-8 этаж (+1)Первый или последний этаж (-1)
ПланировкаИзолированные комнаты, кухня >12м (+2)Смежные комнаты, “вагончик”, кухня <6м (-2)
Вид из окнаПарк, вода, сквер (+1)Стена дома, промзона, шоссе (-1)
Документы1 взрослый собственник, >5 лет (+3)Свежее наследство, дети-собственники (-3)
ПарковкаЗакрытый паркинг / своя парковка (+1)Стихийная парковка на улице (-1)

Как использовать: Посчитайте сумму баллов. Если она положительная — у объекта хороший потенциал. Если сумма близка к нулю или отрицательная — это повод серьезно задуматься о целесообразности покупки или о необходимости дисконта при продаже.

Объект неликвиден. Что делать? узнайте больше о компании ButlerSPB на официальном сайте ButlerSPB

Даже если по результатам оценки ваш объект оказался не самым привлекательным, это не приговор. Ликвидностью можно и нужно управлять.

Как повысить ликвидность перед продажей

  • Малые вложения, большой эффект: Профессиональный клининг, вывоз старой мебели и хлама, мелкий косметический ремонт (покрасить стены в нейтральный цвет, заменить розетки). Это называется предпродажная подготовка или хоумстейджинг.
  • Средние вложения: Иногда есть смысл заменить старые окна или сантехнику. Это может существенно повысить привлекательность в глазах покупателя.
  • Работа с документами: Если у вас есть неузаконенная перепланировка, лучше потратить время и узаконить ее. Соберите заранее полный пакет документов — это ускорит сделку.
  • Адекватное ценообразование: У любого, даже самого неликвидного объекта, есть своя справедливая цена. Главное — определить ее верно с помощью профессионала, а не на основе собственных ожиданий.

Когда стоит покупать неликвидный объект?

Покупка неликвида может быть оправданной инвестиционной стратегией в нескольких случаях:

  1. Если есть понятный потенциал роста: Например, вы знаете, что через 2-3 года рядом с домом откроют станцию метро или построят крупный парк.
  2. Если цена значительно ниже рыночной: Дисконт должен покрывать все недостатки и риски, а у вас должны быть ресурсы (время и деньги) на их устранение.

Экспертное мнение ButlerSPB: Покупка неликвидной недвижимости — стратегия для опытных инвесторов, готовых к сложностям и долгосрочным вложениям. Новичкам на рынке мы настоятельно рекомендуем начинать с максимально понятных и ликвидных вариантов. Мы поможем подобрать такой объект под ваш бюджет и цели в рамках услуги по подбору недвижимости.

Ликвидность — ваш главный актив на рынке недвижимости

Подводя итог, ликвидность — это комплексный показатель, который напрямую влияет на ваше финансовое благополучие и спокойствие. Его можно и нужно оценивать перед любой операцией с недвижимостью, будь то покупка для себя, продажа или инвестиция.

Выбор и владение ликвидным объектом — это ваша страховка на будущее, гарантия того, что ваши вложения защищены и могут быть быстро превращены в живые деньги.

Не уверены в ликвидности вашей квартиры или объекта, который собираетесь купить? Не рискуйте своими деньгами и временем.

Получите бесплатную экспресс-оценку ликвидности вашего объекта от экспертов ButlerSPB. Заполните форму на нашем сайте, и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут!

Вы также можете связаться с нами по телефону или через страницу контактов для получения полной консультации.


Читайте также