Налоги при доверительном управлении недвижимостью нерезидента в 2024: Полное руководство от ButlerSPB

Вы владеете квартирой в Санкт-Петербурге или Москве, но живете за границей? Идея получать пассивный доход от аренды кажется привлекательной, но мысль о российских налогах, декларациях и валютном контроле вызывает беспокойство. Вы не одиноки.

Многих собственников-нерезидентов пугают сложности российского законодательства: ставка НДФЛ в 30%, риски штрафов от Федеральной налоговой службы (ФНС) и запутанные правила валютных операций.

Хорошая новость: существует цивилизованный и полностью законный способ получать доход и не беспокоиться о налогах. Это — доверительное управление с профессиональной компанией. В этой статье мы, команда ButlerSPB, на реальных примерах разберем все нюансы налогообложения для нерезидентов и покажем, как мы снимаем с наших клиентов 100% налоговых забот.

Ключевой вопрос: являетесь ли вы налоговым нерезидентом РФ?

Прежде всего, нужно определить ваш налоговый статус. Именно от него зависит ставка налога и порядок его уплаты.

Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое находится на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Пример: Если с 1 мая 2023 года по 30 апреля 2024 года вы пробыли в России 50 дней, вы — налоговый нерезидент. Период не привязан строго к календарному году.

Важно: Ваш налоговый статус не зависит от гражданства. Вы можете быть гражданином РФ с российским паспортом, но если вы постоянно проживаете в другой стране и бываете в России лишь наездами, вы являетесь налоговым нерезидентом. Для ФНС важен не цвет паспорта, а количество дней, проведенных в стране.

Ставка НДФЛ для нерезидентов: почему это 30%, а не 13%?

Это главное отличие и основной финансовый риск для собственника, который пытается платить налоги самостоятельно.

Доходы нерезидентов от сдачи в аренду недвижимости, находящейся в РФ, облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 30%.

Это правило закреплено в пункте 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ. Попытка уплатить налог по привычной ставке 13% будет расценена ФНС как грубое нарушение, что приведет к доначислению налога, пеням и штрафам.

Критически важный нюанс: Нерезиденты не имеют права применять налоговые вычеты. Налог уплачивается со всей суммы арендного платежа, полученного от арендатора. Вы не можете вычесть из налогооблагаемой базы расходы на коммунальные услуги, ремонт или вознаграждение управляющей компании.

Сравним на простом примере:

Критерий	Налоговый РЕЗИДЕНТ	Налоговый НЕРЕЗИДЕНТ
Ставка НДФЛ	13% (или 15% свыше 5 млн ₽/год)	30%
Налоговая база	Вся сумма дохода от аренды	Вся сумма дохода от аренды
Налоговые вычеты	Доступны (при продаже и др.)	Не доступны
Пример расчета:
Аренда: 100 000 ₽	13 000 ₽ налога	30 000 ₽ налога

Разница очевидна. Игнорирование этого факта — прямой путь к финансовым потерям.

Как доверительное управление с ButlerSPB решает проблему налогов?

Единственный законный и безопасный способ для нерезидента получать доход от аренды и не иметь проблем с ФНС — это передать недвижимость в доверительное управление компании, которая выступит вашим налоговым агентом.

Роль управляющей компании как налогового агента

Налоговый агент — это организация, которая по закону обязана рассчитать, удержать с вашего дохода и перечислить в бюджет РФ ваш налог. Проще говоря, налоговый агент делает всю налоговую работу за вас.

При заключении официального договора доверительного управления именно управляющая компания (в нашем случае — ButlerSPB) по закону становится вашим налоговым агентом.

Что это означает для вас на практике?

Мы сами рассчитываем налог: С каждого арендного платежа мы точно рассчитываем 30% НДФЛ в соответствии с вашим статусом нерезидента.
Мы сами удерживаем налог: Вы получаете на свой счет уже “чистую” сумму, за вычетом налога. Никаких сюрпризов в конце года.
Мы сами платим налог в ФНС: Мы своевременно и в полном объеме перечисляем удержанную сумму в бюджет РФ от вашего имени, с указанием всех необходимых реквизитов.
Мы сами подаем отчетность: Мы берем на себя подготовку и сдачу всех необходимых отчетов для налоговой инспекции по вашим доходам.

Ваш результат: Полное отсутствие взаимодействия с ФНС, никаких деклараций, никаких сроков, которые можно пропустить, и никаких штрафов. Вы просто получаете свой доход, а мы гарантируем, что все требования закона выполнены.

Как это работает на практике: от договора до получения дохода

Процесс с ButlerSPB абсолютно прозрачен и состоит из пяти простых шагов:

Шаг 1: Заключение договора ДУ. Мы подписываем с вами официальный договор доверительного управления, где четко прописаны наши обязательства, в том числе функция налогового агента.
Шаг 2: Получение арендного платежа. Деньги от арендатора поступают на номинальный счет нашей компании. Это законный и контролируемый способ приема платежей.
Шаг 3: Расчет и удержание налога. Пример: на наш счет поступил арендный платеж в размере 100 000 ₽. Мы тут же рассчитываем налог: 100 000 ₽ * 30% = 30 000 ₽. Эта сумма резервируется для уплаты в бюджет.
Шаг 4: Перечисление дохода вам. Оставшаяся сумма (за вычетом налога и нашей комиссии) переводится на ваш банковский счет в любой точке мира. Мы делаем это с полным соблюдением норм валютного законодательства РФ, что снимает с вас еще одну головную боль.
Шаг 5: Отчетность перед ФНС. В установленные законом сроки мы подаем за вас всю необходимую отчетность о выплаченных вам доходах и удержанных налогах.

”А если я сам?” — Частые ошибки нерезидентов и их последствия

Некоторые собственники рассматривают вариант самостоятельной уплаты или просят об этом родственников. К сожалению, это путь, полный рисков.

Риск 1: Неверная ставка налога. Самая частая ошибка — уплата 13% вместо 30%. Результат: налоговая проверка, доначисление налога, пени за каждый день просрочки и штраф от 20% до 40% от неуплаченной суммы.
Риск 2: Нарушение сроков. Нерезидент обязан самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля года, следующего за отчетным. Пропуск сроков — это гарантированные штрафы.
Риск 3: Проблемы с валютным контролем. Прямые переводы арендной платы от арендатора (физлица-резидента РФ) на зарубежный счет собственника-нерезидента могут быть расценены банками и Росфинмониторингом как незаконная валютная операция.
Риск 4: “Серая” аренда. Попытка скрыть доходы и получать наличные через родственников — самая опасная стратегия. Она может быть легко раскрыта по жалобе соседей, запросу из банка или при любой проверке, что повлечет за собой самые серьезные последствия.

Отвечаем на популярные вопросы нерезидентов

Вопрос: А если в середине года я снова стану резидентом, пробыв в РФ более 183 дней?

Ответ: Это отличная новость! Как только ваш статус изменится, мы сделаем перерасчет всего налога, удержанного с начала года, по ставке 13% вместо 30%. Образовавшуюся переплату мы поможем официально вернуть из бюджета или зачтем в счет будущих платежей.

Вопрос: Что насчет соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН)?

Ответ: Согласно большинству СИДН, доход от недвижимого имущества облагается налогом в той стране, где это имущество находится. То есть платить налог в России все равно придется. Однако СИДН позволяет зачесть налог, уплаченный в РФ, при уплате налогов в стране вашего резидентства. Мы предоставим вам все официальные документы, подтверждающие уплату НДФЛ в России, для вашей зарубежной налоговой службы.

Вопрос: Нужно ли мне самому подавать декларацию 3-НДФЛ?

Ответ: Нет. Если ButlerSPB является вашим налоговым агентом, обязанность по декларированию дохода и уплате налога лежит на нас. Вам не нужно ничего делать самостоятельно.

Вопрос: А как платить налог при продаже квартиры?

Ответ: Налогообложение при продаже недвижимости нерезидентом — это отдельная, еще более сложная тема со своими правилами и ставками. Мы будем рады проконсультировать вас и по этому вопросу, если вы решите продать свой объект.

Ваш пассивный доход без налоговых рисков

Как видите, налогообложение для нерезидентов — это минное поле для неподготовленного собственника. Ошибка может стоить десятки, а то и сотни тысяч рублей в виде штрафов и пеней.

Передача недвижимости в доверительное управление ButlerSPB — это не просто сдача квартиры в аренду. Это ваша гарантия финансовой и юридической безопасности. Мы берем на себя всю рутину и все риски, связанные с налогами, отчетностью и валютным контролем.

Перестаньте беспокоиться о сложностях российского законодательства. Начните просто получать пассивный доход от своей недвижимости. подробности на этой странице

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию и индивидуальный расчет доходности вашей недвижимости.

Наши контакты:

Телефон: +7 (XXX) XXX-XX-XX
Email: info@butlerspb.ru
WhatsApp / Telegram: +7 (XXX) XXX-XX-XX

Налоги при доверительном управлении недвижимостью для нерезидентов: гид от ButlerSPB