Налог на сдачу квартиры для самозанятых: полное руководство от А до Я

Сдача квартиры в аренду — прекрасный источник пассивного дохода. Но, согласитесь, мысли о налогах, проверках ФНС и возможных штрафах часто не дают собственникам в Санкт-Петербурге спать спокойно. Многие продолжают работать “всерую”, рискуя столкнуться с серьезными последствиями.

К счастью, с 2019 года существует простой и выгодный способ легализовать доход — режим “Налог на профессиональный доход” (НПД), или, как его называют в народе, самозанятость. В этой статье мы, команда ButlerSPB, на основе многолетнего опыта управления недвижимостью наших клиентов, разберем все нюансы: от регистрации до уплаты налога. Вы поймете, что платить налоги и спать спокойно — это проще, чем кажется.

Почему самозанятость — лучший выбор для арендодателя? Сравниваем варианты

Чтобы понять, почему режим НПД так популярен среди собственников жилья, достаточно сравнить его с другими способами легализации дохода от аренды. Мы подготовили наглядную таблицу.

Критерий	Самозанятость (НПД)	Уплата НДФЛ (13%)	ИП на УСН “Доходы”
Ставка налога	4% (физ. лица), 6% (юр. лица)	13% (или 15%)	6%
Страх. взносы	Нет (добровольно)	Нет	Обязательно (~49 500 ₽ в 2024)
Отчетность	Нет, все в приложении	Декларация 3-НДФЛ раз в год	Декларация УСН раз в год
Регистрация	5 минут онлайн	Не требуется	Госпошлина, визит в ФНС/МФЦ
Лимит дохода	2.4 млн ₽ в год	Не ограничен	199.35 млн ₽ в год (в 2024)
Вывод	Идеально для 1-2 квартир	Невыгодно и сложнее	Избыточно для простой аренды

Как видно из таблицы, преимущества самозанятости для арендодателя очевидны: самая низкая налоговая ставка при сдаче квартиры физическому лицу, полное отсутствие обязательных страховых взносов и никакой сложной отчетности. Это делает НПД идеальным вариантом для подавляющего большинства собственников.

Пошаговая инструкция: как стать самозанятым и платить налог

Миф о том, что легализация доходов — это сложно и долго, давно устарел. Весь процесс занимает не более получаса вашего времени. Давайте пройдем его вместе.

Шаг 1. Регистрация в качестве самозанятого

Зарегистрироваться можно несколькими способами, и все они дистанционные:

Через официальное приложение ФНС “Мой налог” (самый простой и популярный способ).
Через личный кабинет плательщика НПД на сайте ФНС.
Через приложения уполномоченных банков (СберБанк, Тинькофф, Альфа-Банк и другие).

Для регистрации вам понадобится только паспорт (для сканирования) и ИНН. Весь процесс в приложении “Мой налог” интуитивно понятен и занимает не более 10 минут.

[Изображение: скриншот главного экрана приложения “Мой налог” после регистрации]

Шаг 2. Заключаем правильный договор аренды

Для самозанятого подходит обычный договор найма (аренды) жилого помещения. Он имеет ту же юридическую силу. Мы настоятельно рекомендуем заключать договор всегда — это ваша главная защита от любых споров с арендатором.

Важный нюанс: Чтобы избежать лишних вопросов со стороны арендатора и подтвердить свой статус, добавьте в договор пункт примерно такого содержания: “Арендодатель применяет специальный налоговый режим ‘Налог на профессиональный доход’ (самозанятость) на основании Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ”.

Экспертный совет от ButlerSPB: Мы всегда включаем в договоры наших клиентов [ссылка на статью “Как составить договор аренды”] четкие пункты о порядке оплаты, передачи показаний счетчиков и подтверждения платежа чеком. Грамотно составленный договор — это фундамент спокойных и предсказуемых арендных отношений. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Шаг 3. Получаем оплату и формируем чек — это обязательно!

Это ключевое действие для самозанятого арендодателя. Каждый раз, когда вы получаете деньги от арендатора (на карту, наличными), вы обязаны зафиксировать этот доход и выдать чек.

Делается это очень просто в приложении “Мой налог”:

Нажмите кнопку “Новая продажа”.
Введите наименование услуги: например, “Арендная плата за квартиру по адресу ул. Ленина, д. 1, кв. 5 за октябрь 2024 года”.
Введите точную сумму полученного платежа.
Выберите, от кого получен доход: от “Физического лица” или “Юридического лица/ИП”.
Нажмите “Выдать чек”.

[Изображение: скриншот процесса создания чека в приложении “Мой налог”]

Готовый чек можно сразу же отправить арендатору любым удобным способом: в мессенджере, по email или SMS. Это подтверждает факт оплаты для него и факт получения дохода для вас и налоговой.

Шаг 4. Уплата налога: проще не бывает

Вам не нужно ничего считать самостоятельно. Налоговая служба все сделает за вас.

До 12-го числа месяца, следующего за отчетным, в приложении “Мой налог” появится уведомление с рассчитанной суммой налога.
До 28-го числа этого же месяца налог необходимо уплатить.

Оплатить можно прямо в приложении, привязав банковскую карту, или по сформированной квитанции в любом банке или онлайн-сервисе.

Ответы на частые вопросы (FAQ) от собственников

За годы работы мы в ButlerSPB собрали пул вопросов, которые волнуют собственников больше всего. Отвечаем на них.

### Что будет, если не платить налог вообще?

Игнорирование налогов — крайне рискованная стратегия. Если ФНС обнаружит факт нелегальной сдачи жилья, последствия будут неприятными: штраф за неуплату налога в размере 20% от суммы долга (40% при повторном нарушении в течение полугода), доначисление самого налога (но уже по ставке 13% НДФЛ), а также пени за каждый день просрочки. Риск совершенно не оправдан.

### А если мой арендатор — юридическое лицо?

Ничего страшного. Процедура та же, но есть два отличия: налоговая ставка составит 6% от дохода, а при формировании чека вам нужно будет указать ИНН компании-арендатора.

### Что делать, если мой годовой доход от аренды превысит 2,4 млн рублей?

С того момента, как ваш доход с начала года превысит лимит в 2,4 млн рублей, вы потеряете право применять НПД. На все последующие доходы в этом году придется платить налог по ставке НДФЛ 13%. Если вы ожидаете, что ваш доход будет близок к этой сумме, стоит заранее рассмотреть регистрацию ИП на УСН. Если у вас возникают вопросы по этой теме, вы всегда можете обратиться за консультацией к нашим специалистам.

### Можно ли быть самозанятым и работать по трудовому договору?

Да, абсолютно. Это два разных вида дохода. Ваша зарплата на основной работе облагается НДФЛ (это делает работодатель), а доход от сдачи квартиры в аренду — налогом на профессиональный доход (это делаете вы сами через приложение). Одно другому не мешает.

### Нужно ли самозанятому онлайн-касса?

Нет, не нужна. Приложение “Мой налог” полностью заменяет кассовый аппарат для самозанятых. Все чеки формируются и отправляются в ФНС через него.

### А как быть с посуточной арендой?

Режим НПД идеально подходит и для [посуточной аренды]. Схема та же: после получения каждой оплаты от гостя вы должны сформировать чек в приложении “Мой налог”.

Слишком сложно? Как ButlerSPB избавляет собственников от рутины

Несмотря на относительную простоту самозанятости, управление арендой — это не только налоги. Это постоянный [поиск жильцов], показы квартиры, заключение договоров, ежемесячный контроль оплаты, решение бытовых проблем, общение с арендаторами и многое другое. Все это отнимает время и силы.

Компания ButlerSPB берет на себя все эти задачи. Мы не просто находим вам арендатора. Мы становимся вашим личным управляющим, который полностью освобождает вас от операционных хлопот.

Полный контроль финансов: Мы сами проконтролируем своевременную оплату от жильцов и предоставим вам подробный отчет.
Никаких налоговых забот: Мы можем взять на себя формирование чеков от вашего имени и своевременно напоминать об уплате налога.
Юридическая защита: Наши выверенные договоры максимально защищают ваши интересы в любых ситуациях.
Ваше свободное время: Занимайтесь своей работой, семьей и хобби, пока ваша недвижимость организованно и легально работает на вас.

Получите бесплатную консультацию по управлению вашей квартирой в Санкт-Петербурге!

Узнайте, сколько вы можете зарабатывать с нами, и забудьте о хлопотах с арендой навсегда. Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут.

Заключение

Как видите, статус самозанятого — это законный, выгодный и современный способ получать доход от аренды недвижимости. Низкая ставка в 4%, отсутствие сложной отчетности и мгновенная онлайн-регистрация делают его идеальным выбором для большинства собственников. Это несложный шаг к финансовой прозрачности и спокойствию.

Главное — сделать этот первый шаг к легализации. А если вы хотите получать пассивный доход в его чистом виде, не отвлекаясь на операционные задачи, команда ButlerSPB всегда готова прийти на помощь.

Автор: Иван Петров, руководитель отдела управления недвижимостью ButlerSPB (Внешняя ссылка: Официальный сайт ФНС о налоге на профессиональный доход)

Налог на сдачу квартиры для самозанятых: полное руководство от ButlerSPB