Налог на сдачу квартиры как ИП: УСН или Патент — полное сравнение и расчет в 2024 году

Сдаете квартиру и платите 13% НДФЛ как физлицо или, что хуже, работаете «всерую», рискуя штрафами? Есть легальный и гораздо более выгодный способ — зарегистрировать ИП. Ставки налога могут быть в 2-3 раза ниже. Но здесь возникает главный вопрос: что выбрать — простую «упрощенку» (УСН) или предсказуемый Патент (ПСН)? Ошибка в выборе может стоить вам десятков тысяч рублей в год.

В этой статье вы найдете:

• Подробный разбор плюсов и минусов УСН и Патента.
• Наглядную сравнительную таблицу.
• Реальные примеры расчетов для квартиры в Санкт-Петербурге.
• Четкий алгоритм для выбора оптимального режима.

Мы в ButlerSPB не только управляем недвижимостью, но и помогаем собственникам выстраивать эффективную и законную систему получения дохода. Давайте разберемся вместе.

Почему ИП — это выгодно: быстрая математика

Давайте коротко, но убедительно сравним варианты легализации дохода от аренды.

• Физлицо: платит 13% НДФЛ (или 15% с дохода свыше 5 млн ₽ в год). Со 100 000 ₽ дохода вы отдадите государству 13 000 ₽.
• Самозанятость: платит 4% (если арендатор — физлицо) или 6% (если юрлицо). Это выгодно, но есть строгий лимит дохода — 2.4 млн ₽ в год, и нельзя нанимать сотрудников. При доходе в 250 000 ₽ в месяц этот режим уже не подходит.
• ИП: платит 6% (на УСН «Доходы») или фиксированную сумму (на Патенте), которая часто бывает еще выгоднее. Да, у ИП есть обязательные страховые взносы, но их можно (и нужно!) вычитать из суммы налога.

Вывод: Даже с учетом страховых взносов экономия по сравнению с НДФЛ очевидна. Теперь главный вопрос — какой режим ИП выбрать для сдачи квартиры?

Упрощенная система (УСН “Доходы”): гибкость и простота

УСН «Доходы» — это самый популярный налоговый режим для начинающих предпринимателей, и для аренды он тоже отлично подходит.

Как это работает?

Все просто: вы платите налог в размере 6% со всех денег, которые поступили на ваш расчетный счет от арендаторов. Никаких сложных расчетов расходов — только учет доходов.

Плюсы УСН “Доходы”

• Простота расчета: Формула элементарна: полученный доход * 6%.
• Нет ограничений по площади: Вы можете сдавать хоть студию в 20 кв.м., хоть пентхаус в 300 кв.м.
• Неограниченное количество объектов: Сдавайте хоть 10 квартир — правила не изменятся.
• Действует во всех регионах РФ: Идеально, если у вас недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи. Все доходы будут суммироваться и облагаться единым налогом.
• Уменьшение налога на страховые взносы: Это ключевое преимущество. Вы можете вычесть уплаченные за себя страховые взносы из суммы налога. Если вы ИП без сотрудников, налог можно уменьшить вплоть до 100%.

Минусы и ограничения УСН

• Годовая декларация: Раз в год необходимо подавать налоговую декларацию, даже если деятельность не велась.
• Может быть дороже патента: При высоком арендном доходе (например, от элитной недвижимости) 6% от реальной суммы могут оказаться больше, чем фиксированная стоимость патента.
• Лимит годового дохода: В 2024 году он составляет 265.8 млн рублей. Для большинства арендодателей это более чем достаточно.

Кому идеально подходит УСН?

• Владельцам нескольких объектов недвижимости, особенно если они находятся в разных регионах.
• Тем, кто сдает не только жилую, но и коммерческую недвижимость (на которую патент не получить).
• Предпринимателям, у которых, помимо аренды, есть и другие виды деятельности, работающие на УСН.

Патент (ПСН): предсказуемость и максимальная простота

Патентная система налогообложения (ПСН) была создана специально для микробизнеса, и сдача квартиры в аренду идеально вписывается в эту концепцию.

Как это работает?

Здесь кроется главное отличие от УСН. Вы платите налог не с реального дохода, а с потенциально возможного годового дохода (ПВГД). Эту сумму устанавливает каждый регион самостоятельно, и она зависит от местоположения и площади объекта. Стоимость вашего патента — это всегда ПВГД * 6%.

Плюсы Патента

• Главный плюс — предсказуемость: Вы заранее знаете точную сумму налога на год. Она не зависит от реальной арендной платы. Вы можете поднять аренду, а налог не изменится.
• Никаких деклараций: Купили патент — и забыли про отчетность в налоговую.
• Уменьшение налога на взносы: Как и на УСН, стоимость патента можно уменьшить на уплаченные страховые взносы.
• Максимальная простота: Подали заявление онлайн или в ФНС, оплатили и работаете спокойно.

Минусы и ограничения Патента

• Территориальная привязка: Патент действует только в том регионе, где он куплен. На квартиру в Санкт-Петербурге и квартиру в Ленинградской области нужно покупать два разных патента.
• Ограничения по площади: Регионы могут устанавливать лимиты по площади сдаваемых объектов. Чаще всего — до 150 кв.м. на один объект.
• Лимит годового дохода: Ваш реальный доход по всем видам деятельности на патенте не должен превышать 60 млн ₽ в год.
• Патент на каждый объект: Если вы сдаете несколько квартир, формально нужно покупать патент на каждый объект. Однако регионы могут разрешать покупку одного патента на несколько однотипных объектов — это нужно уточнять в местном законодательстве.

Кому идеально подходит Патент?

• Владельцам 1-3 квартир стандартной площади в одном регионе.
• Тем, кто хочет максимальной предсказуемости и не желает возиться с отчетностью.
• Тем, у кого реальный доход от аренды выше, чем установленный государством ПВГД для этого района и площади.

УСН или Патент: ставим точки над “i” в сравнительной таблице

Чтобы окончательно разобраться, какой налог выбрать ИП для сдачи квартиры, взгляните на эту таблицу.

Критерий	УСН “Доходы”	Патент (ПСН)
Налоговая база	Реальный доход от аренды	Потенциально возможный годовой доход (установлен регионом)
Ставка	6%	6% (от потенциального дохода)
Налоговая декларация	Нужно подавать 1 раз в год	Подавать не нужно
Уменьшение налога на взносы	Да, можно (до 100% для ИП без сотрудников)	Да, можно (до 100% для ИП без сотрудников)
Лимит годового дохода	~265.8 млн ₽	60 млн ₽
Ограничения по объектам	Нет	Есть ограничения по площади и количеству (устанавливает регион)
Территория действия	Вся Россия	Только регион, где выдан патент
Оплата налога	Авансовые платежи поквартально, итоговый — до 28 апреля следующего года	Зависит от срока патента (1/3 в первые 90 дней, 2/3 до конца срока для годового патента)

Время расчетов: что выгоднее для квартиры в Санкт-Петербурге?

Теория — это хорошо, но давайте посчитаем на реальных цифрах. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Вводные данные:

• Фиксированные страховые взносы ИП за 2024 год: 49 500 ₽.
• Мы будем уменьшать налог на всю эту сумму.

Пример 1: Студия 28 кв.м. у метро “Парнас”

• Реальная арендная плата: 30 000 ₽/мес. (годовой доход 360 000 ₽).
• Расчет на УСН:
  • Налог: 360 000 ₽ * 6% = 21 600 ₽.
  • Сумма налога (21 600 ₽) меньше страховых взносов (49 500 ₽). Значит, налог полностью обнуляется вычетом.
  • Итого затраты в год: 49 500 ₽ (только взносы).
• Расчет на Патенте:
  • Потенциальный доход (ПВГД) для квартиры до 50 кв.м. в Выборгском районе СПб на 2024 год составляет 450 000 ₽.
  • Стоимость патента: 450 000 ₽ * 6% = 27 000 ₽.
  • Стоимость патента (27 000 ₽) также меньше взносов (49 500 ₽). Налог обнуляется.
  • Итого затраты в год: 49 500 ₽ (только взносы).

Вывод для примера 1: В данном случае финансовой разницы нет. Оба режима позволяют свести налог к нулю за счет взносов. УСН выглядит чуть проще, так как не требует покупки патента.

Пример 2: Двухкомнатная квартира 65 кв.м. в Центральном районе

• Реальная арендная плата: 80 000 ₽/мес. (годовой доход 960 000 ₽).
• Расчет на УСН:
  • Налог: 960 000 ₽ * 6% = 57 600 ₽.
  • Уменьшаем налог на взносы: 57 600 ₽ - 49 500 ₽ = 8 100 ₽ (налог к уплате).
  • Итого затраты в год: 49 500 ₽ (взносы) + 8 100 ₽ (налог) = 57 600 ₽.
• Расчет на Патенте:
  • ПВГД для квартиры от 50 до 100 кв.м. в Центральном районе СПб на 2024 год — 1 500 000 ₽.
  • Стоимость патента: 1 500 000 ₽ * 6% = 90 000 ₽.
  • Уменьшаем налог на взносы: 90 000 ₽ - 49 500 ₽ = 40 500 ₽ (налог к уплате).
  • Итого затраты в год: 49 500 ₽ (взносы) + 40 500 ₽ (налог) = 90 000 ₽.

Вывод для примера 2: Здесь УСН оказывается значительно выгоднее Патента. Экономия составляет 90 000 ₽ - 57 600 ₽ = 32 400 ₽ в год!

Важная ремарка: Значения ПВГД устанавливаются законами субъектов РФ и могут меняться. Перед принятием решения обязательно проверьте актуальные данные на официальном сайте ФНС или воспользуйтесь их калькулятором патента. Или просто доверьте этот анализ нам.

Что еще нужно знать ИП-арендодателю?

Какие коды ОКВЭД выбрать для сдачи квартиры?

Основной код, который вам понадобится, — 68.20.1 (Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом). Рекомендуем также добавить 68.20.2 на случай сдачи нежилых помещений.

Нужна ли онлайн-касса при сдаче квартиры?

На данный момент — нет. Если ваши арендаторы — физические лица и платят вам на расчетный счет ИП (безналично), онлайн-касса не требуется. Это освобождение действует как минимум до 1 июля 2025 года, но законодательство может измениться, поэтому важно следить за новостями.

Что насчет страховых взносов “сверх дохода”?

Если ваш годовой доход превышает 300 000 ₽, вы должны заплатить дополнительный взнос в размере 1% от суммы превышения. Важный нюанс:

• На УСН 1% считается с реального дохода (минус 300 000 ₽).
• На Патенте 1% считается с потенциального дохода (ПВГД), а не с реального. Это еще один фактор, который может сделать Патент дороже при высоком ПВГД, даже если реальная аренда ниже.

Можно ли совмещать УСН и Патент?

Да, можно. Например, вы можете сдавать квартиру в Санкт-Петербурге на Патенте, а оказывать консультационные услуги по всей России на УСН.

Так что же выбрать? Короткий чек-лист

• Выбирайте Патент, если: у вас 1-2 квартиры в одном регионе, вы хотите максимальной простоты без деклараций, и ваш реальный доход выше «государственного» (ПВГД).
• Выбирайте УСН “Доходы”, если: у вас несколько объектов в разных городах, ваш доход с аренды не очень высокий (до 700-800 тыс. рублей в год), или ПВГД в вашем районе неоправданно завышен.

Слишком сложно? Есть решение проще

Расчеты, декларации, взносы, покупка патентов, поиск арендаторов, заключение договоров… Управление недвижимостью — это полноценная работа. Компания ButlerSPB берет на себя все эти задачи. Мы не только найдем для вашей квартиры идеального жильца и обеспечим стабильный доход, но и возьмем на себя всю юридическую и налоговую рутину, помогая вам выстроить оптимальную схему работы.

Получить бесплатную консультацию по управлению вашей недвижимостью

Инвестируйте в недвижимость, а не в рутину. А об остальном позаботится ButlerSPB.

---

Читайте также

• Стратегии налогового планирования для рантье в СПб.
• Риэлтор по земельным участкам в Ленинградской области: как ButlerSPB поможет найти идеальный вариант
• Оптимизация текста объявления под поисковые запросы: Полное руководство от ButlerSPB