Налоги при сдаче нескольких квартир: полное руководство для инвестора

Одна квартира в аренде — это приятная прибавка к зарплате. Две, три или больше — это уже полноценный инвестиционный актив, который требует стратегического подхода, особенно в вопросах налогообложения. Неправильный выбор налогового режима или попытка уклониться от уплаты могут привести к пристальному вниманию со стороны ФНС, внушительным штрафам, пеням и невозможности подтвердить свой доход для получения кредита или визы.

В этой статье мы подробно разберем все легальные способы уплаты налогов с дохода от аренды, сравним их на конкретных цифрах и поможем выбрать оптимальный вариант именно для вашей ситуации. Мы в ButlerSPB ежедневно помогаем собственникам в Санкт-Петербурге выстраивать эффективную и полностью легальную систему получения дохода от недвижимости, и готовы поделиться своим опытом.

Почему сдавать «вчерную» — проигрышная стратегия для владельца нескольких объектов

Первая мысль, которая может возникнуть у владельца, — «а может, вообще не платить?». Для инвестора с несколькими объектами это особенно рискованный путь. Налоговая служба с каждым годом совершенствует инструменты контроля, и оставаться в тени становится практически невозможно.

Как ФНС узнает о нелегальной аренде? Источников много: регулярные одинаковые переводы на вашу банковскую карту, которые легко отслеживаются; «сигналы» от недовольных соседей, участкового или сотрудников ТСЖ; сверка данных из Росреестра о владении несколькими объектами с вашими официальными доходами.
Какие штрафы грозят? Последствия могут быть очень неприятными: штраф за неуплату налога в размере 20% от неуплаченной суммы (или 40%, если докажут умышленное уклонение), пени за каждый день просрочки и отдельный штраф за неподачу декларации.
Риск уголовной ответственности. При неуплате налогов в крупном (более 2,7 млн рублей за 3 года) или особо крупном размере (более 13,5 млн рублей) наступает уже уголовная ответственность.

Вывод: Легализация — это не просто обязанность перед государством, а залог вашего спокойствия, финансовой безопасности и репутации как добросовестного инвестора.

Легальные способы уплаты налогов: сравниваем 3 основных варианта

Для владельца нескольких квартир существует три основных пути легализации своего дохода. Рассмотрим каждый из них.

Вариант 1. Физическое лицо: уплата НДФЛ (13%)

Суть метода: Это самый базовый способ. Вы остаетесь обычным физическим лицом и платите налог на доходы физических лиц.
Плюсы: Простота — не нужно нигде дополнительно регистрироваться. Отсутствие обязательных страховых взносов.
Минусы: Самая высокая налоговая ставка — 13% от всего дохода. Необходимость раз в год самостоятельно заполнять и подавать декларацию 3-НДФЛ. Невозможность учесть расходы на содержание квартиры (ремонт, коммунальные платежи) для уменьшения налога.
Кому подходит: Этот вариант можно рассматривать, если у вас одна, максимум две недорогие квартиры, или если доход очень нестабилен, с частыми и долгими простоями. Для серьезного инвестора он почти всегда невыгоден.

Вариант 2. Самозанятость: режим НПД (Налог на профессиональный доход)

Суть метода: Вы регистрируетесь в качестве плательщика налога на профессиональный доход через простое мобильное приложение «Мой налог».
Ставки: 4% от дохода, если арендатор — физическое лицо, и 6%, если арендатор — юридическое лицо или ИП.
Ключевое ограничение: Главный подводный камень для инвестора с несколькими объектами — годовой лимит дохода в 2,4 млн рублей. При сдаче 2-3 и более квартир в крупном городе этот порог легко превысить.
Плюсы: Очень низкая налоговая ставка. Максимально простая регистрация и отчетность — все делается в несколько кликов в приложении, налог рассчитывается автоматически. Нет обязательных страховых взносов.
Минусы: Жесткий лимит по годовому доходу. Нельзя нанимать сотрудников по трудовому договору. Нельзя уменьшить налог на сумму понесенных расходов.
Кому подходит: Владельцам 2-3 квартир, чей совокупный годовой доход гарантированно не превышает 2,4 млн рублей. узнайте больше о услугах по управлению арендой на официальном сайте ButlerSPB

Вариант 3. Индивидуальный предприниматель (ИП): гибкость и масштабирование

Вводный абзац: Регистрация в качестве ИП — это самый «продвинутый» и гибкий вариант, который идеально подходит для инвестора, рассматривающего аренду как бизнес. Не стоит пугаться слова «предприниматель» — на практике это дает максимум выгоды и возможностей.
Общие моменты для ИП: Став предпринимателем, вы обязаны платить за себя фиксированные страховые взносы (пенсионные и медицинские). В 2024 году их сумма составляет 49 500 рублей. Но главный плюс в том, что на эти взносы можно (и нужно!) уменьшать сам налог.

H4: ИП на УСН «Доходы» (6%)

Описание: Это самая популярная система для арендодателей. Вы платите всего 6% со всех денежных поступлений от аренды.
Преимущество: Учет доходов элементарен. Главное — вы можете уменьшить рассчитанный налог на всю сумму уплаченных за себя страховых взносов. Если у вас нет наемных работников, налог можно уменьшать на 100% взносов.
Кому подходит: Абсолютному большинству арендодателей с несколькими квартирами, у которых нет огромных и постоянных документально подтвержденных расходов.

H4: ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15%)

Описание: Здесь налог платится с разницы между полученными доходами и понесенными расходами. Ставка — 15%.
Какие расходы можно учесть: Этот режим выгоден, если у вас большие официальные расходы. К ним относятся: коммунальные платежи по счетчикам, затраты на ремонт (при наличии чеков, договоров и актов), амортизация, а также оплата услуг управляющей компании, такой как ButlerSPB.
Кому подходит: Тем, кто покупает квартиры в плохом состоянии, делает дорогостоящий ремонт и только потом сдает, или тем, у кого очень высокие сопутствующие расходы, которые можно подтвердить документами.

H4: ИП на Патенте (ПСН)

Описание: Вы покупаете у государства «патент» на право заниматься сдачей в аренду. Его стоимость — это фиксированная сумма налога за год. Она не зависит от вашего реального дохода, а рассчитывается государством на основе «потенциально возможного» дохода, который зависит от региона, города и площади квартир.
Ограничения: Патент подходит не для всех. Есть лимит по площади сдаваемых объектов (уточняется в региональном законодательстве). Стоимость патента нужно рассчитывать индивидуально, так как в одном городе он может быть выгоднее УСН, а в другом — значительно дороже.
Кому подходит: Инвесторам, работающим в регионах, где стоимость патента на сдачу жилья в аренду заметно ниже, чем 6% от их реального годового дохода.

Сравнительная таблица налоговых режимов для арендодателя

Чтобы наглядно увидеть разницу, мы свели все ключевые параметры в одну таблицу.

Критерий	Физ. лицо (НДФЛ)	Самозанятый (НПД)	ИП на УСН 6%	ИП на Патенте (ПСН)
Налоговая ставка	13%	4% / 6%	6%	Фиксированная сумма
Лимит годового дохода	Нет	2,4 млн ₽	~199 млн ₽ (в 2024)	60 млн ₽
Страховые взносы	Нет	Нет	Да, фиксированные	Да, фиксированные
Учет расходов	Нет	Нет	Нет (но налог уменьшается на взносы)	Нет
Отчетность	Декларация 3-НДФЛ	Автоматически в приложении	Декларация раз в год	Нет (только книга учета)
Сложность	Средняя	Низкая	Средняя	Низкая
Идеально для…	1 квартира	2-3 квартиры (доход до 2.4М)	2+ квартиры, стабильный доход	2+ квартиры в выгодном регионе

Практический кейс: считаем налоги для инвестора из Санкт-Петербурга

Представим инвестора Петра. Он владеет тремя квартирами-студиями в Санкт-Петербурге, которые сдает физическим лицам. Общий доход в месяц составляет 150 000 ₽, или 1 800 000 ₽ в год. Посчитаем его годовой налог на разных режимах.

НДФЛ (физлицо): 1 800 000 ₽ * 13% = 234 000 ₽
Самозанятость (НПД): Доход не превышает лимит в 2,4 млн ₽. Ставка при сдаче физлицам — 4%. 1 800 000 ₽ * 4% = 72 000 ₽
ИП на УСН 6%: Сумма налога: 1 800 000 ₽ * 6% = 108 000 ₽. Эту сумму можно уменьшить на уплаченные страховые взносы (49 500 ₽ в 2024 году). Итого к уплате: 108 000 ₽ - 49 500 ₽ = 58 500 ₽

Вывод кейса: Как видно из расчетов, для инвестора Петра самым выгодным режимом является ИП на УСН 6%. Экономия по сравнению с НДФЛ составляет более 175 000 рублей в год, а по сравнению с самозанятостью — почти 14 000 рублей. При этом у него остается большой запас по лимиту годового дохода для дальнейшего масштабирования.

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли использовать онлайн-кассу (ККТ) при сдаче квартир?

Нет, в большинстве случаев не нужно. Самозанятые полностью освобождены от использования ККТ. Индивидуальные предприниматели на патенте также освобождены. ИП на УСН при получении безналичной оплаты (переводом на расчетный счет) от физических лиц тоже могут не применять кассу.

Что делать, если доход превысил лимит для самозанятого в середине года?

С момента превышения лимита в 2,4 млн рублей вы теряете право применять НПД. Чтобы продолжить работать легально, необходимо в течение 20 календарных дней зарегистрировать ИП и подать уведомление о переходе на подходящий режим (например, УСН). Налоги с суммы превышения нужно будет платить уже по правилам нового режима.

Как учитывать доход, если квартира в совместной собственности с супругом?

Есть два варианта. Либо вы делите доход пропорционально долям (например, 50/50), и каждый супруг платит налог со своей части в удобном для него режиме. Либо один из супругов регистрируется в качестве ИП или самозанятого и платит налог со всей суммы, получив от второго супруга доверенность на право сдачи общего имущества в аренду.

Можно ли сдавать апартаменты, а не квартиры, на этих режимах?

Да, можно. И НДФЛ, и самозанятость, и УСН для ИП подходят для сдачи в аренду апартаментов (нежилых помещений). Единственный нюанс связан с патентом (ПСН): в большинстве регионов он выдается только на сдачу внаем жилых помещений, поэтому для апартаментов его применить не получится.

Сложно? Доверьте налоговую рутину и управление квартирами ButlerSPB

Выбор налогового режима — это только верхушка айсберга. Нужно еще вести книгу учета, вовремя платить налоги и взносы, следить за изменениями в законодательстве, подавать декларации. Все это отнимает время и требует внимания, отвлекая вас от главного — получения пассивного дохода.

Компания ButlerSPB готова взять на себя не только операционные, но и финансово-юридические аспекты управления вашей недвижимостью.

Мы проведем аудит вашей ситуации и поможем выбрать самый выгодный налоговый режим.
Возьмем на себя всю бухгалтерию и взаимодействие с ФНС.
Обеспечим стабильный и полностью «белый» денежный поток на ваш счет.
А также решим все повседневные задачи: от профессионального поиска и заселения жильцов до экстренного ремонта крана.

[Получить бесплатную консультацию по управлению вашей недвижимостью]

Оставьте заявку, и наш специалист рассчитает вашу потенциальную доходность с учетом всех налогов и наших услуг.

Заключение

Подведем итоги. Грамотное налоговое планирование для владельца нескольких квартир — это ключ к максимальной прибыли и спокойствию.

Сдавать недвижимость легально — это не только правильно, но и в долгосрочной перспективе гораздо выгоднее и безопаснее, чем работать «всерую».
Для инвестора с несколькими объектами основной выбор стоит между статусом самозанятого (если годовой доход не превышает 2,4 млн ₽) и регистрацией ИП.
В большинстве случаев ИП на УСН «Доходы» 6% является самым оптимальным и экономически выгодным вариантом за счет возможности вычета страховых взносов.
Если вы не хотите вникать в тонкости бухгалтерии и налогового законодательства, профессиональная управляющая компания, такая как ButlerSPB, снимет с вас головную боль не только с жильцами, но и с налогами.

Налоги при сдаче в аренду нескольких квартир