Налоги на коммерческую недвижимость для физических лиц: всё, что нужно знать собственнику в 2024 году

Владение коммерческой недвижимостью – одна из самых надежных и прибыльных инвестиций. Однако налоговые обязательства, если в них не разобраться, могут «съесть» значительную часть вашей прибыли. Какой статус выбрать для сдачи помещения в аренду: остаться физлицом, зарегистрировать ИП или стать самозанятым? Как рассчитывается налог на имущество и можно ли его уменьшить? Что делать при продаже объекта, чтобы не переплатить государству?

Эта статья – ваше пошаговое руководство по налогообложению коммерческой недвижимости для физических лиц. Мы в ButlerSPB не просто управляем объектами наших клиентов, но и помогаем им выстраивать наиболее эффективную налоговую стратегию. Здесь мы делимся своим многолетним опытом, чтобы вы могли принимать взвешенные финансовые решения.

Какие налоги в принципе платит собственник?

Для физического лица, владеющего коммерческой недвижимостью, существует два основных типа налогов:

Налог на владение (Налог на имущество физических лиц). Вы платите его просто за факт того, что являетесь собственником объекта. Этот налог не зависит от того, приносит недвижимость доход или простаивает.
Налог на доход (НДФЛ или налог по спецрежиму). Этот налог вы платите только в том случае, если получаете от своей недвижимости доход – сдаете ее в аренду или продаете.

Давайте разберем каждый из них подробно.

Налог на имущество: платим за факт владения

Это обязательный ежегодный платеж для каждого собственника. Его расчет и уплата – процесс, в котором важно знать несколько ключевых моментов.

Что является налоговой базой?

Основа для расчета налога – это кадастровая стоимость вашего объекта. Не рыночная, не инвентаризационная, а именно кадастровая. Она определяется государством и внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Как узнать кадастровую стоимость? Проще всего это сделать онлайн на официальном сайте Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Вам понадобится только кадастровый номер или точный адрес объекта.

Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налог?

Совет эксперта ButlerSPB: Кадастровая стоимость не всегда соответствует рыночной. Если вы считаете, что она завышена, вы имеете полное право ее оспорить. Это один из самых эффективных способов легально снизить налог на имущество, особенно для дорогих объектов.

Есть два пути оспаривания:

Через комиссию при Росреестре. Подать заявление и пакет документов, доказывающих, что кадастровая стоимость выше рыночной (например, отчет независимого оценщика).
Через суд. Если комиссия отказала или вы решили обратиться напрямую в судебные инстанции.

Наша практика показывает, что грамотная подготовка к процедуре оспаривания позволяет снизить кадастровую стоимость на 20-40%, а значит, и налог на эту же величину.

Налоговые ставки: сколько платить?

Максимальная налоговая ставка для коммерческой недвижимости, включенной в специальный перечень, составляет 2% от кадастровой стоимости. Однако конкретный размер ставки устанавливают местные власти (муниципалитеты или власти городов федерального значения).

Например, в Санкт-Петербурге на 2024 год для большинства коммерческих объектов ставка составляет 1,5%.

Формула расчета и пример

Формула предельно проста:

Сумма налога = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка

Пример: Кадастровая стоимость вашего офиса в Санкт-Петербурге – 10 000 000 рублей. Налоговая ставка в городе – 1,5%. 10 000 000 ₽ × 1,5% = 150 000 ₽ Это и будет ваш годовой налог на имущество.

Сроки и порядок уплаты

Налог на имущество уплачивается один раз в год. Крайний срок – до 1 декабря года, следующего за отчетным. То есть налог за 2023 год нужно было уплатить до 1 декабря 2024 года.

Вам не нужно ничего считать самостоятельно. Федеральная налоговая служба (ФНС) пришлет готовое уведомление в ваш личный кабинет на сайте nalog.ru или по почте. Ваша задача – проверить цифры и вовремя оплатить.

Налог с дохода: если недвижимость “работает”

Это самая вариативная часть налогообложения, где правильный выбор может сэкономить вам сотни тысяч рублей. Рассмотрим два главных сценария получения дохода.

Сценарий A: Сдача в аренду

У вас есть три легальных способа получать доход от аренды и платить налоги.

Вариант 1: Как физическое лицо

Ставка: 13% НДФЛ (или 15% с суммы годового дохода, превышающей 5 млн рублей).
Плюсы: Максимально просто. Не нужно никакой регистрации, достаточно раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог.
Минусы: Самая высокая налоговая ставка. Вы не можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму ваших расходов (например, на ремонт или коммунальные платежи, если вы их оплачиваете сами).

Вариант 2: Как самозанятый (налог на профессиональный доход - НПД)

Ставка: 4%, если арендатор – физическое лицо; 6%, если арендатор – юридическое лицо или ИП.
Плюсы: Очень низкая ставка, простая онлайн-регистрация через приложение «Мой налог», нет обязательных страховых взносов и отчетности.
Минусы: Годовой лимит дохода – 2,4 млн рублей. Нельзя нанимать сотрудников по трудовому договору.
Важно знать: Режим самозанятости подходит для сдачи в аренду нежилых помещений (офисов, складов, торговых площадей). Однако сдавать апартаменты в этом статусе нельзя, так как они относятся к жилым помещениям.

Вариант 3: Как Индивидуальный предприниматель (ИП)

Это самый популярный вариант для тех, кто серьезно занимается арендным бизнесом. Здесь есть два выгодных спецрежима (УСН – упрощенная система налогообложения):

Подвариант А: УСН “Доходы”
- Ставка: 6% со всей суммы полученной арендной платы.
- Кому подходит: Идеально, если у вас минимум расходов или все расходы (коммуналка, охрана) по договору переложены на арендатора.
Подвариант Б: УСН “Доходы минус расходы”
- Ставка: 15% (в некоторых регионах может быть ниже) с разницы между доходами и документально подтвержденными расходами.
- Кому подходит: Выгодно, если у вас много официальных трат: вы сами платите за коммунальные услуги, делаете дорогостоящий ремонт, платите за управление, охрану и т.д.

Важно знать: Статус ИП обязывает платить фиксированные страховые взносы (в 2024 году – 49 500 рублей), даже если дохода не было. Однако эти взносы можно вычесть из суммы налога на УСН “Доходы” или включить в расходы на УСН “Доходы минус расходы”.

Сравнительная таблица: “Какой режим выбрать для сдачи в аренду?”

Параметр	Физлицо (НДФЛ)	Самозанятый (НПД)	ИП на УСН “Доходы”	ИП на УСН “Доходы - расходы”
Налоговая ставка	13% / 15%	4% / 6%	6%	15% (или ниже)
Лимит дохода в год	Нет	2,4 млн ₽	~265 млн ₽	~265 млн ₽
Страховые взносы	Нет	Нет	Да (обязательно)	Да (обязательно)
Учет расходов	Нет	Нет	Нет (но можно вычесть взносы)	Да
Кому выгодно	Разовые сделки, несистемный доход	Небольшой стабильный доход от 1-2 объектов	Стабильный доход с минимумом расходов	Стабильный доход с большими расходами

Сценарий B: Продажа объекта

При продаже коммерческой недвижимости ключевую роль играет минимальный срок владения.

По общему правилу он составляет 5 лет.
В некоторых случаях (если недвижимость получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты) – 3 года.

Если вы владели объектом дольше минимального срока, то весь доход от продажи полностью освобождается от налога. Вам даже не нужно подавать декларацию. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Если срок владения меньше, вы обязаны уплатить НДФЛ по ставке 13%. Но налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы между доходом от продажи и расходами на покупку.

Налог = (Доход от продажи - Расход на покупку) × 13%

Поэтому так важно сохранять все документы, подтверждающие стоимость приобретения объекта.

Как законно снизить налоги: чек-лист от ButlerSPB

Подведем итог и соберем все способы оптимизации в один практический список.

Правильно выберите налоговый режим. Для сдачи в аренду почти всегда выгоднее зарегистрировать статус самозанятого или ИП, чем платить 13% НДФЛ. Просчитайте, что выгоднее в вашем случае: УСН 6% или УСН 15%.
Оспорьте кадастровую стоимость. Проверьте ее на адекватность рынку. Если она завышена, процедура оспаривания напрямую снизит ваш ежегодный налог на имущество.
Используйте все доступные вычеты. ИП на УСН “Доходы” может уменьшить налог на всю сумму уплаченных за себя страховых взносов.
Планируйте продажу. Если возможно, дождитесь истечения минимального срока владения (5 или 3 года), чтобы не платить НДФЛ совсем.
Сохраняйте все документы. Договоры купли-продажи, платежные поручения, чеки на ремонт – все это поможет уменьшить налоговую базу при продаже объекта раньше срока или при использовании режима УСН “Доходы минус расходы”.

Заключение

Налогообложение коммерческой недвижимости – это не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Это система с четкими правилами, зная которые, вы можете превратить налоговые обязательства из головной боли в предсказуемую и управляемую часть вашего инвестиционного плана.

Правильный выбор стратегии на старте – при покупке объекта и организации сдачи в аренду – экономит сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей в будущем.

Призыв к действию (Call to Action)

Разобраться во всех тонкостях налогового законодательства и выбрать оптимальную стратегию для вашего объекта – непростая задача. Эксперты ButlerSPB готовы помочь вам в этом. Мы не только подберем для вас ликвидный объект или найдем надежного арендатора, но и поможем выстроить самую выгодную налоговую модель.

Доверьте управление вашим объектом нам – мы возьмем на себя не только операционные задачи, но и все вопросы, связанные с налогами и документацией.

[Получить бесплатную консультацию по налоговой оптимизации]

[Узнать об услуге доверительного управления]

Налоги на коммерческую недвижимость для физических лиц: полный гайд для владельца